ENG

Боткинская больница по-прежнему на распутье

CRE Северо-Запад #3(59)

Несмотря на заявления городской администрации о существовании программы сохранения исторического центра Петербурга, в городе существует еще много пятен с хорошей локацией, которые используются неэффективно.

Одним из таких участков, который в ближайшее время планируется осваивать и развивать, является территория бывшей Боткинской больницы. В ближайшей перспективе она будет подвергнута реновации, так как новые здания для Боткинской больницы уже построены, и городу лишь остается принять решение о сроках переформирования участка.

С одной стороны, Дворец танцев…

Инициатива по перемещению Боткинской больницы из центра города реализуется в Санкт-Петербурге с 2007 года. В 2008 году ЗАО «Рос­Строй­Инвест» начало выполнение работ по проектированию и строительству комплекса зданий инфекционной больницы в Красногвардейском районе. По данным Комитета по строительству Администрации Санкт-Петербурга, общая стоимость работ по заключению УГЭ составила около 11 млрд рублей. При этом по состоянию на ноябрь прошлого года почти половина суммы уже освоена (всего по двум контрактам выполнено работ на 4, 8 млрд рублей). Фактически строительство новых зданий завершено, завершается прокладка инженерных сетей, заканчиваются внутренние отделочные работы и благоустройство участка.

Территория, освобождающаяся от бывшей Боткинской больницы, расположена в зоне общественно-деловых объектов, в 300 м от Невского проспекта. Важно, что участок находится напротив зоны «Московская-Товарная», которая уже проходит реновацию. Всего территория Боткинской больницы включает в себя почти 30 корпусов. «В целом это достаточно интересная зона города, которая находится недалеко от центра. Поэтому, несмотря на все замечания об отсутствии в культурной столице стройплощадок, питерским застройщикам еще есть, где развернуться», – отмечает Мария Матвеева, генеральный директор девелоперской компании «Созвездие». Большие масштабы территории, хорошая инженерная подготовленность земельного участка и неплохое техническое состояние существующих зданий – все это позволяет создать качественный проект, ранее не представленный на рынке города.

«По сравнению с юго-западом, Парнасом или другими окраинами это перспективный комплексный район в центре города: поблизости расположено метро “Площадь Александра Невского”, Александро-Невская Лавра, Монастырский парк и другие городские достопримечательности. Участок отличается хорошей транспортной доступностью: объект расположен неподалеку от Обводного канала. На мой взгляд, в этом месте выгодно построить хороший качественный жилой район. Если гостиницы и офисы органично впишутся в окружающую застройку и будут пользоваться спросом, почему нет?», – рассуждает Евгений Герасимов, генеральный директор архитектурной мастерской «Евгений Герасимов и партнеры».

Несмотря на то, что пока концепция данного земельного участка не определена, территория бывшей Боткинской больницы – интересное для освоения пространство, которое вряд ли станут застраивать одним жильем. «На мой взгляд, здесь целесообразно разместить крупный комплексный центр со спортивной, развлекательной, выставочной, культурной инфраструктурой, а также жилье бизнес-класса», – рассуждает Мария Матвеева. Таким образом, данный участок подойдет скорее под развитие смешанных функций, как, например, жилья, объектов коммерческой недвижимости, возможно, объектов социальной инфраструктуры.

По словам Николая Пашкова, генерального директора Knight Frank St Petersburg, развитие данной территории логично и целесообразно увязывать в соответствии с развитием «Московской-Товарной»: «Как показывает наш опыт работы по проекту “Московская-Товарная”, в том числе анализ различных видов функционального использования помещений, наиболее целесообразным вариантом использования является редевелопмент под жилую недвижимость в силу особенностей местоположения. Если говорить о других функциях, то, например, гостиницы – сегмент достаточно сложный, и с точки зрения доходности проигрывает другим видам коммерческой недвижимости. Помимо этого, в составе “Московской-Товарной” уже были заложены гостиницы, и возводить еще дополнительные отели на территории бывшей Боткинской больницы, с моей точки зрения, нецелесообразно».

