ENG

23 июня 2009

Россия: По итогам CRE Federal Summit-2009

В течение двух дней, 18—19 июня, в Санкт-Петербурге проходил CRE Federal Summit-2009, который собрал участников рынка коммерческой недвижимости со всей России. Среди них: инвесторы, девелоперы, архитекторы, управляющие и строительные компании. От компании GVA Sawyer в работе саммита приняли участие трое: президент компании В.Сецкая, вице-президент по консалтингу Э.Павловская, директор филиала в Санкт-Петербурге Н.Вечер.

Тематически саммит был разделен на три блока: девелопмент; инвестиции и управление.

Согласно этим блокам шли параллельные открытые дискуссии, которые транслировались on-line через Интернет. Это новаторство организаторов саммита CRE Awards Federal было отмечено большим количеством положительных отзывов.

1. Дискуссии на темы девелопмента

Президент GVA Sawyer Вера Сецкая выступила модератором дискуссии «Как оптимизировать девелоперские проекты в новых условиях?». Она предложила участникам дискуссии проанализировать основные причины, которые влияют на девелоперскую активность сегодня: значительное падение инвестиционной активности, отсутствие кредитного капитала, неопределенные рыночные прогнозы. Она ометила, что в настоящее время ключевое внимание уделяется изменению концепции проекта, возможности его фазирования. Была отмечена значительная активность девелоперов в сфере поиска партнерства и нестандартных форм привлечения капитала , в частности через партнерство с подрядчиками, а также путем привлечения со-инвесторов. Каковы требования к инвестиционным проектам сейчас, чтобы проект был востребован инвесторами-банками? Каким должен быть проект, чтобы без особых архитектурных излишеств быть привлекательным для клиентов? Каков критерий необходимости и достаточности для проекта? Ответить на эти и другие вопросы попытались участники дискуссии. «Одним из основных критериев в отборе вариантов архитектурных решений проекта является нацеленность на функциональность», — отметил Олег Барков, генеральный директор Knight Frank Spb, один из со-модераторов дискуссии. Не лучше ли потратиться на инженерное оснащение в процессе строительства, чтобы в дальнейшем снизить затраты на эксплуатацию? Эту тему поднял для обсуждения Петр Кузнецов, директор компании «Конфидент», второй со-модератор дискуссии. Решение сегодняшних проблем — стремление быть скромнее. Эту точку зрения поддержали все участники обсуждения. «Основные требования банков, предъявляемые сейчас к проекту, при принятии решения об инвестировании не изменились, — отметил А.Паршуков, руководитель инвестиционного департамента «ВТБ-Девелопмент». «Как и до кризиса, чтобы проект рассматривался как инвестиционно привлекательный, он должен быть умеренно дорогим и четко позиционированным с точки зрения целевого использования. Бесспорным плюсом являются долгосрочные отношения с банком или соинвестором», — такое заключение сделал А.Паршуков.

Одной из следующих дискуссий, затрагивающую актуальную сегодня тему, стала дискуссия «Fee-development — возможное решение». Её участники спорили о том, существует ли fee-девелопмент в России, что означает это понятие и каковы перспективы развития этого направления. Основным модератором дискуссии выступил Алексей Новиков, генеральный директор Parkridge. Активным участником дискуссии стала В. А. Сецкая, которая внесла ясность в понимание термина fee-development. Она озвучила мотивационную схему, согласно которой fee-девелопер получает в качестве премии небольшой процент от прибыли при достижении проектом оговоренных финансовых показателей.

2. Дискуссии по инвестициям и финансам

Инвестиционный блок начался с попытки участников рынка рассчитать себестоимость квадратного метра в изменившихся реалиях рынка.

Участники дискуссии, посвященной финансовым стратегиям по управлению бизнесом в условиях экономического кризиса, в начале мероприятия оказались настроены пессимистично. Что же остается делать девелоперам на низком рынке? Работа с проблемными активами, пожалуй, — самая актуальная тема на сегодняшнем рынке по мнению участников обсуждения. Впрочем, список distressed assets не ограничен банковскими залогами. Объекты в изобилии выставляются на продажу и самими собственниками. Как отметили участники дискуссии, distressed assets сегодня — это не только проекты с кредитными активами, но и плохо продуманные объекты.

Эксперты дискуссии «Цены на рынке: сколько стоят distressed assets» отметили, что в любые времена за distressed assets «велась охота» как на российском рынке, так и на западном. Однако сегодня не многие имеют навыки обращения с подобными активами, и сегодня на рынке очень мало компаний, которые знают, как получить и приумножить прибыль от проблемных активов.

3. Дискуссии на темы управления и маркетинга

Каковы планы развития на ближайшую перспективу у ритейлеров? С этого вопроса эксперты рынка начали обсуждать проблемы в блоке «Управление и маркетинг». Ритейлеры сошлись во мнении, что сегодня, сократив бюджеты на продвижение торговых центров в целом, девелоперы роют своим объектам могилу. Те бизнес-центры, которые сейчас находятся в процессе поиска арендаторов, сталкиваются с одними и теми же проблемами — никто сегодня не хочет заключать длинных договоров аренды. Максимум, на что готовы пойти арендаторы, — 11 месяцев. Также всех арендаторов интересуют помещения только с отделкой и маленькой площади. Мелкая нарезка, коридорная система — хит нынешнего сезона.

