ENG

Схемы финансирования строительства объектов коммерческой недвижимости. Требования инвесторов

RWAY

RWAY: Какие инструменты инвестирования для девелоперов наиболее предпочтительны в условиях отсутствия доступных кредитных денежных средств и недостаточности собственного капитала для реализации проектов?

В.С.: Думаю, что в сложившихся экономических условиях у любого девелопера до возникновения вопроса о том, как структурировать финанисирование под проект, должен возникнуть вопрос о тем, стоит ли стоить вообще, и если да, то что стоит строить. Во всех сегментах рунка недвижимости отмечается радикальный спад спроса на площаде, увеличивается вакансия, падают арендные ставки.

В таких условиях при финансовом моделировании проекта возникает ключевой вопрос о доходности вложений, сроках возврата капитала и часто о целесообразности вложений в девелопмент в принципе. Сказав это, следует отметить, что, безусловно, продолжают существовать объективные ниши для вложений, связанные с локальныма факторами рынка. В качестве примера можно привести расширение потребностей Газпрома в Санкт-Петербурге или, например, объективную нехватку помещений определенного типа в отдельных городах. Так, например, в Иркутске меня удивило фактическое отсутствие торговых центров районного масштаба, магазинов шаговой доступности.

Несмотря на определенные попытки банков улучшить условия кредитования девелоперских проектов, привлекательность кредитных денег сегодня сомнительна. Это связано с остающейся высокой процентной ставкой, жесткими требованиями к размеру покрытия долга, который сложно обеспечить в сложившихся рыночных условиях, сложностями с расчетом LTV, высокими требованиями к гарантиям застройщика. Строительство крупного объекта на собственный капитал неразумно экономически и невозможно для большинства эастройщиков из-за объемов требуемого капитала. Однако для объектов среднего масштаба, в случае уверенности застройщика в их востребованности на рынке, не исключена схема финансирования объекта стопроцентным собственным капиталом. Существет сегодня и схема финансирования стройки за счет средств генподрядчика. Это похоже на кредит, который возвращается из доходов объекта с оговоренным процентом и в оговоренные сроки. Такую схему предлагает сегодня ряд турецких генподрядных компаний. Стали более распространены партнерские схемы, когда в рамках одного проекта консолидируются средства нескольких застройщиков.

На значимых для города объектах возможно использование схем ГЧП, что также облегчает финансовую нагрузку застройщика. Продолжает существовать на рынке схема build to suit, когда строительство объекта финансируется конечным пользователем траншами, либо, когда объект гарантированно выкупается конечным пользователем после завершения строительства.

RWAY: Каков минимальный уровень доходности для инвесторов при текущем уровне рисков на рынках коммерческой недвижимости Москвы и Санкт-Петербурга?

В.С.: Я бы названа 13-15% для девелоперских проектов. Этот показатель отражает отношение прогнозируемого NOI в стабилизированный год к бюджету проекта. Ожидаемая покупателем ставка капитализации при покупке работающих активов сегодня составляет 10-12%.

RWAY: Какова сегодня оборачиваемость капитала?

В.С.: Скорость оборачиваемости капитала только один из финансовых показателей, и он не всегда является определяющим. Так, например, в гостиничных проектах оборачиваемость капитала от 7 лет, но расчетный IRR в таких проектах в длительном горизонте планирования может быть выше, чем, например, в офисном сегменте. Однако нужно признать, что большинство инвесторов в плане сроков оборачиваемости капитала и ориентируются на 4-5 лет для возврата вложенных средств.

RWAY: Расскажите, пожалуйста, подробнее о схемах синдицированного финансировани. Приведите примеры.

В.С.: В последние 7 лет мы занимаемся достаточно капиталоемкими проектами, которые требуют сложного финансового структурирования. Для организации таких проектов мы применяем схему поэтапного синдицированного финансирования. Мы исходим из того, что различные группы инвесторов имеют различное отношение к уровням риска и в связи с этим различные ожидания по доходности.

Есть группы инвесторов, которые готовы к рискам за счет высокой доходности. Они готовы участвовать в начальных стадиях проекта (до получения разрешения на строительство), но ожидают повышенную доходность на вложенный капитал именно за счет готовности рисковать. Это инвесторы, которые, как правило, обладают ограниченным объемом капитала, и именно такие сравнительно невысокие объемы капитала характерны для стадий проекта, предшествующих строительству. Такие инвесторы - это компании, занимающиеся land banking, частные инвесторы, готовые к объединению денежных ресурсов с другими инвесторами и стремящиеся к быстрому выходу из проекта, венчурные фонды.

