ENG

13 октября 2009

Москва: Выступление В.А.Сецкой на конгрессе по гостиничному девелопменту

На конгрессе по гостиничному девелопменту Hotel Investment and Development Congress выступила с докладом Вера Анатольевна Сецкая, Президент GVA Sawyer. Организатором мероприятия стала компания IM EVENTS, которая входит в состав издательского дома Impress Media.

Основными темами обсуждений были:

  • Система классификации отелей: плюсы и минусы, назначение и востребованность
  • Конвертация бизнеса или 5 «за» гостиничный сегмент
  • Возможно ли офис сделать отелем: реконцепция на стадии проектирования и редевелопмент существующих зданий
  • Будущее бюджетных отелей: возможности и перспективы в столице и регионах
  • Не представленные на рынке бюджетные форматы: пришло ли для них время?
  • Система договоров с операторами: можно ли предвидеть все?

Тема выступления В.А.Сецкой: «Реконцепция проектов. Можно и нужно ли офис сделать отелем?» В своем докладе она остановилась на характеристике факторов, которые необходимо учитывать, если принимается решение о перепрофилировании офиса в гостиницу: местоположении, юридических, технических и экономических аспектах.

Технический аспект наиболее важен при принятии решения о модификации офисного здания в отель. Следует помнить, что отель для каждого оператора является достаточно стандартизированным продуктом, где есть жесткие ограничения по размеру номера, его ширине и длине, ширине коридора, допустимом размере площадей общего пользования. При превышении или недостижении данных параметров, эксплуатация отеля может стать неэффективной и даже невозможной. Не следует также забывать, что у каждого оператора есть стандартный допустимый набор оборудования номера (прежде всего мебель), который жестко привязан к размеру номера и его конфигурации. Нестандартность номера по этой причине может явиться мотивом для отказа оператора взять отель в управление.

В вопросе возможности технической модификации офисного здания ключевую роль играет сама конструкция и конфигурация здания. Здания неправильной формы не позволяют создать систему стандартных номеров, что является пожеланием любого оператора. Определенные зоны офисного здания неправильной конфигурации могут стать вообще потерянными зонами для отеля.

В этом отношении особой темой являются так называемые бутик-отели, то есть отели с привлекательной архитектурой, небольшим количеством номеров и повышенным уровнем сервиса, расположенные в привлекательных, часто исторических частях города. В такого типа отелях может не быть требования к стандарту номера, его размеру, конфигурации. Но такие отели являются отдельным сегментом гостиничного рынка, который управляется очень ограниченным числом операторов. Офисные здания нестандартного типа (особняки в центре города ) в этом отношении могут быть интересны для перепрофилирования в бутик-отели.

В докладе рассмотрены были также различия отеля и офисного здания в потребностях к инженерным нагрузкам, пожарной безопасности и парковкам. Вопрос об экономике отеля был рассмотрен отдельно: следует помнить, что как объект недвижимости отель менее экономически эффективен, чем офисное здание или торговый центр. Однако, в существующих рыночных условиях и в связи с ненасыщенностью рынка в принципе в этом сегменте, денежный поток от отеля более стабилен и гарантирован за счет долгосрочного договора с оператором на управление.

Общие выводы, которые сделала г-жа Сецкая по теме своего выступления следующие:

При принятии решения о перепрофилировании офисного здания в отель в обязательном порядке следует привлекать оператора, принимать такое решение только в случае положительной реакции оператора и осуществлять реконструкцию и переоборудование только при условии технического сопровождения этого процесса оператором.