ENG

09 декабря 2014

Точка зрения на необходимость инфраструктурных арендаторов в БЦ

Рынок офисной недвижимости становится высококонкурентным. По мере ужесточения конкуренции, офисным зданиям приходится задумываться о своих сильных и слабых сторонах, о конкурентных преимуществах для арендаторов.

Рынок офисной недвижимости становится высококонкурентным. Особенно это актуально для объектов класса А и В+, сегмент которых близок к перенасыщению практически во всех крупных городах. По мере ужесточения конкуренции, офисным зданиям приходится задумываться о своих сильных и слабых сторонах, о конкурентных преимуществах для арендаторов.

Основная тенденция развития бизнес-центров практически такая же, как и в торговой недвижимости. А именно - предоставить своим арендаторам и гостям максимальный комфорт и удобство ведения бизнеса. Этому должно быть подчинено все: и качественное управление зданием, и клиентоориентированная работа управляющей компании, внимание к гостям бизнес-центра - профессиональный персонал охранной компании/ зоны ресепшн и т. п. А сейчас основная задача всех офисных работников – успеть все. Поэтому инфраструктура объекта должна отвечать этой задаче. Причем инфраструктура – это не только отдельные арендаторы, формирующие дополнительный доход собственника. Это общая концепция объекта, включающая как услуги арендаторам (обеспечиваемые инфраструктурными арендаторами), так и специальные функциональные зоны (формируемые силами собственника).

В качественных офисных объектах еще при проектировании предусматривают просторную зону фойе/вестибюля, планируют инфраструктурные/торговые помещения на первом этаже, помещения с отдельным входом с улицы, логистику гостей и арендаторов. Продуманная и удобная концепция БЦ является визитной карточкой качественного объекта. Например, очень интересная концепция вестибюля в офисном центре «Легион 1» на Б. Ордынке. Живые деревья, мягкие зоны ожидания и места для проведения встреч.

Для определения количества и состава инфраструктурных арендаторов собственнику нужно сначала проанализировать местоположение здания: находится ли бизнес-центр в уже сформированном районе с обилием кафе/ ресторанов/магазинов в шаговой доступности или городская инфраструктура не развита рядом. Во втором случае собственнику нужно сразу же думать о более обширном представлении дополнительных услуг в своем объекте. Но на решение этой задачи может повлиять размер бизнес-центра, его общая площадь и, соответственно, количество работающих в нем сотрудников. Чем объект большей площади, тем более он привлекателен для инфраструктурных арендаторов (обычно от 10 000 кв.м.).

Конечно, наиболее актуальный вопрос во всех БЦ – это питание. В крупных объектах собственники размещают и столовую с качественным оператором, и ресторан/кафе (если есть возможность, то с отдельным входом или только в вестибюле), и кофе-поинт (небольшая брендированная стойка со свежим кофе и выпечкой) во входной зоне. В небольшие здания такие арендаторы могут не пойти. Поэтому собственники должны подумать об альтернативе - размещении вендинговых автоматов и/или минимаркета.

Также к популярным арендаторам в офисных центрах можно отнести отделения банков, операторов по продажам авиа/жд билетов, аптеки, пункты приема химчистки, салоны красоты, косметологические центры, цветы/подарки, винные магазины. Размещение в здании банкоматов является уже практически обязательным. Собственник может уточнить у арендаторов, в каких именно банках они обслуживаются, и установить банкоматы наиболее популярных из них. Кроме стандартных салонов красоты начинают активно развиваться в офисных центрах специализированные салоны маникюра/педикюра.

Кроме такого «стандартного» набора есть примеры размещения в высококлассных объектах фитнес-центров. Например, один из лучших БЦ Москвы – «Романов двор» имеет в своем составе фитнес-центр World Class. Конечно, не каждый офисный центр может разместить у себя полноценный фитнес, но сейчас активно развиваются небольшие тренажерные залы, не требующие особых параметров помещения.

CRE