Одним из инструментов обеспечения таким инвесторам повышенной доходности на вложенный капитал является обеспечение им доли в проекте, диспропорциональной вложенному капиталу. Так, например, вложенный первый миллион в проект стоимостью десять миллионов может быть зачтен не как 10%, а как 15% в проекте, при входе в проект инвестора следующего уровня.

Для стадии строительства характерен другой тип инвестора. Это девелоперские команды, обладающие более мощным собственным капиталом, имеющие отработанные связи для получения кредитного ресурса. Они ожидают достаточно высокую доходность (12-15%), но это все же ниже, чем ожидания инвесторов первого уровня. Терпимость таких инвестов к риску ниже. Заход в проект таких инвесторов возможен на стадии, когда сняты все градостроительные риски, пройдены основные стадии проектирования, получены разрешения на строительство.

Инвесторы третьего уровня фактически обеспечивают выход из проекта для инвесторов второго уровня, покупая у них готовый, сданный в аренду объект. Инвесторы третьего уровня - это институциональные инвестроы, фонды, чья инвестиционная политика не позволяет входа в девелоперские проекты из-за девелоперских рисков. Они готовы к достаточно, низкой по сравнению с первыми двумя группами инвесторов, доходности в качестве компенсации за отсутствие рисков. Такие инвесторы смотрят на доходность 7,5-10%.

Каждая из этих групп инвесторов предъявляет свои требования к проекту. Для инвесторов первого уровня особое значение имеет проверенная маркетингом концепция проекта, юридическая чистота сделки, прозрачность получения градостроительных согласований, надежная финансовая модель. Маркетинговая концепция может быть подтверждена предброкериджем, а также маркетинговыми заключениями и прогнозами ведущих консалтинговых компаний. Для таких инвесторов также важна надежность девелоперской команды и уверенность в том, что проект будет выведен на стадию строительства в оговоренные сроки и в рамках финансируемого инвестором бюджета.

Инвесторы второго уровня ожидают полный пакет градостроительных согласований, утвержденные проектные решения, повторный маркетинг, а так же предварительные договоры аренды или письма о намерении. Для привлечения таких инвесторов важен также качественный инвестиционный меморандум.

Инвесторы третьего уровня захотят убедиться в маркетинговом и техническом качестве объекта. Особое значение будет иметь пул арендаторов и условия подписанных арендных договоров. Они будут тщательно анализировать статьи доходов и расходов по объекту. Именно по схеме поэтапного синдицированного финансирования GVA Sawyer, как девелоперу, удалось создать проект строительства аутлет-центра Fashion House Moscow в Солнечногорском районе Московской области. По этой же схеме мы работаем сегодня над проектом редевелопмента старого порта в городе Котка (Финляндия), где центральным компонентом проекта также является аутлет-центр, позиционируемый как на финских, так и на российских пользователей.

RWAY: Какова структура транзакционных издержек (затрат, связанных с проведением сделки купли-продажи объекта недвижимости) и сколько времени необходимо для закрытия сделки?

В.С.: При совершении сделки купли-продажи объекта покупатель обязательно проведет тщательный аудит объекта. Прежде всего, проверяется юридическия чистота титула здания, для этого покупатель нанимает профессиональную юридическую компанию. Целесообразно заказать юристам также анализ заключенных по зданию договоров аренды с целью анализа возможных рисков. При покупке не нового объекта необходим также технический аудит, на который целесообразно приглашать девелоперские компании, обладающие штатом технических специалистов. Для анализа арендного потока и перспектив рыночной стоимости объекта имеет смысл обратиться к надежным консалтинговым и брокерским компаниям. Я бы также рекомендовала провести анализ эксплуатационных расходов с целью выявления петей их оптимизации. Для этой работы целевообразно привлечь компании, занимающиеся управлением и техническим обслуживанием зданий. С учетом времени на получение необходимых юридических, технических и консалитнговых заключений, а также времени на структурирование сделки и проведение переговоров, срок заключения такой сделки занимает несколько месяцев.

RWAY: Объем поступлений в НПФ ежегодно растет. Как Вы оцениваете перспективы деятельности пенсионных фондов в сфере инвестирования в объекты коммерческой недвижимости?

В.С.: Многие пенсионные фонды заявляют о своей готовности инвестировать в объекты недвижимости. Однако следует понимать, что пенсионные фонды имеют жесткие ограничения в отношении сфер вложений денег и отношения к уровню риска. Это очень консервативные структуры. Недвижимость в целом и девелоперские проекты, в частности, относятся к рисковым сферам вложения, поэтому для масштабных вложений пенсионных денег необходимы особые юридические механизмы, утвержденные на законодательном уровке, а также надежные, подкрепленные законодательством страховые механизмы.

Полный текст

RWAY, ноябрь 2015