ENG

Охота на инвестора

В поиске крупных инвесторов девелоперы и региональные власти нередко упускают из виду небольшие, но вполне реальные деньги, которые есть внутри страны. К таким выводам пришли участники конференции «Регионы России: ориентиры для инвесторов», которую РГУД провела на X Международном инвестиционном форуме PROEstate. Публикуем наиболее интересные фрагменты дискуссии.

Андрей БРИЛЬ, председатель совета директоров «Корин Холдинга»:

– Когда речь идет об инвестициях, повестка дня примерно следующая: все жалуются на злокозненное начальство и административные барьеры, мечтают привлечь иностранного инвестора и сетуют на отсутствие в регионах хороших проектов. Но ни один из этих пунктов не соответствует реальности с экономической и организационной точки зрения.

К сожалению, полноценной отраслевой и региональной статистики в стране, в общем-то, нет. Если оперировать теми цифрами, которые все-таки имеются, мы увидим, что доля инвестиций в ВВП составляет примерно 20%. В строительство по стране идет около 4 трлн рублей, из них 1,6 трлн приходятся на Центральный федеральный округ. Отрасль приносит больше 50% в общем объеме вложений в стране.

Кто субъекты инвестиционной деятельности? Всего 13% инвестиций делает государство, 58% — частный российский капитал, еще 10% приходится на российские государственно-частные инвестиции. Все иностранные деньги сосредоточены в ЦФО, в остальных регионах из зарубежных инвесторов присутствуют «Ашан», «Метро» и IKEA.

Выводы таковы: главные инвесторы в РФ — частные российские компании. Кто вкладывает в регионы сегодня? Крупные промышленные и сырьевые холдинги, крупные региональные и реже — федеральные девелоперы. Исходя из данных по Екатеринбургу (это один из самых прозрачных с точки зрения статистики регионов РФ), можно сделать вывод, что малый и средний бизнес обеспечивает около 50% инвестиций. И это значит, что до сих пор мы обсуждали несуществующую повестку дня и обращались в поисках инвестиций к нецелевой аудитории.

Кто конкурирует за деньги инвесторов? Предполагается, что инвестор думает, в какой бы регион вложить деньги, т. е. существует межрегиональная конкуренция. Разные сегменты недвижимости как-то соперничают между собой по доходности. Но фактически недвижимость конкурирует за деньги с финансовыми спекуляциями: валютой, фондовыми инструментами и депозитами.

Инвестора интересуют объем предложения и спроса, цены, условия и возможности финансирования. Но откуда взять эти цифры, если нет оперативной региональной и отраслевой статистики, тем более ее нет на муниципальном уровне? Если вы не знаете объема платежеспособного спроса в прямых и косвенных показателях, объема ввода недвижимости, включая ретроспективные данные, объема поглощения, числа сделок, долей первичного и вторичного рынка, заниматься бизнес-планированием невозможно. Вывод: нужна хорошая региональная и муниципальная отраслевая статистика и аналитика. Претензии можно обращать к Росреестру, ЦБ, Росстату. Но по большому счету, мы имеем ту статистику, которую заслуживаем, на которую есть реальный платежеспособный спрос. У госорганов существуют огромные информационные базы, но они структурированы под другие задачи. Никто, кроме бизнес-сообщества, не сформулирует запрос и техзадание на качественную и актуальную статистику в сфере недвижимости и девелопмента.

Еще один пункт реальной повестки — финансирование. Только 10% российских инвестиций, по сведениям ЦБ РФ, осуществляются за счет кредитов. При этом финансисты из Сбербанка и ЦБ утверждают, что отечественный бизнес всегда развивался на собственные средства. Крупный банк сегодня — это комбинация департамента налоговой инспекции и венчурного фонда. На февральской конференции «Сбера» один из федеральных руководителей сообщил собравшимся, что банк в 2015 году получил 283 млрд рублей прибыли и вернул государству 3 трлн рублей, выделенных на поддержку его деятельности под 17% годовых. Это значит, что около 800 млрд рублей вынуто из прибыли бизнеса, который кредитовали еще под более высокие проценты, и перекачано в государственный бюджет. А доходность от 15 до 25% годовых — это хорошая венчурная доходность. Только при этом, к сожалению, банки (в отличие от венчурных фондов) не хотят брать на себя ри-ски. В сфере недвижимости банкиры считают их для себя запредельными.

