ENG

В Перми ждут всех, Недорого

CRE №23(198)

В ближайшие пять лет к региональным торговым проектам потеплеют даже самые сдержанные иностранные и российские инвесторы. О больших интересах «подальше от столиц» осторожно говорят крупнейшие застройщики и ритейлеры, подчеркивая: зайти в одни регионы каждый год становится все сложнее и дороже, в другие - практически невозможно уже сегодня. В это время Пермь, обеспеченность которой качественными торговыми площадями остается наиболее низкой среди крупных городов России, старательно избавляется от славы самого закрытого для инвесторов регионов. Здесь утверждают: ждем всех и недорого.

По оценкам Knight Frank, активное развитие рынка торговой недвижимости Перми началось в 2004 году, когда было открыто сразу восемь крупных торговых объектов. Тогда же эксперты заговорили об избытке торговых площадей в регионе, Однако через некоторое время рынок внес коррективы: посещаемость ТЦ росла, а доля вакантных площадей неуклонно снижалась. И сегодня, по данным аналитического центра «Медиана», спрос на места в ТЦ «Алмаз», ЦУМ, ТРК «СемьЯ», «Колизей Синема», ТЦ «Семь пятниц» явно превышает предложение, а арендаторы записываются в лист ожидания за несколько месяцев. Всего же в городе функционирует 30 торговых объектов общей площадью 465,2 тыс. кв. м, торговой - около 290 тыс. кв. м. Но к профессиональным торговым центрам аналитики относят лишь четыре проекта общей площадью 162 тыс. кв. м.

По данным Юлии Меровой, заместителя директора департамента коммерческой недвижимости (торговое направление) GVA Sawyer, в III квартале 2012 года обеспеченность Перми качественными торговыми площадями составила 440 кв. м GLA/1000 жителей - это шестое место среди городов-миллионников. Марина Малахатько, директор по развитию бизнеса департамента торговых площадей Jones Lang LaSalle, приводит другие цифры (231 кв. м/1000 жителей; при этом лишь малую часть можно отнести к профессиональным ТЦ) и называет пермский рынок «абсолютно ненасыщенным », а саму Пермь-одним из наиболее привлекательных мест для строительства новых ТЦ. Как показал комплексный анализ, учитывающий как макроэкономические показатели, так и мнение ритейлеров, девелоперов и консультантов, Пермь входит в тройку региональных городов, в которых инвестиционно привлекательным будет строительство ТЦ с GLA-100 тыс. кв. м. «Развитию рынка качественных ТЦ на протяжении последних восьмидесяти лег мешали административные барьеры, город фактически был закрыт для сторонних д евелоперов,- считает Марина Малахатько.- По этой причине в Перми, к примеру, нет “Ашана”. К тому же З д е с ь очень сложный процесс согласования проектов, что удлиняет сроки реализации».

По словам Андрея Полуянова, генерального директора компании PAN City Group, компании в разное время предлагалось рассмотреть две площадки - центр Крохалева и завод «Телта», в Перми нет не только «Ашана», но и, например, «ИКЕА», которую в регион зовут с завидным постоянством с 2004 года. Весной 2007 года шведский ритейлер почти совершил сделку, но она сорвалась из-за конфликта с арендатором участка, совхозом «Верхнемуллинский». Через два года компания договорилась о покупке земли пермского ипподрома, но и тогда сделка не состоялась. В мае 2012 пада появилась информация о том, что «ИКЕА» предложено стать якорным аренд атором в строящемся ТЦ, однако тогда в пресс-центре «ИКЕА» в России сообщили, что регион интересен лишь в отдаленной перспективе. На момент подписания номера в печать в «ИКЕА» подчеркнули, что планы не изменились, и в ближайшее время выходить в Пермь не собираются. В Knight Frank предполагают, что вместо «ИКЕА» с проектом первого в Перми полноценного суперрегионального молла выйдет другая девелоперская компания - известно, что московская компания Origin Capital совместно с пермским инвестором ЗАО «Север» планирует строительство ТРЦ на трассе «Екатеринбург-Пермь».

