Краткий обзор рынка офисной недвижимости Москвы, 1 кв. 2010 г.

Краткий обзор рынка торговой недвижимости Москвы, 1 кв. 2010 г.

Консалтинг

Можно/нужно ли делать реконцепт? Аудит ранее разработанных проектов или как это делается

Кризис поутих. Из разных уголков страны то и дело поступают запросы типа «Мы тут решили вновь запустить проект, но в связи с изменившимися условиями считаем, что офисами наш город пересыщен…может гостиницу сделаем? Или жилье, еще лучше?»

В связи со вновь возникшим спросом на рынке появилась услуга по проведению анализа незавершённых или вовсе еще не начатых строительством проектов. Называется она «Проектный аудит».

По сути, это вид консалтинга, ориентированный, прежде всего, на собственников недостроенных объектов недвижимости, покупателей подобных объектов, а также инвесторов, принимающих решение по вопросам, связанным с дальнейшим финансированием проектов, находящихся в законсервированном состоянии.

Работа ведётся на основании всех имеющихся (часто довольно обрывочных) данных, имеющихся в наличии, проектной документации, часто для прояснения той или иной возможности используются связи в согласовательных органах.

Для объективного принятия решения команда проекта должна состоять из специалистов в области девелопмента (согласований), маркетинга (знания рынка) и финансового аналитика. Как правило, они проводят:

• Технические анализ текущего состояния объекта\его документации;
• Анализ рыночного окружения объекта с особым упором на анализ изменившегося спроса;
• Инвестиционный анализ вариантов использования объекта с подготовкой экономического обоснования выбора одного из вариантов.

Особое внимание здесь уделяется оригинальности задумки. По хорошему, сделать можно что угодно из чего угодно, нужно только обладать достаточной креативностью. На западе, например, известны случаи создания комплекса апартаментов из табачных фабрик, бывших кинотеатров и даже гаражей, студенческих общежитий из офисных башен и музеев из бывших газгольдеров. Места для творчества — масса, главное чтобы «экономика выдерживала».

Срок выполнения таких работ на рынке консалтинга составляет от 8 до 25 рабочих дней, в зависимости от глубины погружения в проблему. Стоят такие работы, как правило, от 150 000 руб. до 450 000 руб. в зависимости от сложности объекта исследования.

P.S.: мода на реконцепию постепенно набирает обороты. НО: в некоторых случаях можно и нужно смело сказать «Умерла, так умерла» — если проводить реконцепт дороже нового строительства, или «У страха глаза велики» — если местный рынок таков, что лучше немного подождать и все таки построить то, что изначально планировалось, чем все начинать с нуля.

Комментировала Вице-президент по консалтингу GVA Sawyer. Партнер. Эвелина Павловская

Оценка

Особенностью оценки для кредитования является участие в процессе оценки трех сторон: банка, заемщика и оценщика.

Банку необходимо знать реальную стоимость предлагаемого в залог имущества и адекватно оценить риски кредитной сделки. Со своей стороны, заемщик хочет получить под свой актив максимальный лимит кредитования.

Задача оценщика — найти компромисс между потребностями клиента и требованиями банка. Участие независимого оценщика в процессе кредитования призвано защитить коммерческие интересы остальных участников, в том числе сделать более прозрачными условия предоставления таких кредитов.

Определение реальной рыночной стоимости залогового имущества независимым оценщиком позволяет установить справедливое соотношение между стоимостью залогового имущества и размером кредита, а также способствует предотвращению разногласий между сторонами сделки, которые возникают при обращении взыскания на заложенное в ходе кредита имущество.

В кредитной сделке залог выполняет следующие функции:

• Предмет залога рассматривается как вторичный источник возврата кредитных средств;
• Механизм залога стимулирует заемщика к возврату задолженности;
• Предмет залога служит источником информации для залогодержателя о состоянии бизнеса залогодателя;
• Обременение залогом активов залогодателя уменьшает возможность наращивания сторонней кредитной задолженности;

Требования банка к оценке активов

Банки, исходя из своих интересов, предъявляют собственные требования к отчетам об оценке, требуя дополнительную информацию, необходимую для оценки кредитного риска. Перечень информации, необходимой банку:

• За какую сумму, и в какой срок предмет залога может быть реализован на открытом рынке.
• Как меняется стоимость предмета залога в течение срока действия кредитного договора.
• Насколько снизить стоимость при реализации предмета залога в течение ограниченного периода времени.
• Каков размер издержек, связанных с реализацией предмета залога.
• Насколько рассматриваемый актив важен для клиента и какую роль играет в его бизнесе.

Реализация требований банков оценщиками

Определение рыночной стоимости производится оценщиками исходя из их опыта и квалификации. Немаловажным является срок выполнения работ, т.к. обычно к началу работ определена дата заседания кредитного комитета в банке, на котором будет рассматриваться вопрос о предоставлении кредита.

