Брокеридж

Лизинг коммерческой недвижимости — новый вариант привлечения финансирования.

Традиционно, осень — пора оживленного строительства. Этот сентябрь не станет исключением. Многие девелоперские компании «размораживают» проекты, начинаются общестроительные работы. И опять остро встает вопрос привлечения проектного финансирования.

В настоящее время набирает известность ранее мало использовавшийся финансовый инструмент, который позволяет собственникам, владеющим действующими объектами, привлечь необходимые средства в новые строящиеся/недостроенные объекты.

Лизинговая схема финансирования проектов в недвижимости предполагает продажу действующего объекта (с текущим арендным потоком) лизинговой компании и его последующую аренду собственником на определенный период с фиксированной ценой обратного выкупа. Т.е. здание будет находиться в собственности лизинговой компании и в аренде у текущего собственника до окончания договора лизинга. После его окончания и уплаты выкупной стоимости здания, последнее переходит обратно клиенту (лизингополучателю).

Преимущественными факторами такой операции являются:

• Клиент получает необходимую сумму на руки (для свободного использования) после продажи здания лизинговой компании, которая потом сдает его клиенту в аренду (лизинг).
• Лизинговый платеж включает налог на имущество и полностью относится на расходы (в отличие от обычного кредита, при котором на расходы относятся только проценты по ставке рефинансирования, увеличенные на 10%).
• Льготные процентные ставки по платежам.
• Возможность составить индивидуальный график лизинговых платежей.
• Возмещение НДС от затрат на создание объекта остается и, причем, единоразово! за счет продажи объекта лизинговой компании.
• Ускоренная амортизация объекта лизинга.

Конечно, такой инструмент не позволит полностью профинансировать строительство нового объекта, но позволит достаточно быстро привлечь необходимые средства на завершение строительства, расчет с партнерами и т.п.

Такая схема может применяться и к новым объектам на финальном этапе строительства, когда лизинговая схема может быть рассчитана на погашение арендными платежами и даст собственнику возможность аккумулировать денежные средства и удобно возместить НДС.

Комментировала Вице-президент по коммерческой недвижимости GVA Sawyer Елена Шевчук.

Осень — время покупать: офисные объекты на продажу

Оценка

Оценка доли

Оценка доли в общей долевой собственности связано в первую очередь с правовыми вопросами, которые регулируются 16 гл. ГК РФ.

Право участника общей долевой собственности распорядиться своей долей ничем не ограничено (общее правило), при этом, продажа, залог (ипотека), мена доли в праве на общее имущество возможны без согласия других собственников. Но у других участников долевой собственности есть преимущественное право выкупа доли.

Передача прав на долю без выдела ее в натуре (идеальной доли) не подразумевает передачи конкретного имущества (в случае с недвижимостью помещений), т.е. объект прав не определен физически. Это накладывает на оценку существенные ограничения, т.к. оборота долей помещений не существует.

Сложившаяся практика оценки — это расчет рыночной стоимость 100% объекта, а потом выделение стоимости пропорционально долям. Такой подход позволяет говорить о справедливом распределении стоимости.

В некоторых случаях, связанных с разделом имущества, находящегося в долевой собственности возникает ситуация, которая требует учета дополнительных издержек, связанных с особенностью оборота долей. При возникновении потребности выделения доли в натуре (например определенных помещений в здании), долевая собственность должна разделяться по соглашению участников, а при недостижении соглашения — в судебном порядке. Естественно, при физическом разделении тяжело учесть интересы всех участников, т.к. зачастую не существует отдельных помещений физически соответствующих размеру доли в здании, следовательно, возникает право на получение компенсации (если помещение меньше доли) или обязательство выплаты такой компенсации (если помещение больше доли). Таким образом, можно рассчитать стоимость права на долю в здании, как стоимость права на конкретное помещение или помещения, но необходимо учесть возможные компенсации на физические отличия и затраты на оформление выделяемого помещения (затраты на его регистрацию), а в некоторых случаях и судебные издержки.

Резюме: Оценка стоимости долей встречается в оценочной практике обычно при возникновении необходимости раздела долевой собственности (например при наследовании имущества, раздел единого объекта между наследниками). Процедура оценки учитывает особенности оборота долей в долевой собственности. В качестве базы оценки используется стоимость объекта долевой собственности как единого объекта, что обусловлено отсутствием рынка продаж долей.

Комментировал Руководитель группы оценки и анализа активов GVA Sawyer Дмитрий Кучерявых.

Консалтинг

Кризис не вечен, в посткризисных условиях наиболее востребованы отели среднего ценового сегмента. Все остальные проекты будут испытывать сложности с реализацией.

Общий тренд для новых проектов — «лучше меньше, да лучше». По этому пути идут в посткризисных условиях застройщики и девелоперы рекреационной недвижимости. Уменьшают все: площади, размеры, цены и количество проектов. Данный факт обусловлен сложностями с финансированием девелоперов.

Проблемы застройщиков очевидны: падение спроса, долговая нагрузка, отсутствие наличных денег. Финансовые резервы девелоперы могут искать в посткризисных условиях преимущественно внутри страны — иностранных институциональных инвесторов не стоит ждать в России еще 2-3 года.

Несмотря на рост потока посетителей рекреационных кластеров России, многие туристы не готовы тратить большие средства на отдых, т.к. темпы роста доходов в разы ниже, чем до кризиса, что делает средний сегмент наиболее востребованным.

Однако, не стоит забывать о прописных истинах: небольшой отель на «диком» пляже не сможет привлечь посетителей, несмотря на низкие цены. Необходимо уделять большое внимание инфраструктуре. В посткризисный период наиболее востребованными остаются объекты с большим перечнем инфраструктуры (лечебная база, развлекательные центры, конгресс услуги и др.).

Что касается «звездности» объектов, то рано или поздно Россия пойдет по пути Европы и на рынке начнут появляться объекты нового формата: premium economy, budget luxury, а классификация уйдет на второй план. Данная тенденция характерна для западного рынка, когда в отелях предоставляется сервис уровня люкс, но по бюджетным ценам.

В посткризисный период каждый уважающий себя отель среднего сегмента пытается внедрить интернет, WiFi, спутниковое телевидение, контроль температуры в номере, хорошую шумоизоляцию, большую кровать и т.д. — те характеристики, которые раньше принадлежали только высокому классу отелей.

Именно по этому пути будет происходить развитие рекреационной недвижимости в ближайшие годы, которые внесут существенные изменения в данный сегмент.

Комментировал Представитель GVA Sawyer в Краснодарском крае, Панасенко Евгений.