Девелопмент

Техническая оценка залоговых активов

Неизбежным последствием сложившейся на рынке недвижимости экономической ситуации является возвращение банкам/инвесторам залоговых активов. Особую категорию представляют собой объекты коммерческой недвижимости в различной степени готовности, к которым можно отнести готовые здания, недостроенные здания и проекты на различных стадиях завершенности. Оценка стоимости подобного рода залоговых активов в большинстве случаев не может быть сделана только с применением стандартных методик оценки. Применительно к данным категориям объектов есть смысл говорить не только о стоимостной оценке, но и об оценке в более широком смысле, то есть определении ценности и перспектив такого актива для его держателя. Поэтому до того, как будут применены стандартные методики оценки, необходимо определить текущее качество, состояние и перспективы дальнейшего существования продукта, вернувшегося к инвестору. Подобного рода оценка может быть сделана только специалистами, коими являются не сертифицированные оценщики, а девелоперы и консультанты, способные оценить объект во всей совокупности его юридических и технических аспектов, сделать выводы в плане соответствия заявляемого уровня объекта принятой шкале стандартов недвижимости, а также определить, насколько объект соответствует существующим рыночным условиям, и насколько он жизнеспособен. К такого рода работе целесообразно привлекать компании, имеющие практический опыт строительства и реализации объектов и имеющие в штате нужные категории специалистов (сметчики, специалисты по согласованиям, инженеры-строители, консультанты-маркетологи), способные выполнить узкоспециализированную работу при оценке объекта. Такого рода профессиональная оценка в большинстве случаев необходима, прежде всего, для принятия ключевого решения в отношении того, что делать с объектом дальше – держать или реализовывать путем продажи или сдачи в аренду, перестраивать, достраивать, модифицировать.

Рассмотрим более подробно проекты до начала строительства:

Как показывает практика, в настоящее время в банки возвращается немалое количество объектов, пока существующих в форме проекта в более или менее продвинутой стадии. Как правило, это не объекты, кредитуемые банком. Это совместные проекты банка с застройщиком, который в период кризиса оказался несостоятельным. Получив назад актив в столь незавершенном виде, банк сталкивается с необходимостью ответить на как минимум два вопроса: «Что я получил?» и «Что с этим делать?» Для получения ответа на вопрос «Что я получил?» необходим тщательный анализ специалистом исходно-разрешительной и согласовательной документации, а именно, ее комплектности и качества. Необходима также проверка юридической документации, относящейся к проекту, результаты которой могут существенным образом скорректировать финансовую модель проекта в части его сроков и бюджета.

Еще более сложен ответ на вопрос «Что с этим делать?», особенно в сложившейся рыночной ситуации, так как под сомнение может быть поставлена сама концепция проекта, которая еще вчера была грамотной и экономически целесообразной, а сегодня лежит «вне рынка». Полезным может оказаться мнение консультанта в части возможностей корректировки имеющейся проектной документации, что зачастую можно сделать параллельно с процессом осуществления проекта, не затягивая его сроки.

В случае если принципиальное решение о завершении /строительстве объекта принимается, банку абсолютно необходим бизнес-план на завершение работ, включающий такие элементы, как реалистичный бюджет, график выполнения работ, оценку рисков проекта, маркетинговый прогноз и многоваринтный расчет рентабельности проекта с анализом чувствительности проекта к рыночным ставкам аренды, ценам продаж, бюджету проекта.

По нашему мнению, наиболее чувствительным сегодня является аспект «рыночности» объекта, прогнозирования перспектив и правильных путей его развития. Успешное решение этих вопросов, по нашему мнению, возможно на основе комплексного анализа проекта или объекта с привлечением как внутренних ресурсов банковских структур, так и внешних консультантов-экспертов рынка.

Комментировала Президент GVA Sawyer, Сецкая Вера.

Консалтинг

Как делать аналитику и прогнозы в кризис? Во что верить?

В основе любой модели лежат некоторые базовые допущения и закономерности, исходя из которых, на основании имеющейся информации, и строится сам прогноз. И именно в этих двух пунктах – предпосылках и информации и заключается достоверность прогноза. Остановимся на них подробнее.

