ENG

Ничего личного — только производство!

ГУД News #36 (824)

По числу индустриальных парков Россия догнала Германию. Их насчитывается около 200. Эффективно работают при этом лишь единицы. Большинство испытывает трудности с привлечением резидентов. О том, чем руководствуются крупные иностранные инвесторы, когда принимают решения о размещении производственных мощностей, рассуждает Елена Шевчук,  партнер и вице-президент компании GVA Sawyer по коммерческой недвижимости.

Каждому предприятию, которое открывает новое производство, приходится выбирать участок. Если фирма иностранная, то из двух вариантов: отдельное пятно либо надел в индустриальном парке (ИП) – она, безусловно, предпочтет второй.

Практически во всех странах ИП имеют общие черты: активное государственное участие; разнообразные льготы для резидентов (от финансовых до внешнеторговых); синергия резидентов по типам производств; законодательная и административная поддержка резидентов; государственные гарантии на привлеченный иностранный капитал. На российском рынке зарубежные компании ожидают аналогичных условий работы.

В нашей стране есть два типа индустриальных парков – государственные и частные (около 20% от общего количества). Государственные ИП способны предоставить инвестору более привлекательные цены на землю и коммуникации, поддержать его при согласовании проекта и предложить налоговые преференции.

Порог входа в частный парк обычно выше: собственник ИП делает все за свой счет или с привлечением кредитных средств и торопится снять прибыль. Но у частных парков есть своя целевая группа клиентов. Это компании, которые хотели бы купить мелкие участки около 0,5 га или готовые склады и производственные объекты площадью примерно 500 кв. м. Таким резидентам бывает сложно найти подходящие варианты в крупных государственных ИП.

Иностранные инвесторы отдают приоритет государственным паркам. И управляющим компаниям лучше с самого начала ориентироваться на международные требования и смотреть на свой проект глазами зарубежных резидентов. Ведь со временем российские компании будут предъявлять те же требования и голосовать за лучшие парки деньгами.

Досье для резидента

Сводную прозрачную информацию обо всех парках страны найти непросто. Собирать ее по крупицам и анализировать самостоятельно иностранные фирмы решаются только в исключительных случаях. Обычно они идут двумя путями: обращаются прямо в администрацию конкретной области или региона либо прибегают к помощи профессионального брокера и технического консультанта (девелопера).

Какое бы решение ни принял потенциальный инвестор, первичный поиск информации всегда идет по открытым источникам. Анализируются статистические данные по региону, программы развития, детальное описание парков и их специализации, перечень действующих резидентов, налоговые преференции и т. п.

В первую очередь инвестор выбирает регион и специализацию ИП, которая соответствует будущему производству. Часто владельцы ИП уверены, что конкурируют с ним только парки их региона. На практике все не так просто. Конечно, есть отрасли, которые зависят от сырьевой базы. Для таких инвесторов близость к источникам сырья – определяющий фактор. Однако это скорее исключение, чем правило.

Большинство может рассматривать до 15 разных областей, сравнивая условия и характеристики государственных ИП. Инвестор всегда анализирует логистику, уровень развития и качество магистральной и городской инфраструктуры. Как любой производитель, он ориентируется на собственные рынки сбыта и модель дистрибуции. В конечном счете инвестор может отдать предпочтение парку с неидеальной локацией, если тот находится в регионе с развитой дорожной сетью, инженерной инфраструктурой и т. п. Кроме объективных факторов есть и субъективные. Инвестор оценивает имидж региона, уровень профессионализма местных властей, лояльность администрации к будущим налогоплательщикам. И такие факты, как уголовные скандалы с участием чиновников, невыполненные обязательства перед инвесторами, стремление к сиюминутной прибыли, в его глазах имеют значение.

Таким образом, в long list (т. е. «длинный список») попадают 20–30 индустриальных парков, каждый из которых тщательно анализируется.

Заводской кастинг

Все варианты будущий резидент сравнивает по следующим параметрам.

Во‑первых, стадия развития парка. То есть наличие резидентов аналогичного профиля, необходимых трудовых ресурсов, соответствующей инфраструктуры для обучения и проживания сотрудников. Регионы, уделяющие много внимания образовательным программам и формированию новых рабочих мест, имеют очевидное преимущество.

