ENG

Актуальная проблематика девелоперов и роль консультанта в ее решении

Представляем case studies компании GVA Sawyer в сфере редевелопмента.

КЕЙС No 1
Реконцепция офисного здания в рамках многофункционального комплекса «Дон Плаза», г. Ростов-на-Дону

Базовый проектПроект после реконцепции
Проект офисного центра в историческом центре, г. Ростов-на-ДонуМногофункциональный комплекс «Дон Плаза»
На момент разработки базового проекта существовало:
  • действующий отель 4* на 254 номера;
  • строящийся отель Hyatt 5* на 233 номера;
  • 37 cтроящихся апартаментов под управлением Hyatt.
  • Включение в проект жилой составляющей – апартаменты бизнес-класса (150 апартаментов)
  • Значительное уменьшение офисной составляющей (с 12 000 до 5 000 кв. м)
  • Эффективное сочетание всех типов недвижимости в рамках проекта:
    • жилая недвижимость;
    • офисы;
    • гостиницы 4* и 5*;
    • торговая галерея.

ОБОСНОВАНИЕ РЕШЕНИЯ

Изначально проект создавался как офисный, и концепцией являлось строительство здания класса «В» в рамках многофункционального комплекса, соединяющего в себе конгресс-отель «Дон Плаза» и строящуюся гостиницу «Hyatt». Аргументом в пользу данной концепции было то, что в центре города очень востребованы офисные помещения. При этом наблюдается дефицит качественных площадей класса «В» по приемлемым для арендаторов ставкам. Предполагалось создать конкуренцию в квартале, где доминируют офисные здания класса «А».

Концепция, разработанная в 2013 г., соответствовала состоянию конъюнктуры рынка на тот момент. Было просчитано все: парковка, инсоляция и допустимые для данного места арендные ставки. Однако по состоянию рынка на текущий момент первоначальная концепция оказалась невостребованной, и застройщик был вынужден ее пересмотреть.

В конце 2015 г. была проведена реконцепция. Основной целью стало выявление возможности замещения избытка офисных помещений. В первую очередь была рассчитана заново емкость рынка в данном месте и в данный момент, в итоге площадь офисных помещений была сокращена с 12 000 до 5 000 кв. м. Однако, учитывая высокую стоимость земли в месте застройки, необходимо было найти замещение квадратным метрам, которые выбыли как невостребованные в офисном формате.

Было предложено внести в проект жилую составляющую, а именно, апартаменты бизнес-класса под управлением отеля «Hyatt», учитывая близость последнего.

Была обоснована целесообразность нового наполнения и найдена возможность корректировки планировочных решений с тем, чтобы помещения, которые первоначально планировались как офисы, можно было трансформировать в 150 апартаментов. Непростая, но решаемая задача, т. к. требования к инсо ляции, паркингу офисов и апартаментов разные.

КЕЙС No 2
Реконцепция многоуровневого паркинга, г. Москва, Южное Бутово

Базовый проектПроект после реконцепции
Многоуровневый паркинг в Южном БутовоСемейный торгово-развлекательный районный центр
Два многоуровневых паркинга на 300 машино-мест
  • 7 этажей + цоколь;
  • 26 тыс. кв. м;
  • двухуровневые этажи;
  • в центре жилого района;
  • 300 метров от метро;
  • низкая локальная конкуренция среди ТЦ.
  • Офисы
  • Развлекательный сегмент
  • Детский образовательный сегмент
  • Медицинский центр
  • Фитнес-центр
  • Танцевальная студия
Якорные арендаторы:
  • продуктовый супермаркет;
  • супермаркет детских товаров;
  • супермаркет электроники и бытовой техники;
  • складские помещения в низком цоколе.

Застройщики при строительстве жилых комплексов обязаны обеспечить свои дома паркингами, что является требованием норм. Однако паркинги продаются плохо, зачастую являясь вынужденным обременением, и их реализация происходит в убыток для денежного потока застройщика. Такая ситуация и сложилась в районе Южное Бутово, г. Москва.

Район востребован для жизни, однако требуемые по нормам паркинги не продаются. Как следствие, была поставлена задача решить, что можно сделать с помещениями, которые в 7-этажном формате планировались под паркинги. Единственным вариантом явилось создание на этом месте многофункционального комплекса.

В цокольном этаже, где в силу низких потолков помещения были неформатны для торговли, было предложено разместить вспомогательные помещения, в частности, складские для торговых операторов, а также выявить возможность для размещения самосклада. Это новый формат, достаточно востребованный потребителем, но пока недостаточно представленный рынку в силу невысокой арендной ставки.

Первые 3 этажа – торговля. Опыт подсказывает, что в большинстве случаев выше 3-го этажа торговля не выживает, если, конечно, мы не живем в Японии или Сингапуре.

На 4-м этаже разместился фитнесцентр. Формат фитнес-центра в жилых кварталах всегда востребован, если их позиционирование соответствует покупательской способности населения двух ближайших кварталов, а собственник готов пойти на относительноневысокую арендную ставку. В таком случае это идеальный вариант.

Сложнее обстоит дело с верхними этажами, которым практически невозможно найти торговое применение, поэтому было предложено подумать об альтернативных и нестандартных вариантах. Например, медицинский центр либо детский развлекательный формат, опять-таки платящий невысокую арендную ставку. Но здесь, прежде всего, необходимо смотреть на то, что представлено в ближайшем окружении и какие операторы еще не остановили свое развитие.

Кроме того, в здании потребовалось полностью поменять пандусы на иные формы транспортировки покупателей и потребителей, сделать правильную навигацию. Однако, как оказалось, не везде это было необходимо. В ряде случаев сам пандус с правильным углом наклона мог быть хорошим инструментом обеспечения навигации.

ВАЖНО

Чтобы понять, какого профиля арендаторы проявят интерес к проекту, недостаточно просто проанализировать конкуренцию на рынке и посмотреть, кто представлен в окружении. Важно провести предброкеридж, т. е. предварительные целевые переговоры с теми арендаторами, которые потенциально могут быть заинтересованы в помещении, и выяснить, насколько они готовы к коммерческим переговорам.

И уже следующий шаг – это вопрос договоренностей собственника или представляющего его брокера и арендатора: насколько они смогут найти взаимопонимание по арендным ставкам и коммерческим условиям. Здесь многое зависит от того, есть ли у собственника требования к соблюдению определенного уровня арендной ставки, необходимой банку, т. к. очень часто возникает ситуация, когда банк требует более высоких ставок, чем те, что поддерживает текущий рынок.

Вопросов очень много, и не все из них могут быть решены с помощью консультанта, но он может подсказать те ходы и подходы, которые позволят найти собственнику правильные, а главное - коммерчески эффективные решения.

Мегаполис, апрель 2016