Согласно нашему глубокому убеждению, основные предпосылки развития рынка недвижимости с учетом кризиса не изменились. Более того, зависимости развития рынка недвижимости России не отличаются от развития рынков недвижимости западных стран. Например, очевидно, что стоимость жилья зависит от уровня доходов населения, уровня процентных ставок, себестоимости строительства. Различные макроэкономические исследования подтверждают такие зависимости для разных стран. Но вот количественные зависимости различаются среди стран и городов. Так же как и меняются параметры в период экономического спада или бума. И вот здесь мы подходим к той информации, которая лежит в основе построения любого прогноза. Кризис внес определенные корректировки в динамику макропоказателей, которые учитываются при построении прогноза.

На основе имеющейся информации о предыдущих периодах определяются параметры принятой модели. Исходя из полученных цифр и прогнозных показателей влияющих переменных, можно давать численные прогнозы относительно искомой величины. Кризис в первую очередь повлиял на ожидаемую динамику влияющих переменных. Если до кризиса можно было ожидать роста, например, доходов населения, то в начале кризиса следовало ожидать падения этих доходов. Аналогично и с другими влияющими переменными, в нашем случае (прогноз стоимости жилья) с процентными ставками, себестоимостью строительства, динамикой демографических показателей. И изменение будущей динамики в связи с кризисными явлениями оказывает влияние и на динамику прогнозного показателя. Более того, произошедший кризис позволяет более точно откалибровать модель, так как некоторые модели, хорошо работающие на растущем рынке, оказываются несостоятельными в период спада.

Во что верить? Во-первых, не должны вызывать сомнения основные предпосылки и качественные зависимости применяемой модели, они должны быть максимально обоснованы. Во-вторых, информация, которая используется при построении прогноза, должна быть полной и достоверной, на худой конец, она должна учитывать различные модели поведения рынка, быть многовариантной. Наконец, не должна вызывать сомнения способность аналитика в качественном построении прогноза, субъективный фактор при любом прогнозировании остается ключевым. В прогнозы, построенные исходя из «правильной» модели и на основе «правильной» информации, можно верить. Однако, как известно, «доверяй, но проверяй», ведь любой прогноз строится из текущей информации, и ее изменение может существенно повлиять на ожидаемые показатели.

Комментировал ведущий эксперт-аналитик GVA Sawyer в Санкт-Петербурге Владислав Фадеев

Оценка

Использование справедливой стоимости для раскрытия информации МСФО

Для целей МСФО оценка производится для оценки основных средств, инвестиционной собственности и финансовых инструментов (IAS 16, IAS 40 и IAS 39 соответственно).

Согласно стандартам, оценка возможна по исторической или справедливой стоимости. При использовании модели учета по исторической стоимости услуги оценщика не требуются. Соответственно потребность в услугах оценщика возникает при модели учета по справедливой стоимости.

Как известно, среди специалистов отношение к справедливой стоимости неоднозначное – существуют как сторонники, так и оппоненты данной концепции. Финансовый кризис, начавшийся в 2008 г., обострил дискуссию о справедливой стоимости. В западной периодике за второе полугодие 2008 г. ряд обозревателей называют учет по справедливой стоимости среди причин финансового кризиса, так как в результате обвала финансовых рынков держатели обесценившихся активов, учитывавшие их по справедливой стоимости, были вынуждены списать сотни миллионов долларов за счет прибыли. Это ослабило финансовые отчеты, привело к убыткам, сократило резервы, увеличило риски и в конечном итоге снизило стоимость компаний, что повлекло череду банкротств. В результате оценки по справедливой стоимости усугубили и без того сложную ситуацию.

Вместе с тем, даже в условиях финансового кризиса разработчики стандартов, регулирующие органы, инвесторы и аудиторы поддерживают справедливую стоимость и прозрачность информации, которую она обеспечивает.

Так, члены Ассоциации присяжных сертифицированных бухгалтеров (АССА) утверждают, что «для всех текущих проблем возрастающая прозрачность МСФО и справедливая стоимость остаются наилучшей из доступных моделей. Нельзя забывать, что оценка по себестоимости привела к стагнации и недостатку прозрачности в экономике Азиатско-Тихоокеанского региона в 1997–1998 гг., что в итоге способствовало развитию международных стандартов учета».