Однако другие крупные ритейлеры, по оценкам Юлии Меровой, весьма заинтересованы развиваться в регионе, причем в ближайшее время. Так, М ETRO Cash & Carry планирует открыть второй в городе гипермаркет (общая площадь объекта может составить около 10 тыс. кв. м), а Х5 Retail Group - построить гипермаркет «Карусель» на участке ш. Космонавтов/ул. Столбовой. В PAN City Group рассказывают, что в течение года участки для гипермаркетов в регионе искали немецкие Real и Media Markt, британская Norman Asset Management, петербургская «Лента».

В 2012 год, по оценкам аналитиков, пермские игроки входили «с тревогой». «По состоянию на 2012 год в Перми заморожено несколько проектов ТК, среди которых ТЦ De Luxe (товары премиум-класса, строительство объекта начато в 2008 году), ТРК “Летучий Голландец” (девелопер - ООО “Смол-11 ”, строительство приостановлено в 2009-м в связи с кризисом), на стадии согласования площадки под строительство остановлен проект ТРЦ “Закамск Сити”»,- рассказывает г-жа Мерова. В аналитическом центре «КД-консалтинг» в ответ приводят сразу несколько крупных и долгосрочных проектов, среди которых МФК на месте бывшей кондитерской фабрики в центре города с торгово-развлекательной частью около 35 тыс. кв. м (впрочем, также замороженный в кризис), торговый комплекс на ул. Спешилова, 114 в микрорайоне «Камская долина» общей площадью 43717 кв. м и торгово-выставочный центр по ул. Писарева, 29А (11779 кв. м).

По данным администрации Перми, в первых трех кварталах 2012 года вьдано разрешений на более чем 107 тыс. кв. м коммерческой недвижимости. Впрочем, среди них немало тех, что не были построены в срок, таким образом, эта цифра говорит скорее не о строительстве новых объектов, но о продлении девелоперами сроков уже заявленных проектов. Показатели же ввода коммерческой недвижимости, по оценкам Андрея Полуянова, существенно ниже, чем по выдаче разрешений на строительство: в период с января по сентябрь получены документы на ввод в эксплуатацию 14 тыс. кв. м площадей.

Рынок торговой недвижимости Перми всегда был весьма специфичен. Так, в Knight Frank отметили, что в городе функционирует большое количество центров районного формата (17 объектов) - протяженность Перми предполагает, что потребителями будут востребованы именно такие объекты. Отсутствуют вообще так называемые ТЦ «выходного дня», расположенные за пределами города, крупные outlet-центры, многофункциональные проекты с торговой составляющей, четко выделенная и комфортная зона street retail. В составе же действующих проектов довольно слабо развита развлекательная составляющая (исключение составляют ТЦ, вошедшие в таблицу «Ключевые объекты»). При этом в регионе есть объекты, которые аналитики считают интересными даже по столичным «лекалам» - чаще других назывался ТЦ «Семь пятниц». Последний по традиционным критериям оценки, хотя и «не слишком качественный ТЦ», но, безусловно, интересен с точки зрения опыта совмещения ТЦ и автовокзала. Впрочем, посещаемость его довольно невысока, что связано, скорее всего, с тем, что покупателей «уводит» старый-добрый Центральный рынок неподалеку. Кроме того, в «Семь пятниц» довольно неудобный выезд с автостоянки, примыкающий к очень загруженной дороге с односторонним движением, поэтому покупатели на автомобиле предпочитают избегать этого маршрута. В Перми довольно давно работает и сеть специализированных строительных ТЦ «Чкаловский» (четыре торговых объекта) - проекты состоят из ангаров и строений, не обладают удобными планировками, но остаются очень популярными у горожан. При этом в городе очень мало крупных операторов DIY (пока в городе присутствуют только «Баумолл» и Castorama). Андрей Полуянов из нестандартных для Перми решений вспоминает еще проект парковки в ТЦ рыночного типа «Алмаз», появившийся благодаря редевелопменту одноименного дома быта. Парковка размещается здесь на верхних этажах ТЦ. «Пермские девелоперы ориентированы преимущественно на столичные проекты, - продолжает г-н Полуянов, - В целом же в городе нет подготовленных площадок и, главное, понимания комплексного подхода к девелопменту, когда учитывается мнение действительных профессионалов в этой сфере, обращаются к опыту тех, кто прошел пусть создания и реализации успешных концепций, учета мировой практики. В реальности же сначала происходит реализация проекта и, по результатам неудач, вносятся изменения. Такое развитие девелопмента в регионе обусловлено и отсутствием опыта создания масштабных проектов уровня Mega, Auchan, IKEA».

