ENG

Что будет с ценой на квадратный метр?

Вслух.ру

Каковы тенденции на рынке недвижимости сейчас и чего ждать в следующем году, обсудили эксперты на форуме недвижимости, проходившем в Тюмени 29-30 ноября.


Крыша над головой

В стране снижаются объемы ввода недвижимости. По оценкам вице-президента Российской гильдии риэлторов Константина Апрелева, по итогам этого года будет сдано в эксплуатацию в два раза меньше объектов, чем в 2011-м. По его мнению, уже сейчас рынок не способен восполнить реальный спрос. Ситуация характеризуется также отсутствием реальной конкуренции и жесткой монополизацией. Как результат – тотальный дефицит жилья и огромный рост цен. «За 10 лет в Омске, Красноярске, Перми и Санкт-Петербурге цены выросли более чем в 12 раз», – приводит пример Апрелев. Однако он отмечает, что в некоторых регионах ситуация иная.

В течение всего года Тюменская область удерживает лидирующие позиции в Уральском федеральном округе по вводу жилья. В расчете на тысячу жителей этот показатель за 9 месяцев составил 402 кв. м. По данным на 1 октября 2012 года, в области сдано 983 тыс. кв. м. Это на 6,8 % больше, чем за соответствующий период прошлого года, подчеркивает председатель комитета Тюменской областной думы по экономической политике и природопользованию Инна Лосева. Напомним, что с 2008 года в регионе ежегодно вводится более 1 млн кв. м жилья, а к 2015 году планируется ввести на 700 тыс. кв. м больше.

2012-й для тюменского рынка недвижимости — год активного развития. Директор консалтинговой компании «Ассоциация АЛКО» Алексей Долгих отмечает, что если еще три-четыре года назад наблюдалась волатильность, связанная с инфляцией, то сейчас можно говорить о тенденции к стабилизации ценовых показателей. Но, как и по всей стране, цены изменились не в пользу покупателя. За 10 месяцев 2012 года цена за 1 кв. м на рынке первичной жилой недвижимости выросла с 43 тыс. до 49 тыс. рублей, а вторичной – с 52 тыс. до 58 тыс. рублей. При этом, по оценкам аналитиков, в Тюмени происходит изменение структуры рынка: увеличивается доля квартир повышенной комфортности при снижении доли квартир типовой застройки старого фонда. Отчасти это связано с массовой реализацией сертификатов по различным соцпрограммам поддержки жителей, нуждающихся в жилье.

Развивается и рынок загородной недвижимости. В пригороде Тюмени насчитывается около 40 коттеджных поселков. Девелоперы предлагают различные проекты для загородного жилья: и по классам и по площади. «Значительное увеличение предложения немного сглаживает рост ценовых показателей. Общий индекс стоимости на земельные участки за последние 10 месяцев практически не изменился (вырос на 2%) и составил 1450 рублей за один квадратный метр», – приводит цифры Долгих.

Склады, магазины, офисы

Рынок нежилых помещений, несмотря на ожидания тюменских аналитиков, после кризиса 2008 года восстанавливается медленными темпами. Наименьший прирост с точки зрения роста цен наблюдается в сегменте производственно-складской недвижимости. Хотя, по данным Константина Апрелева, именно складские помещения являются самыми доходными. После них идут торговые центры и затем — офисы.

Алексей Долгих объясняет это тем, что тюменский рынок помещений складского назначения долгие годы находился в стадии стагнации. В городе нет производства складской недвижимости высокого класса, строящейся для продажи и аренды. Помещения возводятся в основном для удовлетворения собственных потребностей юридических и физических лиц. Этот сегмент рынка оживать начал только сейчас — благодаря увеличению товарооборота. И, по прогнозам аналитика, спрос на такие площади будет расти.

Активно развивается в областной столице сегмент качественной коммерческой недвижимости (торговые центры и бизнес-центры). И если офисные центры имеют среднюю заполняемость около 80 %, то на рынке торговой недвижимости она доходит до 100 %. Обеспеченность населения качественными торговыми площадями составляет 430 кв. м на 1 тыс. человек. В Тюмени существует потребность в таких помещениях. «В ближайшие два года будет введено два крупных объекта — «Ашан» и торговый центр на улице Герцена. И даже с их появлением мы не достигнем уровня перенасыщенности площадями», – отмечает Долгих.

Президент компании GVA Sawyer, глава экспертного совета Гильдии управляющих и девелоперов Вера Сецкая считает, что в Тюмени огромные перспективы: «Приведу несколько цифр и фактов. Сюда приходят такие компании, как «Ашан», здесь успешно работают «Метро», «Лента», «Карусель». Это говорит о том, что интерес к городу есть. Но оказывается, только 47 % площадей соответствуют стандартам офисных помещений класса А и В. Гостиниц всего 40. Количественные показатели говорят сами за себя – есть куда двигаться, есть что строить. Но что будет дальше? А дальше произойдет то, что происходит сейчас в Москве и Санкт-Петербурге. Начнется борьба за качество, более жесткая конкуренция и перераспределение рынка: менее качественные объекты уйдут в прошлое».

Что будет?

Сегодняшний рынок недвижимости Константин Апрелев называет больше потребительским нежели спекулятивным: люди реализовывают потребность в жилье в отличие от докризисного периода, когда покупки совершались для извлечения прибыли. Но поскольку доверие к валютам снижается, в 2013 году недвижимость может вновь стать одним из инструментов сбережения средств. Но серьезных угроз для экономики регионов, по его мнению, нет: цены на недвижимость не упадут ниже, чем они были в 2008 году.

Наиболее вероятный прогноз относительно тюменского рынка недвижимости — его полное восстановление после кризиса к 2015 году (при условии, что не будет макроэкономических потрясений). Кроме того, эксперты ожидают, что цены на квадратные метры в разных районах города будут сопоставимыми — благодаря созданию административных подцентров. В сегменте жилой недвижимости Алексей Долгих прогнозирует рост цен выше показателя инфляции (от 12 до 14 %), а коммерческой – ниже или на ее уровне.

Автор: Татьяна Криницкая

Вслух.ру, 5 декабря 2012