Еще одна принципиальная проблема — на муниципальном и региональном уровнях отсутствуют защищенные и значимые бюджеты развития. Безусловный приоритет отдается не развитию инфраструктуры, а социальным программам, особенно перед выборами.

Станислав ПРИДВИЖКИН, генеральный директор «УГМК-Девелопмент»:

– Каждый миллион квадратных метров жилья приносит в бюджет 15 млрд рублей. Если регионы будут просто направлять эти деньги в бюджет развития, он всегда будет полон. Напрямую привлечение других девелоперов на свою территорию бизнесу не интересно. Чем меньше игроков и ниже конкуренция, тем выше маржинальность рынка. В свой проект в Верхней Пышме под Екатеринбургом мы все-таки приглашаем партнеров, предлагая им земельный ресурс разной степени упаковки. Но с точки зрения властей все иначе.

Павел ТАРАКАНОВ, заместитель губернатора Тюменской области:

– Тюменской области нужны любые инвесторы. В регионе есть проекты стоимостью от $10 млрд и небольшие, от 10 млн рублей, которые реализуются в муниципалитетах, и всем мы обеспечиваем необходимое сопровождение. Крупными проектами занят лично губернатор, более скромными — профильные агентства и департамент инвестиционной политики. Премии, которые получают главы муниципальных образований и их команды, зависят от того, сколько у них работает предпринимателей и появляется инвестиционных проектов. Плюс льготы по налогу на прибыль, на имущество организации, по земельному и транспортному налогу. Бюджет возмещает часть затрат на дорожную и инженерную инфраструктуру и субсидирует по договору лизинга до 50% приобретаемого оборудования. Мы также обеспечиваем протекционизм для тюменских товаров внутри региона.

Бюджет развития Тюменской области составляет порядка 40% от всего регионального бюджета. Это около 40 млрд рублей, предназначенных в первую очередь на создание инфраструктуры. В регионе добывается 90% газа и 60% всей российской нефти. Индекс промышленного производства здесь растет быстрее китайского — 110% в 2015 году. Инвестиции в основной капитал увеличиваются и просели лишь единожды — в 2015-м.

Из крупнейших проектов могу назвать завод по переработке широкой фракции легких углеводородов, построенный в Тобольске компанией «СИБУР» (это $10 млрд инвестиций). Антипинский НПЗ вложил 80 млрд рублей в завод по производству топлива «Евро-5». Строится свинокомплекс за $6 млрд. Агрохолдинг «Юбилейный» запускает завод по производству лизина. «Фармсинтез» вкладывает в завод современных лекарственных препаратов.

Основной приток инвестиций дают наши региональные компании. Все, что нужно инвестору сегодня, — это рынок.

С вводом жилья на душу населения в Тюменской области все хорошо. Регион поддерживает застройщиков, выкупая за счет бюджета жилье на программу расселения ветхого и аварийного фонда и для других задач.

Тюмень нуждается в офисных центрах класса С, складских комплексах площадью до 50 000 кв.м, в распределительном центре для сельхозпроизводителей, новом фермерском рынке, санатории (действующих не хватает). Нам требуются инвесторы для строительства гостиницы в Тобольске и участники ГЧП для создания дома престарелых. И хотя доходность инвестиций в недвижимость сегодня снизилась, в нашем регионе она остается стабильной (в отличие от показателей финансового рынка).

