Девелопмент

Докризисные показатели соотношения доходности и себестоимости различных типов коммерческой недвижимости достаточно серьезно отличаются от текущих значений. Помимо вполне ожидаемого общего снижения доходности практически по всем видам недвижимости (в качестве исключения здесь, пожалуй, можно назвать лишь продуктовые дискаунтеры, которые даже увеличили не только свои обороты, но и чистую прибыль), можно отметить улучшение позиций гостиничного сектора.

Если раньше гостиничные проекты не могли конкурировать с офисными, торговыми и тем более жилыми функциями, то теперь ситуация несколько выровнялась. В отличие от инвестиционных издержек, которые практически для всех видов недвижимости менялись почти одинаково, доходная часть изменялась весьма неоднородно.

Ставки аренды/продажи офисов снизились на 30-40%, для торговых объектов снижение было 15-40%. При этом существенно возрос уровень вакантных площадей. Гостиницы же показали более высокую стабильность как в ценах за номер, так и в уровне заполняемости. Как результат — гостиничные проекты в настоящее время могут вполне успешно конкурировать с остальными видами коммерческой недвижимости при определении наиболее целесообразного и выгодного варианта использования объекта.

Третьим аспектом, характеризующим текущее положение в сравнении с докризисной ситуацией, можно назвать более серьезную дифференциацию проектов на рынке. Если до кризиса ошибки в концепции не влекли за собой серьезных последствий, то теперь, даже небольшие ошибки приводят к существенному снижению арендных ставок. (Как пример: Торговые объекты с удачной концепцией потеряли до 15% в уровне арендных ставок и почти не увеличили долю вакантных площадей. «Плохие, неудачные» торговые объекты потеряли до 50% в уровне аренды и все равно стоят полупустые).

Комментировал Ведущий проект-менеджер GVA Sawyer Сергей Суров

Консалтинг

Гостиничные проекты — будет ли удовлетворен спрос?

В период кризиса гостиницы стали самым привлекательным для инвестирования сегментом по сравнению с другими сегментами коммерческой недвижимости. Международные операторы активизировались, ежемесячно заявляется о выводе на рынок новых гостиничных проектов.

Поможет ли все это удовлетворить спрос на гостиницы в Москве или все же мы не дотянем до европейского уровня обеспеченности населения гостиничными номерами?

Например, по данным на начало 2010 года, Hilton в планирует открыть 70 отелей в России, сеть Starwood намеревается открыть ряд гостиниц под новым брендом Sheraton. Шведская сеть отелей Scandic заявила о перспективности российского рынка и о планах по расширению своего присутствие. Компания Shangri-La Hotels and Resorts подписала договор с China Huaming International Investment Corporation о строительстве нового отеля, который станет первым объектом этой сети в России. И это лишь некоторые примеры того, какие планы имеют международные операторы по развитию гостиничной сети, по заявления за последние полгода.

Специалисты компании GVA Sawyer прогнозируют на 2011-2012 гг. постепенную активизацию экономического роста в России. В рамках этого сценария можно рассчитывать на рост туристических и бизнес потоков в первую очередь в Москву. Кроме того, по оценкам Всемирной туристической организации (ЮНВТО) в долгосрочной перспективе туризм в России будет развиваться ускоренными темпами по сравнению с другими странами.

Таким образом, даже с учетом снизившихся в условиях кризиса загрузки и показателей доходности гостиниц, а также существенных финансовых ограничений, недостаточное предложение современного номерного фонда в Москве сохранится и перспективность инвестиций в данный сегмент не вызывает сомнений.

Комментировала Ведущий эксперт-аналитик GVA Sawyer Анастасия Негребецкая.

Оценка

Практика оценки земельных участков под жилищное строительство для определения первоначальной цены торгов аукционов.

Крупнейшим собственником земли в РФ является государство. В соответствии с данными Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в собственности государства (федеральной и муниципальной) находится 1 576 884,5 тыс. га (92,2%), в собственности граждан¹ — 124 273,7 тыс. га (7,5%), в собственности юридических лиц 8 666 тыс. га (0,5%). Т.о. рынок земли, в том числе и рынок земли для жилищного строительства, формируется государством, как крупнейшим собственником.

В соответствии с Земельным кодексом РФ, земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности продаются или передаются в аренду на аукционах. В соответствии с правилами, утвержденными постановлением Правительства РФ от 11.11.2002 № 808 «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков», первоначальная цена торгов определяется на основании отчета независимого оценщика, составленного в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Таким образом, оценщик должен определить начальную цену земельного участка или начальный размер арендной платы для проведения торгов. Заказчиком выступает собственник, т.е. государство.

Следует отметить, что земельные участки предоставляются в двух формах — участки для жилищного строительства и участки для комплексного освоения в целях жилищного строительства. Сразу оговоримся, что согласно законодательству, земельные участки, выставляемые на аукцион, являются выделенными в натуре, с полным пакетом документов (кадастровая выписка, план границ).