После бизнес-центров и ритейла участники обсудили проблемы гостиничного сегмента. Кризис спровоцировал интерес девелоперов и гостиничных операторов к возведению международных отелей среднего ценового сегмента. К такому мнению пришли участники дискуссии «Сектор гостеприимства: будет ли звездный час у 3*?».

Участники дискуссии сошлись во мнении, что кризис может внести новые тренды на российский рынок гостиничной недвижимости — операторы постепенно начали проявлять интерес к отелям уровня 3*.

Посмотреть в будущее логистических центров собрались участники дискуссии, посвященной этому сектору рынка. Крис Ван Рит, генеральный директор Giffels Management, отметил, что в сегменте высококлассных складов не спрос формировал предложение, а предложение формировало спрос. Тем самым он хотел подчеркнуть, что и до кризиса ситуация со спросом, особенно в регионах, на высококлассные логистические комплексы была непростой.

Интересный поворот обрела дискуссия, когда речь зашла о возможности модернизации складов под нужды легкой промышленности. Основная масса присутствующих сошлась во мнении, что это может стать интересной нишей в свете падения интереса других групп потребителей.

Второй день саммита начался пленарной дискуссией на тему «Государственно-частное партнерство: чем государство может помочь девелоперу».

Эта тема сегодня стоит во главе рынка недвижимости. Такое мнение высказал Лев Пукшанский, вице-президент УК «Морской фасад». В качестве приглашенных со-модераторов от государственных структур выступили Максим Соколов, председатель Комитета по инвестициям и стратегическим проектам Правительства Санкт-Петербурга, и Игорь Метельский, председатель Комитета по управлению городским имуществом СПб. По словам Л. Пукшанского, в последние годы инвестировал в основном бизнес, а не государство. Сегодня ситуация кардинально изменилась. Государство сегодня выступает стимулятором рыночных процессов и так или иначе должно участвовать в делах частного бизнеса.

По этому вопросу эксперты придерживаются двух мнений: государство должно помогать бизнесу, выступая непосредственным участником всех бизнес-процессов. Другое мнение — государство должно помогать бизнесу, но происходить это должно без «вмешательства» в сам процесс ведения бизнеса. Дэвид О’Хара, президент компании O’Hara Real Estate, с точки зрения инвестора остановился на вопросе условия подписания инвестконтрактов с государственными структурами при реализации проекта.

Отдельным блоком дискуссий второго дня саммита стал кадровый вопрос. Одним из со-модераторов этой дискуссии стал Николай Вечер, директор филиала GVA Sawyer в Санкт-Петербурге. Он подчеркнул, что в современной непростой ситуации, когда все без исключения компании пересматривают состав сотрудников, важно сохранить атмосферу доверия и открытости в компании, тогда каждый чувствует свою личную ответственность за результат. Основным модератором дискуссии выступила Анна Хрусталева из компании АНКОР Недвижимость и строительство.

Дискуссия о концепции ТРЦ прошла в полемичной обстановке, которую обострил вопрос, присланный от зрителя on-line-трансляции. Вопрос звучал так: «Даже если собственники снижают ставки своим арендаторам, то посетителям от этого ни тепло, ни холодно. Цены как были неадекватными, так и остались. Более того, ещё выросли. Как была тоска в магазинах с точки зрения товарной группы, так она и осталась. За счет чего вы, собственники и арендаторы, собираетесь выходить из кризиса?». Участники не смогли внятно ответить на поставленный вопрос. Одни в связи с присланным вопросом стали говорить о том, что в кризисных условиях необходимо увеличивать расходы на маркетинг, чтобы с их помощью бороться за потребительскую лояльность, другие предложили вводить в ТРЦ различные дисконтные программы для привлечения клиентов. Тему, поднятую в вопросе зрителя, поддержала из зала Эвелина Павловская, партнер, вице-президент по консалтингу компании GVA Sawyer, которая отметила, что ей как потребителю маркетинговая раскрутка ТЦ не важна. «Какие концепции ТЦ сегодня нужны, чтобы вернуть доверие потребителя, какие арендаторы?» — переформулировала она вопрос. Единственный антикризисный рецепт для увеличения лояльности потребителей дал Денис Стенько, руководитель департамента недвижимости компании Maratex: «Теперь нужно снизить цены, снизить маржу до нуля и выживать», — отметил он.

Но нет никакого смысла помогать арендаторам, которые не имеют шансов на выживание, сошлись во мнении участники дискуссии. Атмосферу дискуссии «Управление ТРЦ: настройка под арендатора» накалили обвинения ритейлеров и консультантов в неумении планировать концепции и быть гибкими с точки зрения реконцепции.

По итогам двух дней работы саммита участники отметили, что, несмотря на активные обсуждения актуальных проблем на рынке, главное — большая закрытость, отсутствие открытой информации. За последние десять месяцев непрозрачный рынок стал ещё более закрытым. Достоверной информации намного меньше — такой вывод сделали игроки рынка коммерческой недвижимости.

Новой формой, опробованной CRE в этом году, была трансляция всех дискуссий саммита on-line. На сайте www.cre.ru можно было не только увидеть и услышать обсуждение, но и высылать вопросы участникам дискуссии. Это, бесспорно, расширило круг заочных участников дискуссий. Надеемся, что подобная трансляция станет хорошей традицией бизнес-мероприятий подобного формата.