ENG

Коммерческий пейзаж из «Окна в Европу»

Арендатор

В конце года принято подводить итоги, анализируя и делая прогнозы на будущее. Это утверждение справедливо для любой сферы деятельности, в том числе и для рынка коммерческой недвижимости. Традиционно львиная доля внимания приходится на столицу нашего государства и Московскую область. Однако не стоит забывать, что в нашей стране, хоть и не официально, но всё же существует две столицы. Санкт-Петербург – второй по величине город РФ, но часто не второй по значимости. На рынке этого города заключается множество масштабных и интересных сделок, возводятся передовые крупные объекты, происходит много интересных событий общероссийского и международного масштаба. И, конечно же, деловая жизнь Северной столицы нуждается в отдельном подробном рассмотрении и отдельных выводах и прогнозах. Так каким же выдался год для рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга?

Балтийские веяния

Как ни печально говорить об этом, однако главным событием на рынке в этом году стал факт противостояния власти и девелоперских структур в городе. Показательной остается ситуация с проектами «ВТБ-Девелопмент». Поражает тот факт, что многие девелоперы, несмотря на отмену проектов и принципиальную позицию городских властей, продолжают развитие своего бизнеса в Петербурге. Также несколько встряхнула рынок коммерческой недвижимости ситуация с кадровыми перестановками в московских офисах консалтинговых компаний. Удивительным стал, скорее, не сам факт ухода топ-менеджеров, а одновременный переход целых команд в конкурирующие компании. В целом эксперты сходятся во мнении, что из-за политики новой администрации Петербурга плодотворно и спокойно работать на рынке становится всё сложнее, инвестиционная привлекательность падает, замедляя общий процесс развития девелоперского бизнеса. Это не означает заморозки деятельности игроков рынка, но, однако, усложняет её.

По мнению Андрея Розова, руководителя филиала Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге, в течение года на рынке коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга наблюдались стабильные и достаточно высокие объемы чистого поглощения площадей по всем сегментам (офисный, торговый, складской). «Для сегментов офисной и торговой недвижимости были характерны высокие, сравнимые с докризисными показателями объемы ввода площадей. При этом темпы чистого поглощения были выше темпов ввода, поэтому в течение года мы наблюдали снижение доли свободных площадей во всех трех сегментах рынка», - заключил эксперт.

Специалисты компании GVA Sawyer выделяют ряд основных тенденций, под знаком которых протекал 2012 год. Снижение инвестиционной привлекательности рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга в связи с неопределенной градостроительной, экономической политикой городской администрации. Остановка запланированных при предыдущей администрации города крупных проектов, как непосредственно связанных с недвижимостью, так и инфраструктурных проектов. Повышение интереса девелоперов к пограничным с Санкт-Петербургом территориям Ленинградской области. Наблюдалась активизация процесса обсуждения сохранения исторического центра. Наметилось уменьшение количества новых заявленных крупных проектов, большинство заявленных проектов являются возобновлением ранее «замороженных» проектов. Произошло увеличение количества проектов, открытие которых проходит поэтапно (особенно в сегменте торговой недвижимости). Реконцепция торговых центров.

Также, говоря об общих чертах рынка в завершающемся году, стоит упомянуть увеличение интереса инвесторов к развлекательной составляющей и семейного досуга. Повышение интереса к реновации старых гостиниц, возобновление рост ставок в сегменте складской и торговой недвижимости, увеличение количества крупных сделок в сегменте офисной недвижимости, а также активизацию финских торговых сетей в Санкт-Петербурге.

Торговля – на острие

Если говорить о торговом сегменте, то рынок торговой недвижимости был наиболее активным в уходящем году как с точки зрения девелопмента объектов, так и со стороны операторов. За первые три квартала было введено в эксплуатацию 5 проектов арендопригодной площадью 168 800 кв. м. На четвертый квартал запланирован ввод ТРК «Континент» на Бухарестской арендопригодной площадью 52300 кв. м. Таким образом, по итогам года, общий объем ввода может составить 221 100 кв. м, что примерно на 10% больше показателя 2011 года. Среди знаковых проектов, вышедших на рынок в 2012 году, можно назвать Питерлэнд и ДЛТ. Питерлэнд в данный момент заполнен арендаторами на 70%. Масштаб, состав арендаторов и наличие крупнейшего в Европе аквапарка позволяют считать этот проект перспективным. В сегменте классических ТЦ можно назвать «Международный», «РИО», также открывшиеся в этом году.

