ENG

7 ВЕРСТ - НЕ КРЮК

CRE Retail №1

Французский журналист устраивается в купе поудобнее, он едет из Санкт-Петербурга в Петрозаводск (8 часов в пути). Милая молодая пара, его соседи, распихивает многочисленные пакеты. Ездили в Питер за покупками, объясняют они иностранцу. «День в поезде, чтобы купить одежду?! Мой русский все еще недостаточно хорош, не может быть, чтобы я понял их правильно », - думает французский журналист.

Конечно, это ситуация семилетней давности. Но суть в том, что мы в России привыкли к большим расстояниям. Зачастую поставленная цель важнее сложностей, которые надо преодолеть на пути к ее достижению.

По нашей просьбе аналитическое бюро GRT провело опросы среди женщин в Волгограде, Казани, Красноярске и Ростове-на-Дону.

- Готовы ли Вы ехать в торговый центр в удаленном районе или за пределами города, если там есть уникальный бренд, который Вам нравится?

«Да» ответили 57% женщин от 18 до 25 лет, 47% от 26 до 35 лет, 35% от 36 до 45 лет.

-Как долго Вы готовы стоять в пробке, отравляясь за покупками?

«20-30 минут» ответили 100% респондентов; «30-45 минут» - 53%; «больше 1 часа» - 38%.

Как часто Вы отдаете предпочтение ТЦ, расположенному в удобной для Вас точке?

«Всегда» - 10% опрошенных; «только по будням, когда учусь или работаю» - 6%.

Опрос также показал, что многие молодые мамы готовы выбраться в дальний торговый центр с более интересными брендами или развлечениями, но им не с кем оставить ребенка.

Жители малых городов по-прежнему едут в большие, чтобы не только пошопиться, но и сходить на каток в торговом центре. Для них правильное расположение торгового объекта - рядом с вокзалом. Но, проехав пару сотен километров, вряд ли они повернут обратно, даже при условии, что у вокзала ТЦ нет. Однако жители крупных мегаполисов ведут себя по-другому.

Пул арендаторов в ТРЦ унифицируется, и возникает вопрос: если меня везде встречает одинаковый набор марок и услуг, зачем охать далеко? Шаговая доступность для жителя мегаполиса, избалованного товаром, но страдающего острым дефицитом времени, становится важнейшим фактором.

Сталкиваются две модели поведения: «за двадцать верст - на ярмарку» против «ближе некуда, дальше незачем». Вторая побеждает там, где уже развит рынок и, как ни парадоксально, главное препятствие к движению -транспортное средство-автомобиль. Пробки уже сегодня заставляют потенциального покупателя призадуматься, а что же будет завтра?

«
Конечно, location является важнейшей определяющей успешности ТЦ, с этим никто не спорит, но для активных покупателей на первый план выходит наличие пула арендаторов, тех самых «единственных». Кроме того, размерный ряд играет большую роль. В моей практике каждая пятая покупательница не может найти понравившуюся вещь своего размера и «охотится» за ней по различным торговым центрам. А значит, покупатели готовы ехать за маркой, ценой или распроданным по всей округе размером XS.
»

Станислав ПРОХОРОВ, партнер GRT

В этой ситуации «вытащить» покупателя из дома способна только целевая покупка. Нечто настолько нужное и уникальное, что заставит его забыть о потраченном времени. Но просто пойти «посмотреть, что новенького» он пойдет в, пусть небольшой, но удобно расположенный торговый центр.

Правильное место

Действительно ли удобно добираться до торгового центра, или покупатель долгие годы утешал себя тем, что на безрыбье и рак-рыба, девелоперы, работающие в небольших городах, узнают по мере насыщения местного рынка. Оценка перспективности участка - хрестоматийный процесс, который, тем не менее, остается вне поля зрения многих игроков российского рынка. В первую очередь речь идет о девелоперах «одного объекта», и не только в регионах, но и в Москве.