Определение ликвидности объекта, т.е. срока экспозиции производится исходя из статистических данных, основанных на «листингах», т.е. нахождении конкретных предложений в рекламе.

Изменения стоимости актива базируется на анализе рынка, к которому относится данный актив и прогнозе изменения этого рынке.

Размер издержек на реализацию залога и снижение стоимости при ускоренной реализации учитываются методом экспертных опросов специалистов рынка или при помощи построения расчетной модели, основанной на зависимости эластичности спроса при изменении цены.

Важность актива не является компетентностью оценщика, он определяет только стоимость актива, а не его влияние на бизнес владельца.

Что касается рынка недвижимости, компании, оказывающие брокерские услуги на рынке недвижимости, такие как GVA Sawyer, имеют преимущества т.к. могут использовать собственный опыт и внутренние базы данных. Соответственно определение расходов на реализацию, сроки экспозиции ликвидационная скидка могут быть произведены более точно и обоснованно.

Комментировал Руководитель группы оценки и анализа активов GVA Sawyer Дмитрий Кучерявых.

Брокеридж

В кризис — самое удачное время покупать землю. Качественные зем участки в Московской и соседних областях останутся ликвидным активом. Но объем предложения большой, на потенциального покупателя падает масса информации, которая в последующем оказывается неточной, некорректной и т.п. И, потеряв массу человекочасов и выбрав наиболее интересный участок, покупатель сталкивается с тем, что при более глубоком анализе, участок элементарно не может быть использован под рассматриваемое производство в силу технических или юридических причин.

Процесс выбора участка нужно четко структурировать с самого начала работы. Наша компания уже осуществляла необходимую работу для многих клиентов и из практики сформировала следующую этапность действий:

Определить детальный перечень основных требований к участку, включая базовые проектные сведения, требования по техническому обеспечению, местоположению, санитарным и экологическим требованиям, обеспечение нового производства рабочей силой и наличием гостиниц и транспортной доступностью для привлекаемых менеджеров. Из всех этих характеристик составить рейтинг приоритетности и обозначить его определенными коэффициентами.

Если бизнес-процессы позволяют рассмотреть землю в различных областях/регионах, то в первую очередь необходимо составить список наиболее приоритетных регионов с точки зрения логистики, присутствия рабочей силы необходимой квалификации, средних з/плат, наличия в регионе аналогичных производств/компаний, лояльности местной администрации к новым (зарубежным) инвесторам, наличию налоговых преференций и/или СЭЗ и т.п. При наличии определенных специфических технических требований у производства, некоторые регионы могут изначально не рассматриваться из-за дефицита электроэнергии, отсутсвия водных ресурсов, скудости трудовых ресурсов и т.д.

Дальше начинается работа непосредственно по поиску участков. Она может осуществляться двумя путями — работа с местной администрацией и работа на вторичном рынке. Лучше осуществлять оба варианта одновременно. Но варианты, предлагаемые администрацией или уполномоченными компаниями (например, в рамках индустриальных или промышленных зон) должны проходить ту же систему оценки как и вторичные участки. В этом случае решение будет действительно обоснованным, учитывающим все факторы. Т.к. иногда дешевые ценовые предложения от администрации могут обернуться срывом всего проекта из-за отсутствия реальных (а не проектируемых) тех условий или недостаточной юридической проработки статуса земли/зоны/управляющей компании и т.п.

На основании этих данных может быть подготовлена предварительная техническая оценка соответствия участка будущему проекту. Некоторая информация о возможных технических условиях может быть собрана при общении с соответствующими городскими службами.

После подготовки краткого предварительного заключения по юридическому и техническому статусу каждого участка, включая SWOT анализ, может быть подготовлена краткая таблица с перечнем участков и списком основных требований к ним с оценкой всех параметров с учетом коэффициентов приоритетности. В итоге каждый участок будет иметь свою бальную оценку на основании которой из всего списка рассмотренных объектов (long list) могут быть выбраны 3-5 участков (short list) для проведения переговоров и дальнейшей детальной проработки. После выбора наиболее интересных объектов, проводятся переговоры с собственниками — согласуются коммерческие условия. А затем уже заказывается полномасштабная юридическая экспертиза с параллельно проводимой технической проверкой.

Для выполнения всего комплекса такой работы требуется участие опытного девелопера — строительной компании, которая будет вовлечена в процесс согласования и строительства нового проекта. В нашей компании эти услуги обычно совмещаются с выполнением брокерских функций по подбору участка, так как у нас присутствуют штатные строительные специалисты.

Комментировала Вице-президент по коммерческой недвижимости GVA Sawyer, Шевчук Елена.