На рынок Петербурга активно выходили московские операторы, среди них, к примеру, Starbucks, Рандеву, Konplot, Thomas Munz, Imaginarium. Ряд других столичных и международных ритейлеров планируют начать освоение Северной Столицы. В Петербурге появились первые магазины сети «Верный». Активно развивался сегмент бытовой техники и электроники, как в формате супермаркета, так и аутпоста. Пункты выдачи товаров планируют открыть большинство ведущих операторов этого сегмента. Из предприятий общепита выделяется – Grizzly Bar, который появился на Невском пр. и новый формат ресторана «Две палочки» - Bengel & Zaek, а также небезызвестный Bhudda bar.

Специалисты компании Astera говорят о том, что новость о закрытии на год станции метро «Петроградская» стала причиной смещения части арендаторов встроенных помещений в направлении ст.м. «Спортивная» и середину Большого проспекта. «Влияние на рынок торговой недвижимости оказывают и еще не открытые станции «Международная» и «Бухарестская», арендные ставки вблизи которых растут уже около года. Так, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года ставки выросли на 15-20% и составляют сегодня 2000-3000 руб./кв.м/мес. в зависимости от конкретной локации. В связи с открытием станций ожидается рост еще на 15-20%»,- добавляют эксперты.

По словам Романа Евстратова, директора департамента торговой недвижимости S.A.Ricci – Санкт-Петербург, партнера, покупательский спрос на одежду, обувь, аксессуары постепенно смещается в сторону крупных торговых центров с большой (свыше 100 юнитов) торговой галереей. «Объекты общей площадью менее 40 000 кв. м перестают быть fashion-destination и становятся в большей степени местом, где покупают товары повседневного спроса, услуги и проводят досуг. Постепенно в таких объектах будет увеличиваться доля развлечений, общепита, образовательных, бытовых и прочих услуг. На рынке торговой недвижимости Петербурга наметилась тенденция к постепенному расслоению рынка торговых центров на успешные и устаревающие объекты», - заключил Евстратов.

Стоит отметить, что в наиболее успешных проектах существует лист ожидания, и собственники могут повышать ставки, а морально устаревшие комплексы вынуждены заключать договоры на условиях арендатора. Появление в зоне охвата более современных и более крупных объектов заставляет собственников искать новые ниши и всерьез задумываться о реконцепции, (например, ТРК «Феличита»/«Лондон Молл» на ул. Коллонтай, д.3).

Уровень арендных ставок по итогам 3 квартала 2012 года практически не изменился – в целом по рынку наблюдался положительный прирост, который составил порядка 1%.

Говоря о ситуации по районам города в отдельности, Наталья Скаландис, директор департамента управления объектами NAI Becar в Санкт-Петербурге, упомянула, что, несмотря на высокую обеспеченность торговыми площадями в Московском и Центральном административных районах, в данных районах продолжилось пополнение новым предложением. «Также увеличение предложения в 3 квартале наблюдалось во Фрунзенском районе», - отметила Скаландис.

Спокойствие гостиничного рынка

В гостиничном сегменте в третьем квартале 2012 года не было введено в эксплуатацию ни одной новой качественной гостиницы. В связи с этим, номерной фонд качественных гостиниц (3*, 4* и 5* свыше 50 номеров) остался прежним и составляет 17 355 номеров в 81 гостинице. На конец 2012 года предложение номерного фонда увеличилось на 3% по сравнению периодом 2011 года. В свою очередь, объем ввода за 1-3 квартал 2012 года снизился на 59% по сравнению с аналогичным периодом 2011 года - в основном за счет отсутствия новых гостиниц категории 4*.

Владимир Андреев, управляющий партнер NAI Becar Projects, говорит о том, что на рынке наблюдается дефицит качественного предложения отелей среднего ценового сегмента и, в частности, отелей уровня 3*. «При этом за последние 2 года удельная доля номерного фонда гостиниц данной категории снизилась на 2,9%», - подчеркнул Андреев.