Во‑вторых, юридический статус парка. Многие иностранные инвесторы, даже с опытом работы в России, воспринимают наше законодательство как нечеткое и непрозрачное. Самый острый вопрос для них – правовой статус территории ИП и участка, выделяемого инвестору. Поэтому собственникам лучше готовить весь пакет документов, чтобы восстановить всю историю перехода прав на землю, еще на стадии формирования проекта.

Инвесторов пугает и отсутствие политической преемственности. Смена губернатора нередко меняет отношение региона к инвестиционному проекту. Поэтому государственным ИП лучше согласовывать налоговые льготы и преференции на федеральном уровне.

В‑третьих, степень готовности инженерной инфраструктуры, дорог. Значительная часть заявленных в России индустриальных парков представляет собой чистое поле (так называемый green field). Среди обязательных требований «якорных» резидентов – организованный въезд в парк с федеральной и районной трассы, построенные дороги внутри ИП. Пропускная способность как внешних, так и внутренних дорог должна учитывать количество будущих резидентов, тип производств и соответствующие им спецификации: протяженность и ширину подъездных путей, радиусы разворота, дорожные карманы и т. п.

Компании будут настаивать на том, чтобы на территории была готовая инженерная инфраструктура: системы электро- и газоснабжения достаточной мощности, очистные сооружения, техническое и питьевое водоснабжение, системы ливневой и бытовой канализаций. Вывод – собственнику ИП не стоит экономить на первичных инвестициях.

В‑четвертых, ключевой является способность ИП не только выделить необходимые мощности, но и обеспечить резидентам службу «одного окна» по взаимодействию с сетевыми компаниями и ресурсными монополистами. В этих целях лучше создавать специальные структуры (территориальные агентства). Когда вопросы с подключением к сетям будут закрыты, они помогут инвестору согласовать исходно-разрешительную и проектную документацию, получить разрешение на строительство.

В‑пятых, любой крупный инвестор хочет получить в составе ИП участок с оформленными границами и согласованным видом разрешенного использования. Также ему важно знать, производства какого типа размещены по соседству, какие есть ограничения по санитарным зонам. Проще всего такие вопросы решаются в «кластерных» ИП, когда в проекте планировки территории с самого начала заложены зоны для определенных производств с учетом санитарных, пожарных и других норм.

Шестой фактор – стоимость. Заключая сделку с крупным резидентом, лучше оформить продажу земли и подведение (подключение) инженерных сетей в едином договоре. Инвестор никогда не рассматривает отдельно стоимость земли и коммуникаций. Его задача – построить и ввести в эксплуатацию производство, уложившись в определенный бюджет. Поэтому ИП, которые не могут на самом раннем этапе переговоров четко обозначить стоимость выкупа мощностей, подведения коммуникаций, последующего обслуживания сетей и управления ИП, не смогут наладить контакт с потенциальными инвесторами.

Наконец, в‑седьмых, играет роль способность местной администрации проявить лояльность и индивидуальный подход к инвестору – решить все правовые и технические вопросы методом «единого окна», выделить персонального менеджера, выдать финансовые гарантии сохранности инвестиций, разработать специальные образовательные программы по запросу резидента.

Большое жюри

После предварительного анализа и первичного отсева инвестор выбирает два-три варианта. Финалистов (так называемый short list) он будет детально проверять и анализировать.

Дальнейший выбор участка в составе ИП не может идти без участия девелоперской компании или технического консультанта, а также юристов. Начинается полная проверка заявленной собственником ИП информации: всех правоустанавливающих документов и истории участка, договоров со снабжающими организациями. Проверяются сроки ввода в эксплуатацию инженерных сооружений, внешних и внутренних дорог, границы санитарных зон. Проводится технический аудит и определяется техническая возможность размещения на конкретном участке производственных мощностей. Анализируются вопросы безопасности производства и его экологические параметры, делается прогноз стоимости строительства, оценивается структура сделки и риски инвестора.

Успех собственника ИП зависит от того, насколько он готов оперативно отвечать на вопросы, документально обосновывать предлагаемые решения, нивелировать риски.

Собственнику важно понимать: конечная цель инвестора – не купить участок, а создать успешно действующее производство. Весь процесс – от оформления коммерческого предложения до согласования проекта и строительства – должен быть выстроен с учетом этой цели.

Автор: Елена Шевчук, вице-президент по коммерческой недвижимости GVA Sawyer

ГУД News #36 (824), сентябрь 2014