«

Первичная торговая зона - географическая зона, на которую приходится наибольшая доля повторных покупок. Эта зона обычно составляет до 2,5 км для районного, 5-8 км - для окружного и 13-20 км-для регионального торгового центра. Время в пути до торгового центра занимает соответственно от 5 до 30 мин. 70-80% постоянных клиентов торгового центра проживают в этой зоне. В густонаселенных районах эта зона может уменьшиться в два раза, т. е. для районного ТЦ составлять не более 1-1,5 км. В то же время первичная торговая зона суперрегиональных торговых центров или торговых центров нового для рынка формата может быть существенно шире.

Вторичная торговая зона обеспечивает 15-20% клиентов. На ее протяженность в значительной степени влияет тип и размер торгового центра, наличие конкуренции. Для крупнейших проектов она может добавлять 5-11 км к первичной зоне.

Третичная, или периферийная зона очерчивает наиболее широкую территорию, откуда могут прибывать клиенты. Ее протяженность зависит от уникатльности торгового центра для региона и его плотности населения и может проходить на расстояние до 25 км от первичной зоны для крупных метрополий и свыше 80 км для менее населенных зон.

Для суперрегиональных ТРЦ важнейшим фактором является транспортная доступность из различных частей города и возможность организации максимально удобных подъездов и паркинга. Для районных ТРЦ более существенным фактором будет пешая доступность потенциальных посетителей.

Расчет проходимости по трассе ведется для автомобильного транспорта. Как правило, это несколько точек-потоков вдоль границ участка. Минимальные данные для замера:

  • будние дни, период 8:00-10:00 и 17:00— 20:00;
  • Выходные дни, период 8:00-10:00 и 17:00-20:00.
  • Дополнительно рассчитывается пешеходная доступность. Также необходимо учитывать плотность жилой застройки в районе и «магниты» окружения.

    »

    Вера СЕЦКАЯ, президент GVA Sawyer

    Правильная география

    В России торговыми центрами покрыто малое количество городов. Поэтому выбирать можно не только участок, но и направление. Эксперты отмечают, что главный лакомый кусочек как для федеральных, так и для местных игроков - Подмосковье. Пока этот регион ездит за покупками в Москву, создавая немалый трафик таким ТРЦ, как«Атриум» и «Европейский». Однако активная застройка увеличивает его привлекательность для участников рынка коммерческой недвижимости.

    «

    Девелопер, будет рассматривать площадку и в «чистом поле», если в ближайшей перспективе это поле будет застроено жильем.

    Изучив, чем живет регион, какие здесь градообразующие предприятия, их качество, стоимость жилья, размер доходов населения и структуру расходов: как много жители тратят и на что и сколько откладывают,-мы проводим соцопрос в группах 400—10ОО человек, выявляя структуру расходов населения, что жители хотят видеть в торговом центре. Все анализируется в совокупности.

    К сожалению, с окружением участка сделать ничего нельзя: если торговый центр построен там, где жилье не предполагалось, вряд ли девелопер решит застроить его домами. Но с неудачной концепцией можно работать. Например, ТРЦ «Липецкая Ярмарка». Для не самого богатого города местные проектировщики нарисовали традиционный ТЦ с fashion-гэлереей, но собственник не мог найти желающих среди «модных» ритейлеров сесть в проект. Мы предложили сделать здесь ритейл-парк, который будет гораздо более правильным решением в данном городе. Правильность выбора концепции была подтверждена на этапе тестирования арендаторов.

    Если говорить о перспективных направлениях, то это быстрорастущие города. Например, Балашиха: ее население выросло почти вдвое за последние годы, это самый быстрорастущий город Подмосковья. Также активно развивается Красногорск.

    »

    Марина МАЛАХАТЬКО, директор по развитию бизнеса департамента торговых площадей Lang LaSalle

    По данным Colliers International, 47% торговых центров сосредоточены в городах-спутниках Москвы: Химках, Мытищах, Реутове и др.

    Реутове и др. Торговые площади в данных центрах составляют 72% всего предложения Подмосковья. Города дальнего Подмосковья более автономны, поэтому спрос населения на торговые центры здесь более высокий. Больше и сами объекты: торговая площадь 50% ТЦ находится в диапазоне от 10 тыс. до 20 тыс. кв. м. В настоящее время на периферии Московской области работают 20 торговых центров площадью 266тыс. кв. м (GLA).

    Автор: Алина Еремина

    CRE Retail №1, декабрь 2012