Список международных гостиничных операторов, присутствующих на рынке, не претерпел изменений. В Петербурге работают 13 операторов. На первом месте по объему номерного фонда в городе остается The Rezidor Hotel Group c совокупным номерным фондом в 2 647 номеров. В начале 2013 года ожидается появление отеля 5* оператора Four Seasons Hotels and Resorts.

Офисы тянутся к качеству

Рынок офисной недвижимости показывает увеличение качества новых вводимых объектов. Среди качественных объектов, которые сейчас реализуются, - «Невская Ратуша», проекты Trinity и Electro, проекты компании Renaissance Development (Renaissance Pravda и Renaissance Premium). Удельная доля бизнес-центров класса А в общем объеме ввода составила 24,7%, класса В+ - 75,3%.

По словам Андрея Розова, за первые три квартала были введены в эксплуатацию 16 объектов общей арендопригодной площадью 124 890 кв. м. «В четвертом квартале запланирован ввод еще 6 бизнес-центров общей арендопригодной площадью 60 000 кв. м. Таким образом, общий объем ввода офисных площадей по итогам года может составить 184 890 кв. м.», - заключил эксперт.

Дмитрий Золин, управляющий директор сети бизнес-центров «Сенатор», отмечает, что девелоперы чаще предлагают офисы свободной планировки, так как такой формат становится наиболее востребован. «Недавно введенные бизнес-центры, которые расположены в центральных районах города, активно заполняются. По количеству новых бизнес-центров один из лидеров – Василеостровский район», - подчеркнул эксперт.

В целом - 52% новых офисов, как уже упоминалось, находится в историческом центре города (Центральный, Петроградский, Адмиралтейский и Василеостровский районы). Из других районов города наибольший объем ввода наблюдался в Московском районе. В этой же локации экспертами фиксируются наиболее высокие темпы поглощения офисных площадей. Далее по списку следуют Центральный и Петроградский районы.

Наибольшую активность по аренде офисных площадей проявляли компании нефтегазового сектора. Компанией «Газпром Инвест Запад» был полностью арендован БЦ «Юпитер-1» (в составе МФК «Аэропорт Сити Санкт-Петербург», 9 000 кв. м).

По прогнозам специалистов компании NAI Becar, до конца текущего года ожидается значимое пополнение офисного рынка новым предложением. Согласно запланированным срокам сдачи объектов, на 4 квартал заявлено к сдаче более 50% годового объема ввода - 7 офисных объектов, совокупной арендопригодной площадью около 100 тыс. кв. м. При этом часть объектов, запланированных к вводу, будут введены в эксплуатацию в 4 квартале.

Склады нужны – и много

Главная тенденция 2012 года в складском сегменте – значительный объем чистого поглощения при довольно низких темпах ввода новых объектов. Данная ситуация привела к крупному снижению доли вакантных площадей. Данный показатель достиг минимального значения за последнюю пятилетку (3%). В прошлом году в эксплуатацию было введено только 2 объекта площадью 50544 кв. м. По всей видимости, Петербург удерживается в общероссийской тенденции дефицита складских площадей. Скорее всего, в 2013 году доля свободных складов в Санкт-Петербурге продолжит планомерно сокращаться.

По данным компании Nai Becar, арендные ставки сохранились на прежнем уровне, составив в классе А - от $110 до $125/кв. м/год, в классе В – от $90 до $115/кв. м/год (triple net).

В работе рынка Петербурга прослеживаются некоторые отличительные черты. Повторяясь, одной из главных особенностей можно назвать сложное взаимоотношение игроков рынка с администрацией города по ряду вопросов. Данная ситуация вносит свои изменения в деятельность индустрии. Возможно, макроэкономическая ситуация добавит свои коррективы в строительный бизнес в городе. Но, скорее всего, это отразится на небольших компаниях, крупные девелоперы продолжат работу в плановом режиме. В городе появляются новые интересные проекты и концепты. Не стоит также забывать, что именно Петербург подарил российскому рынку недвижимости первую сделку на миллиард долларов, подняв его на качественно новый уровень.

Арендатор, 19 декабря 2012