Оценка, не связанная с комплексным освоением территории проводится по стандартным методикам, т.е. определяется рыночная стоимость земельного участка или величина рыночной арендной платы. Можно добавить, что муниципальные власти принимают законы, которые регламентируют цену земли в зависимости от нормативной (кадастровой) цены.

В большинстве случаев законом устанавливается, что при величине рыночной стоимости меньшей кадастровой стоимости участки не продаются. Эти нормы были приняты до финансового кризиса, и в некоторых регионах это тормозит развитие рынка, хотя следует отметить, что кадастровая стоимость зачастую ниже рыночной.

Цена покупки права аренды как правило не регламентирована на законодательном уровне и здесь появляются возможности для снижения затрат на земельную составляющую в ходе жилищного строительства. Стоимость определяется оценщиком исходя из возможных характеристик будущего строительства с использованием рыночных данных (оценка проводится по методу предполагаемого использования с учетом доходов и расходов от реализации жилищного проекта).

Земельные участки, предназначенные для комплексного освоения в целях жилищного строительства, отчуждаются только в виде права аренды, причем это право характеризуется жесткими временными рамками и условиями проведения работ. По сути, это право аренды на инвестиционных условиях, т.е. договором устанавливаются:

• максимальные сроки подготовки проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства;
• максимальные сроки выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в государственную или муниципальную собственность, а также условия такой передачи;
• максимальные сроки осуществления жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков.

Таким образом, при оценке данного права производится оценка инвестиционного проекта. Характерной особенностью такой оценки является то, что величина затрат на создание инженерной инфраструктуры и социальной инфраструктуры очень существенна, что делает проект ресурсоемким. В остальном, расчет стоимости права аренды таких земельных участков соответствует аналогичным расчетам при оценке любых других земельных участков, учитывая то обстоятельство, что платеж за земельный участок выражается в виде арендной платы на период освоения и строительства.

Подводя итог, можно сказать, что оценка земельного участка под жилищное строительство для определения первоначальной цены аукциона представляет в большинстве случаев оценку инвестиционного проекта, связанного с освоением этого участка и строительством на нем. Инвестиционный проект включает в себя проведение маркетингового анализа для определения параметров застройки, определение технико-экономических характеристик будущей застройки и расчет денежных потоков при реализации проекта.

Компания GVA Sawyer проводит оценку земельных участков для определения первоначальной цены торгов, большой опыт и многоплановая структура компании позволяют нам осуществлять оценку на высоком профессиональном уровне.

Комментировал Руководитель группы оценки и анализа активов GVA Sawyer Дмитрий Кучерявых.

¹ Большая доля собственности граждан объясняется тем, что земельный фонд сельскохозяйственных предприятий в ходе приватизации 90-х годов был распределен между работниками этих предприятий в долевую собственность

Управление и эксплуатация

Показателем высокой классности здания, в числе прочих, является наличие на объекте профессиональной управляющей компании. Одной из ключевых функций УК является содержание в надлежащем состоянии всех имеющихся систем жизнеобеспечения объекта.

Технический аудит — это один из наиболее качественных и объективных инструментов оценки состояния технических систем здания, правильности их эксплуатации и степени износа. Наиболее часто к проведению технического аудита прибегают будущие собственники здания перед совершением сделки, чтобы наиболее точно рассчитать уровень его доходности, а также крупные арендаторы при заключении сделок на длительный срок, чтобы определить адекватность цен на обслуживание.

Помимо того, аудит — это инструмент оценки работы УК и определения возможных путей оптимизации расходов на эксплуатацию. На волне кризиса именно в этом качестве процедура стала наиболее востребована владельцами объектов.

В ходе технического аудита используются следующие методы:

• визуальный осмотр объектов (с применением фотокамеры);
• анализ документации (технической, регламентирующей, нормативной);
• анализ записей (акты, протоколы, регистрационные журналы и т.п.).

Объектами аудита, таким образом, становятся:

• документация общего назначения, по противопожарным системам, по электроснабжению и электрооборудованию, по системам вентиляции и кондиционирования, по системам отопления. Водоснабжения и канализации, по холодопроизводящим системам, а также документация, относящаяся к техническому обслуживанию зданий, прилегающей территории, механизмов;
• здания, прилегающая территория, наземная парковка, система доков, технические помещения, противопожарное оборудование, электрооборудование, вентиляционное оборудование и кондиционеры, система отопления и оборудование систем отопления, системы водоснабжения и канализации, а также холодильное оборудование.

В итоге каждый объект аудита получает оценку по критерию «отклонение — несоответствие»:

• «нет отклонений» — не выявлено несоответствий установленным требованиям, общепринятым нормам;
• «несущественное отклонение» — несоответствие, не оказывающее влияния на адекватность и результативность объекта аудита (например, несоответствие информационных данных (указатели, таблички, схемы и т.д.) установленным требованиям;
• «существенное отклонение» — несоответствие, связанное с невыполнением требований (например, санитарных, противопожарных и др. норм, установленных и согласованных обязательств Заказчика или Исполнителя и проч.).

