ENG

11 ноября 2014

Москва: Компания GVA Sawyer приняла участие в конференции по управлению бизнес-центрами

30 октября Елена Шевчук выступила на конференции по управлению бизнес центрами на тему «Формирование арендной ставки: как достичь оптимального для обеих сторон результата? Схемы расчета ставки, выбор валюты, инструменты переговоров. Ценовая политика в условиях кризиса».

«В настоящий момент на московском рынке кризис перенасыщения офисных объектов совпал с нестабильной экономической ситуацией. Основные факторы этого этапа – это банковский кризис (острый дефицит проектного финансирования, повышение ставок кредитования); кризис перепроизводства (большой объем ввода новых офисных проектов, повышение уровня вакантных площадей, снижение арендных ставок); кризис клиентских отношений (формирование рынка арендатора, жесткие переговоры, требования по повышению качества управления объектами); кризис изменения налаженных связей с поставщиками, субподрядчиками; внутренние кризисные течения в компаниях (необходимость формировать новую стратегию работы с арендаторами, команду проекта, политику управления объектом и мотивацию персонала).

Офисный рынок сейчас характеризуется падением уровня арендных ставок практически во всех сегментах . По итогам 1 полугодия 2014 г. уровень вакантных площадей в Москве в классе А составляет 22% и 16% в классе В+/В-. В 2014 г. ожидается дальнейшее увеличение уровня вакантных площадей в связи с вводом большого количества офисных площадей, при том, что в рамках сложившейся экономической ситуации, предпосылок к существенному росту спроса на офисы нет. В 1 полугодии 2014 г. общий объем сделок составил менее 400 тыс. кв.м, что на 35% ниже аналогичных показателей предыдущих двух лет (2012-2013 гг.).

Продолжается уменьшение количества крупных сделок (площадью свыше 2 000 кв.м). Средняя площадь сделки приблизилась к 500 кв.м, против 550-600 кв.м в 2012-2013 гг.

Большая часть сделок заключается с офисами В-класса - 60-65% от общего объема сделок и это, как правило, российские компании.

Важно отметить, что ввиду увеличения нового предложения и увеличения конкуренции в классе А, ставки в некоторых БЦ сравнялись со ставками в классе В+ в аналогичных районах. В Москве до конца 2016 года планируется к вводу более 3 млн. квадратных метров площадей – это четверть от существующего объёма. Принимая во внимание эту данность, через два года мы будем иметь ещё большую конкуренцию.

Стратегия реализации площадей и работы с арендаторами должна базироваться на объективных рыночных факторах:

  • Текущие макроэкономические показатели, прогноз развития экономики на ближайшие годы;
  • Влияние этих факторов на различные виды бизнеса потенциальных арендаторов;
  • SWOT анализ вашего бизнес-центра;
  • Сравнительный анализ текущих арендных ставок в конкурентных объектах;

В такой рыночной ситуации единственный рабочий инструмент по определению справедливой арендной ставки – это сравнительный метод. Собственникам офисных зданий нужно систематически проводить маркетинговый анализ своих прямых конкурентов и их арендных ставок, для того, чтобы понимать свои конкурентные преимущества и недостатки, а также понимать сравнительный уровень своей арендной ставки.

Отсутствие клиентоориентированности в работе собственников и управляющих компаний также может повлиять на ставку аренды и стать проблемой при взаимодействии с арендаторами. Человеческий фактор зачастую может являться решающим моментом по предотвращению конфликтов и смягчению жёстких переговоров между арендатором и арендодателем.

Компания GVA Sawyer оказывает услуги собственникам объектов по проведению маркетинговых исследований и определению справедливой арендной ставки, а также услуги арендаторам по проведению переговоров по согласованию коммерческих условий договора аренды.