Игорь РЯБИКОВ, первый заместитель генерального директора Корпорации развития Ульяновской области:

– В том, что касается бюджета развития, могу только подоброму позавидовать Тюмени. У нас он всего 3 млрд рублей при общем объеме бюджета 53 млрд. Но поступления формируются из налогов обрабатывающих производств. Объем прямых иностранных инвестиций вырос в Ульяновской области за 10 лет с нуля до 18 млрд рублей. И это не все, потому что 50–70% вложений идет через материнские компании, расположенные в Москве, и фиксируется в их отчетности. Но производства строятся все-таки у нас.

Существует ли борьба за инвесторов между регионами? За инвесторов в жилые проекты — нет. Регионы конкурируют за промышленные инвестиции. В конечном счете, если у вас есть рабочие места, появится платежеспособный спрос на все, включая жилье.

Сейчас мы заняты поиском крупных и средних высокотехнологичных компаний из отрасли машиностроения, станкостроения. Но не потому, что не нужны мелкие инвесторы. Они необходимы, чтобы стабилизировать экономику области. Но без «якорей» они не пойдут. Долгосрочная же цель у нас — создание условий для технологического предпринимательства, привлечение стартапов, которые дадут максимальную добавленную стоимость.

Вера СЕЦКАЯ, президент компании GVA Sawyer:

– Конкуренция между регионами все-таки есть. Компании с деньгами расстаются болезненно и ищут для них лучшее применение. На сайтах региональных администраций есть разделы «Инвестиционные проекты». Там можно много узнать о ландшафте участка, о горках для детей и велосипедных дорожках. Но совершенно не видно, какими будут отношения девелопера с администрацией, каковы обременения для бизнеса, обязательства властей. Правильная презентация проекта — ключ к успеху. Мы как профессиональное сообщество 15 лет работаем над стандартами офисов, теперь занялись торговыми центрами. Но ни разу не говорили о стандарте инвестпроекта, о том, как он должен быть структурирован и упакован.

Сергей ВОРОБЬЕВ, генеральный директор компании «Форум-групп» (Екатеринбург):

– Проект района «Солнечный» возник у нас в 2013 году. Тогда Екатеринбург по вводу жилья вышел на 2,5 млн кв.м в год, и рынок все это успешно поглощал. Вот и родилась идея создать к югу от города район, интересный широкому кругу покупателей.

«Солнечный» занимает 360 га, из них около 60 га отводится под коммерческую инфраструктуру. Для Екатеринбурга он уникален тем, что на этом месте никогда не было промышленности, только сельскохозяйственные угодья, т. е. экология привлекательна. На участке можно построить 2,5 млн кв.м жилья. Чтобы обеспечить все это инженерной и транспортной инфраструктурой, по самым скромным подсчетам, необходимо 7,5 млрд инвестиций. За три года мы построили ее полностью, включая собственную маленькую ТЭЦ.

Часть территории решили застроить сами, для других участков начали формировать пул застройщиков. Сейчас их четверо. И мы ждем новых.

Мы продаем не землю, а возможность построить квадратные метры. Застройщику надо принять наши правила, заплатить 10% от стоимости подготовленной земли с парковками, документацией, дорогами и придумать конкурентоспособный жилой комплекс. Все участники проекта работают с небольшой маржой, зато без больших стартовых инвестиций.

Инвесторы готовы брать блоки по 25 000 кв.м, они четко понимают свою доходность.

Конечно, кризис скорректировал наши ожидания. Думаю, что в «Солнечном» будет вводиться 100 000–120 000 кв.м в год. В течение 10 лет построим около 1,5 млн. Это реальные цифры, даже если ситуация будет развиваться по самому плохому сценарию. Сейчас рынок Екатеринбурга поглощает 700 000–800 000 кв.м жилья в год. «Солнечный» должен получить 10% рынка, что вполне реально. Думаю, нам удалось создать проект с понятной экономикой и прозрачными условиями входа для внешних инвесторов.

Автор: Наталья АНДРОПОВА

GUD News, октябрь 2016