Провести аудит деятельности УК можно несколькими способами:

• Силами специалистов собственника, работающих на объекте параллельно с УК и выполняющих функцию контроля. Минусом этого метода является необходимость постоянно содержать грамотных специалистов в своём штате.
• Заказать внешний независимый аудит. Услуга, безусловно, платная и недешёвая, зато даёт максимально реалистичную картину.
• Силами сторонней управляющей компании. В этом случае можно даже бесплатно, но на объективность рассчитывать не приходится — чтобы занять место конкурента, компания-аудитор составит максимально полный перечень недочётов в работе текущей УК.

В последнее время сложилась практика проведения тендера на обслуживание объекта вместо аудита. В силу особенностей ведения бизнеса по-русски и неистребимой любви ко всему бесплатному, этот способ стал самым распространённым. Однако, следует учесть, что при этом происходит подмена понятий и целей. Полноценный технический аудит не только оценивает состояние и эффективность эксплуатации, но и предлагает варианты по модернизации процессов и оптимизации расходов при сохранении объема и качества предоставляемых услуг. Цель «псевдотендера» — получить инструмент воздействия на существующую УК в виде перечня недочётов, а также минимальное предложение по цене, при этом состав и качество услуг не являются ключевыми понятиями.

Принципиальное отличие аудита от подобного тендера — определение оптимальных методов снижения расходов. Достигается оно не путем слепого урезания, а тщательным анализом и внедрением новых технологий и решений. Например, для сокращения расходов на электроэнергию, можно просто отключить половину пользователей. А можно провести оптимизацию энергопотребления (ввести режим освещения день/ночь, установить датчики движения, установить менее энергоёмкие приборы, энергосберегающие лампы, более рационально использовать выделенную на объект мощность).

Независимый аудит не даёт сиюминутной экономии владельцу, не ставит целью упрекнуть управляющую компанию в непрофессионализме — он предлагает комплекс мер по улучшению показателей уже работающему тандему.

Комментировал генеральный директор ООО «Национальная Сервисная Компания», Константин Аверьянов.

Брокеридж

Арендаторы торговых центров. Правила игры.

В апреле на рынке зафиксирована новая волна активности торговых операторов. Федеральные бренды, продолжающие или возобновившие свою деятельность, частные предприниматели рассматривают объекты торговой недвижимости для последующей аренды.

Гибкость арендаторов в переговорах и их лояльность в определении коммерческих условий, сейчас определяются следующими факторами:

• Приоритет уже работающим объектам с прошедшей ротацией арендаторов;
• Приоритет новым объектам с четкой грамотной, выдержанной концепцией и гарантированным завершением строительства (оценка репутации собственника, подтвержденного финансирования);

Для всех объектов обязательно:

• Наличие основных «якорных» арендаторов (с оценкой их известности и надежности);
• Реальные арендные ставки, полностью рассчитанные от предполагаемой прибыли.
• Требования к высокому подтвержденному договорами (предварительными/основными) проценту заполняемости объектов.

Определение «реальной» базовой арендной ставки может производиться собственником на основе денежного оборота потенциальных арендаторов:

Этот метод применяется, используя открытые данные о ежегодном торговом обороте компаний — потенциальных арендаторов.

Из рыночной практики, размер арендной ставки экономически целесообразной для арендаторов примерно соответствует:

• от 2 до 4% от ежегодного оборота — продуктовые супермаркеты, крайние границы 1-7% для некоторых федеральных сетевых компаний;
• от 8 до 15% от ежегодного оборота — операторы одежды и обуви, в зависимости от типа арендатора;
• от 25 до 35% от ежегодного оборота — операторы сотовых телефонов и ювелирных изделий;

Просчитав примерную ставку аренды для одного-трех конкретных арендаторов, ее можно применить к арендаторам аналогичного формата и общей товарной группы. Преимуществом этого метода является то, что он основан не на рыночной ситуации, а на реальных доходах арендатора с конкретного помещения.

В текущей ситуации эта ставка будет менее рискованной для арендатора, даст ему более стабильной прогноз успешности бизнеса и может служить для собственника ориентиром адекватности торга.

Дальнейшие переговоры по итоговой стоимости аренды проводятся с конкретным оператором с учетом рисков его бизнеса в торговом проекте — местоположение комплекса, его концепция, заполнение, якорные арендаторы и т.п.

К наиболее часто встречающимся изменениям в условиях уже действующих или согласуемых договоров аренды можно отнести:

• Уменьшение суммы обеспечительного платежа, замена его банковской гарантией, либо отсутствие каких-либо обеспечений;
• Замена пункта о ежегодной индексации на пункт об изменении арендной ставки в большую или меньшую сторону в зависимости от годовых финансовых результатов работы в данном конкретном магазине;
• Переход на процент с оборота;
• Многие, особенно крупные ритейлеры условием вхождения в проект делают возможность собственника выполнить отделку их помещения за свой счет, с учетом всех технических требований арендатора;
• Указание необходимого количества подписанных договоров аренды в момент открытия, в случае, если в объекте не будет согласованного процента арендаторов к моменту открытия, арендаторов вправе не открыться до заполнения объекта, либо снизить арендную плату.

Комментировала Вице-президент по коммерческой недвижимости GVA Sawyer, Шевчук Елена.