Главной проблемой получения «входного билета » в последние годы игроки называют не только «административный фактор» (инвесторы еще год назад рассказывали о местных методах работы а-ля 90-е, акцентируя внимание на том, что предьщущий губернатор «вообще никому и ничего не давал строить»), но и элементарную нехватку земельных участков под строительство торговых центров без обременений, с хорошей пешеходной и транспортной доступностью, а также обеспеченностью инженерными коммуникациями. По словам Андрея Полуянова, иностранные компании и федеральные сетевые игроки сталкиваются с законодательными и административными барьерами местного уровня, как на стадии выбора земельных участков, так и в период проработки концепции будущих проектов.

Но главное - инвесторов просто отучили «приходить в Пермь». «Ситуация последние несколько лет была довольно сложной: если еще восемь лет назад Екатеринбург, Челябинск, Тюмень и Пермь жили примерно в одной эпохе, то сегодня первые три региона ушли далеко вперед, Пермь же по предложению в сфере недвижимости так и осталась в начале нулевых,-делится Наталья Иванова, директор департамента по связям с общественностью группы компаний «ПИК» (компания ведет в Перми сразу несколько проекгов).- Это, наверное, самый удивительный для застройщиков и ритейлеров город в России, с контрастами, которые не встретишь больше нигде. Например, французский ресторан с прекрасной кухней и современным интерьером или магазин одежды с брендами первого эшелона могут находиться на третьем этаже далеко не современного полу- офисного здания. Практически нет предложений нового качественного жилья с полноценной инфраструктурой. Например, на детскую площадку новых жилых комплексов стягиваются жители с детьми из соседних домов, при этом собственники жилья обсуждают, как бы их “не пустить”. Возможно ли представить сегодня такое в эконом-классе в Москве или Петербурге? Потенциал региона при этом огромен: явный дефицит качественного доступного жилья (если раньше жители северных регионов активно покупали квартиры в Перми, то сейчас предпочитают Екатеринбург или Тюмень), ТЦ, МФК и ВЦ при готовности пермяков всем этим активно пользоваться. Новый губернатор неоднократно говорил о том, что намерен кардинально изменить ситуацию и с жилой, и с коммерческой недвижимостью и всесторонне поддерживать инвесторов. Именно поэтому “входить в Пермь” сейчас самое время».

«Уверена, что первый профессиональный торговый центр с крупными операторами, построенный в черте города, вблизи жилых районов и с хорошей доступностью, моментально станет любимым местом шопинга в Перми и “возьмет” рынок»,-считает Марина Малахатъко.

