ENG

Технический аудит и мониторинг процесса строительства объектов для кредитующих организаций. Статья В.А. Сецкой, президента GVA Sawyer, в декабрьском номере RWAY

RWAY

Принимая во внимание возросший на рынке интерес к проектному финансированию как со стороны банков, так и со стороны застройщиков, становится очевидной потребность банков в качественном анализе представляемых проектов, с чем не всегда способны профессионально справиться специалисты банков.

Принятие банком решения о кредитовании проекта носит системный характер. Наряду с анализом экономических и маркетинговых аспектов проекта, банк обязан убедиться в его технической состоятельности, достаточности и качестве исходно-разрешительной документации, а также в реалистичности бюджета проекта и сроков его осуществления , заявляемых в бизнес-плане застройщика.

Крупные банки имеют собственные структуры или группы технических специалистов, в обязанности которых входит проверка технической составляющей проекта. Но существует и практика, когда банки прибегают к помощи технических консультантов, как правило, девелоперских компаний, способных, исходя из собственного практического опыта, дать необходимое заключение для банка.

Какие же аспекты проекта значимы при принятии решения о кредитовании?

Прежде всего, это стандарт объекта, который обязан соответствовать требованиям рынка и времени и быть способным обеспечить устойчивость объекта к конкуренции и рыночным колебаниям, как минимум, на период возврата кредита. Технические характеристики объекта в этом смысле включают конструктивные и объемно-планировочные решения, обеспеченность объекта необходимыми инженерными нагрузками, уровень инженерного оборудования, организацию парковки и движения транспорта.

Экономические параметры, лежащие в основе финансовой модели, подтверждающей как затратную часть проекта, так и способность проекта генерировать денежные потоки для возврата кредитных средств, включают такие существенные показатели, как бюджет проекта, график осуществления проекта, уровень арендных ставок и продажной цены объекта, скорость заполняемости помещений объекта арендаторами. График и бюджет, разработанные застройщиком, требуют детального анализа со стороны технических специалистов. Они же в состоянии обозначить риски, влияющие на эти показатели, их вероятность и степень воздействи рисков на проект.

Оценку всех выше обозначенных параметров и аспектов проекта представляется правильным поручать специализированным организациям, имеющим собственный опыт девелопмента, обладающим необходимым штатом специалистов из разных областей, способных сделать для банка общее заключение по проекту.

Не менее ценен этот опыт и экспертиза в случаях, когда к банку переходит недостроенный актив и необходимо оценить полноту и достаточность проектно-сметной и рабочей документации, техническое состояние объекта, степень его инженерного обеспечения, а также определить производственный план достройки объекта, включающий бюджет и график завершени работ.

После принятия решения о кредитовании и открытия кредитной линии, банк нуждается не только в строгом контроле за использованием выделяемых средств, но и в уверенности, что работы ведутся с должным качеством, в строгом соответствии с утвержденным графиком и строго в рамках установленного бюджета.

Распространенной практикой на этом этапе проекта является привлечение банком, как правило за счет застройщика, надзорной организации, функции которой могут быть более или менее широкими, но в целом сводятся к решению следующих задач:

  • Контроль над выполнением графика строительства и производства отдельных работ. Анализ исполнения общего бюджета проекта. Анализ состава и стоимости выполненных работ, подтверждение целевого характера затрат.
  • Контроль физических объемов и качества выполнения строительно-монтажных работ; контроль физических объемов и качества выполненных работ, предъявляемых к сдаче на текущую дату. Подтверждение соответствия всех работ, представленных в утвержденных формах КС-2 и КС-3, работам, произведенным с использованием кредитных средств. Контроль качества организации процесса строительства.
  • Контроль наличия и надлежащего оформления документов, удостоверяющих качество используемых строительных материалов и оборудования.
  • Контроль качества организации технического надзора за реализацией проекта со стороны заказчика.
  • Контроль качества документооборота по проекту.
  • Контроль наличия и правильности оформления исполнительной и иной документации, необходимой для сдачи объекта в эксплуатацию.
  • Контроль ведения журнала технического надзора.
  • Регулярное представление отчетов банку с анализом состояния проекта, текущего финансирования реализации проекта, существующих рисков, проблем и дальнейшего плана реализации проекта.

Надзорная организация в обязательном порядке принимает участие в анализе нештатных ситуаций, к которым относится возникновение непредвиденных работ или внесение изменений в спецификации проекта, включая выбор альтернативного оборудования. Надзорная организация при желании банка может представлять его интересы в случаях возникновения конфликтных ситуаций между застройщиком и с генподрядчиком и являться арбитром в разрешении конфликтов.

Взаимодействие надзорной организации и банка осуществляется обычно на ежемесячной основе, когда банку представляется полный отчет о состоянии дел по проекту. Форма и полнота отчета определяется банком.

Практика показывает, что ряд банков приемлют достаточно свободную форму и оговаривают лишь аспекты проекта, подлежащие контролю и дальнейшей отчетности. Ряд банков, особенно крупных, имеют детализированные формы с регламентирующими таблицами, которые надзорная организация заполняет и представляет в банк ежемесячно. Также надзорной организации передаются требования по оформлению отчетов.

Интересно, что ряд банков вменяют в ответственность надзорной организации не только техническое сопровождение проекта, но и контроль за исполнением маркетинговых и коммерческих составляющих, таких как темпы реализации площадей объекта в аренду, общий мониторинг тенденций рынка и влияние рыночных факторов на уровень ставок аренды и спрос на помещения .

В обязанности надзорной организации входит обязательное присутствие на стройплощадке оговоренное в договоре количество дней в неделю или месяц в зависимости от круга выполняемых ее задач. В задачи организации может также входить обязательное присутствие на производственных совещаниях, проводимых техническим заказчиком и генподрядчиком.

По какому принципу следует выбирать надзорную организацию и каковы требования , предъявляемые к ней?

Прежде всего, это должна быть компания, практически занимающаяся девелопментом объектов. Такая компания имеет необходимую сертификацию в СРО, что является гарантией качества услуг, обладает штатом технических сотрудников, компетентных выполнять задачи по техническому мониторингу проекта. Таким образом, неправильно обращаться за услугой технического мониторинга к чисто консалтинговым компаниям, занимающимся бизнес-планированием, финансовым анализом и маркетинговыми исследованиями.

Известно, что у ряда банков есть списки аккредитованных для выполнения такой услуги компаний. Видимо, в этих случаях принципы отбора и квалификации устанавливает сам банк, что не страхует от ошибок. Очевидна необходимость разработки в помощь банкам понятной классификации и критериев, которым должны соответствовать компании, предоставляющие банкам те или иные виды услуг. Помощь в разработке такой классификации могли бы оказать такие профессиональные объединения, как, например, Гильдия Управляющих и Девелоперв (ГУД).

Взаимодействие банка и надзорной организации осуществляется на основе договора. Оплата услуг фиксирована и осуществляется ежемесячно.

RWAY, январь 2013