Николай Вечер, GVA Sawyer

«Если говорить о перспективе данной территории, то здесь напрашивается проект смешанного функционального направления, такой КОТ», – рассуждает Николай Вечер, генеральный директор GVA Sawyer в Санкт-Петербурге. Но у нас под КОТом принято считать жилье с минимально необходимой социальной и торговой инфраструктурой. Здесь же видится сочетание застройки жилой, не более 50%, а также развлекательной, релаксационной и торгово‑офисной. Можно перенести сюда из проекта “Набережная Европы”, ныне, можно сказать, закрытого, Дворец танцев или что-либо театральное. Согласно ПЗЗ эта территория отведена под общественно-деловую застройку некоммерческого назначения. То есть Дворец танцев как раз вписывается в эту схему».

…с другой стороны, морг и три павильона летучих инфекций

Конечно, есть и трудности, с которыми может столкнуться девелопер при освоении данной территории. Концентрация большого количества охраняемых объектов в зоне будущей застройки и на прилегающей к ней территории может замедлить процессы проектирования и строительства.

«Территория больницы, с точки зрения девелопмента, достаточно сложна. Во‑первых, это большой земельный массив около 12 га, а с учетом участка под тюремной больницей на ул. Хохрякова – около 13 га. Массив расположен в центре города и окружен застройкой и существующими коммуникациями. Во‑вторых, на территории расположено 12 объектов, находящихся под охраной КГИОПа, 11 из которых – здания, а 1 – ворота в заборе. Общая площадь всех этих объектов весьма немалая – около 20 тыс. кв. м, и все они строились и используются именно как здания медицинского направления. Например, три “па­вильо­на летучих инфекций” или здание морга вдоль Кременчугской улицы. И с ними надо будет что-то делать. В‑третьих, больница существует здесь уже давно, более 100 лет, и она всегда была именно инфекционной больницей. Так что серьезной рекультивации почвы, скорее всего, избежать не удастся», – комментирует Николай Вечер.

Похожей точки зрения придерживается и Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St Petersburg: «Одной из основных проблем с точки зрения реализации такого проекта на рынке является прошлое этих зданий, поскольку мало кто из покупателей захочет приобрести что-либо в помещении бывшей инфекционной больницы. Как бы клиентов ни убеждали в том, что там проведен целый комплекс мероприятий по очистке территории, это, конечно, очень сильный негативный фактор. И относится он, в первую очередь, к жилой функции, в несколько меньшей степени – к офисам. В связи с этим городу надо очень хорошо задуматься над тем, что действительно представляет историческую ценность на этой территории, а чем можно пожертвовать, чтобы ее развивать. В противном случае основным вариантом развития больницы станет другая больница».

Другое мнение по этому поводу высказала Инна Попова, директор по оценке УК «Магистр»: «Тот факт, что здесь находилась инфекционная больница, думаю, не внесет значительных затрат в реновацию объекта; здесь больше играет роль психологический фактор».

Так что же, по мнению экспертов, будет происходить с территорией бывшей Боткинской больницы в ближайшее время? «Я думаю, что процесс вывода больницы займет год–полтора», – предполагает Николай Вечер. Затем подготовка территории к продаже еще не менее года–двух. Таким образом, раньше 2015–2016 годов здесь ничего особенного в плане девелопмента происходить не будет». При этом, по словам г‑жи Поповой, оценить объем реконструкций сейчас достаточно сложно, поскольку важно точно знать, что именно охраняется и в каких корпусах: фасады, планировки и прочее. «Кроме того, надо учитывать, что сегодня условия реконструкции объектов, находящихся под охраной КГИОП, все больше ужесточаются. Хотя, надо отметить, что планировка у больницы достаточно простая, и реконструировать ее под любую общественную функцию будет достаточно просто. Примерная стоимость реконструкции объекта: 30–60 тыс. рублей/кв. м», – считает эксперт.

«Учитывая, что это городской проект, логичнее всего было бы после вывода проекта выставить его на торги. В результате будет определен победитель, который и будет развивать эту территорию», – подытожил Николай Пашков.

В настоящее время окончательно не определено дальнейшее развитие территории «Московкая-Товарная», в состав которой входят здания и земельные участки, занимаемые Боткинской больницей. Вместе с тем преобразование данной территории имеет существенное значение для редевелопмента индустриальных территорий исторического центра Санкт-Петербурга, формирования инвестиционной привлекательности и изменения внешнего облика города.

Автор: Александра Шатланова

CRE Северо-Запад #3(59), Март 2013