В результате анализа сложившейся ситуации в развитии концепции справедливой стоимости можно сделать следующие выводы:

• Использование модели полной справедливой стоимости в финансовой отчетности – явление новое, однако для учета ценных бумаг справедливая стоимость используется уже давно. Поэтому, даже если оппоненты концепции не согласны с полным учетом по справедливой стоимости, корректировка стоимости активов на растущих и падающих рынках и учет результатов в прибыли периода более века успешно применяются на практике.
• В условиях финансового кризиса новым является то, что рынки перестали быть активными, поэтому оценки приходится делать с применением моделей и раскрывать в отчетности дополнительную информацию об использованных моделях. Однако, по мнению разработчиков стандартов, даже такие оценки предоставляют более уместную и надежную информацию, чем альтернативы, не учитывающие текущие экономические условия (такие, как недостаток ликвидности).

Изучение преимуществ и недостатков справедливой стоимости позволило выявить и систематизировать области ключевых разногласий между сторонниками и оппонентами оценки по справедливой стоимости.

Таким образом, модели присущи и преимущества и недостатки, которые объективно нельзя отрицать. Очевидно, что концепция справедливой стоимости в нынешнем виде не является совершенной, но вместе с тем возврат к историческим оценкам не решит существующих проблем на рынках и не снизит вероятность будущих финансовых кризисов. Указания по определению справедливой стоимости активов и обязательств в различных ситуациях позволят усовершенствовать концепцию оценки по справедливой стоимости.

Комментировал Руководитель группы оценки и анализа активов GVA Sawyer Дмитрий Кучерявых.

Брокеридж

Как сейчас продать объект недвижимости? Основные подходы к организации продажи. PR-сопровождение или реклама? Что эффективнее?

Не для кого ни секрет, что продажа объекта на падающем рынке может быть выгодна только покупателю. Для собственника такая операция имеет смысл, только если существует острая необходимость избавиться от товара или получить денежные активы.

При этом очевидно, что конкурентная борьба усиливается, когда уменьшается количество ресурсов. Очевидно, что количество платежеспособных покупателей резко уменьшилось в связи с кризисом.

Поэтому возможны два варианта реализации объекта в кризис:

1. Реальная продажа, т.е. в первую очередь дисконтная цена и поиск любого платежеспособного покупателя.
2. Отложенная продажа, т.е. анонс продажи объекта по завышенной цене (по сравнению с текущей рыночной) и поиск целевого клиента в расчете на рост рынка.

Порядок действий собственника для организации Реальной продажи объекта:

• провести тщательный анализ рынка. В частности, детально изучить аналогичные и конкурентные предложения объектов, выставленных на продажу.
• провести сравнительный анализ преимуществ и недостатков как собственного, так и конкурентных объектов.
• сформировать цену и условия продажи своего объекта на основе собранных сведений о конкурентах.
• определить схему поиска клиентов – самостоятельно или с привлечением брокерской компании.

Подготовить объект к продаже:

• приготовить список всех правоустанавливающих документов на объект и на земельный участок, сделать копии. Если каких-то документов не хватает или они просрочены или требуют изменения, описать это (и возможное участие собственника в исправлении этих недостатков) в отдельном файле (желательно силами юристов).
• определить возможные юридические и финансовые схемы продажи объекта.
• согласовать стартовую цену продажи между учредителями.
• подготовит всю техническую документацию по объекту и по стоимости и порядку его эксплуатации (в том числе фактическую стоимость эксплуатации на кв.м. площади).
• подготовить список договоров аренды объекта (с подробными коммерческими условиями) при продаже объекта в качестве действующего бизнеса.
• подготовить брошюру (в электронном и простом бумажном виде) с описанием объекта, включив всю указанную выше информацию (можно в краткой форме).
• согласовать рекламную стратегию и бюджет продвижения объекта на рынке – самостоятельно или с привлечением брокерской компании.

Целевой аудиторией покупателей в этом случае могут являться как частные инвесторы (российские компании и частные лица), так и инвестиционные фонды. В любом случае все покупатели на кризисном рынке рассматривают объект как инвестиционный продукт и ведут его оценку именно с точки зрения текущей или будущей доходности. Этот фактор нужно обязательно учитывать в формируемых предложениях и переговорах.

Комментировала Вице-президент по коммерческой недвижимости GVA Sawyer, Шевчук Елена.