Одной из сложностей для потенциальных застройщиков долгое время оставались и «белые пятна». Напомним, что еще в начале 2010 года депутаты Пермской городской думы утвердили окончательный проект Правил землепользования и застройки (ПЗЗ), однако на карте градостроительного зонирования Перми оставались «неопознанные территории», например, ул. Новогайвинская, 118 (бывший полигон Пермского ВКИУ), аэродром «Бахаревка» и авторынок «Камская долина». При этом земли были поделены между собственниками, которые, впрочем, никак не могли приступить к их освоению, ибо городские власти так и не решили, что там строить. Вопрос с Камской долиной планировалось окончательно решить в течение 2012 года- еще в марте куратор реализации генплана Аркадий Кац, заместитель главы Пермской городской думы, назвал ее «наиболее принципиальной “белой точкой”». Другие «неопознанные территории », вероятно, не столь интересны для чиновников, и средства на их зонирование в 2012 году запланированы не были. Соответственно, избегали до некоторых пор говорить об определенных планах по застройке на этих территориях и собственники: для большинства из них участки, скорее всего, еще надолго останутся «вяло активным пассивом». Однако есть и другие версии. Еще весной пермским сообществом активно обсуждалось несогласие нидерландского архитектурного бюро КСАР (авторы генплана Перми.-Примеч. ред.) с застройкой той же Новогвйвинской в принципе. Например, один из собственников земли на Новогайвинской Александр Флеги некий тогда прокомментировал проблему так: «Голландцы считают, что в лесу строить нельзя, там должны расти грибы. А жить мы должны в полях». Впрочем, ни он, ни другие собственники от земли отказываться не собираются, считая ее «хорошей». «Что касается функционала участков, то правилами землепользования и застройки для редевелопмента разрешенное назначение территорий может быть изменено через комиссию по землепользованию и застройке и через публичные слушания, - говорит Андрей Полуянов.-Так, недавно в Перми прошли публичные слушания по изменениям территориального зонирования “Камской долины” . Генплан, а в особенности Правила землепользования и застройки - живые документы, которые с течением времени претерпевают и должны претерпевать изменения». Еще одно «белое пятно», точнее, его часть, в 2007 году приобрел московский девелопер ГК «ПИК», планировавшая до кризиса возвести там МФК. Сейчас, по словам Натальи Ивановой, лед тронулся: в сентябре компания объявила о строительстве в Бахаревке жилого района доступного жилья (около 1 млн кв. м). В нем планируется реализация уже обкатанной в Москве программы «ПИК Ритейл» с составлением уникального пула арендаторов стрит-ритейла. Пул планируется собрать как из местных игроков, так и из федеральных операторов.

Одна из последних тенденций, по оценкам PAN City Group,- повышенное внимание к промзонам. В Перми таких территорий исторически много, и интерес к ним будет только расти. Особенно интересны такие площадки крупным сетевым ритейлерам: ожидается, что по ним также будет пересматриваться действующий функционал.

Что касается анализа предложений, то, по словам Алексея Скоробогача, заместителя директора аналитического центра «КД-консалтинг», в листинге недвижимости можно встретить площади в торговых центрах, а также магазинах, расположенных на первых этажах жилых домов. Если рассматривать объемы предложения на открытом рынке купли-продажи торговой недвижимости, то в зависимости от месяца может быть представлено от 21,5 до 83,0 тыс. кв. м, что составляет порядка 2,2-8,3% от общего объема торговых площадей Перми. Одним из основных показателей, характеризующих ситуацию на рынке недвижимости, является средняя цена предложения.

Интересно, что показатели заработной платы и объемов розничного товарооборота Перми сегодня вполне сопоставимы с показателями других, более насыщенных качественными торговыми площадями городов-миллионников. Уровень доходов жителей Перми выше среднероссийских показателей и составляет, по данным «Пермьстата» за январь-сентябрь 2012 года, в среднем 37367 рублей/месяц. Таким образом, свидетельствуют игроки, сомневаться в потенциале рынка торговой недвижимости девелоперам не приходится. «В шорт-лист федерального рейтинга “100 лучших торговых центров России” вошли три пермских объекта: ТРК “Столица”, ТРК “СемьЯ” и ТЦ “Земляника”, - говорит Андрей Полуянов.-Такие рейтинги наглядно свидетельствуют, какие торговые концепции актуальны в крае, и особенно важны для стратегического подхода к развитию девелоперских проектов в регионе».

Игроки единодушны: перспективы развития рынка торговой недвижимости Перми зависят не только от планов региональных девелоперов (УК «РИАЛ», УК «Экс», ГК «Сатурн-Р»), но и от готовности крупных федеральных и международных компаний к выходу в регион. Последнее же напрямую связано с тем, насколько быстро удастся региональным чиновникам сломать не на словах, а на деле глухую «пермскую стену».

CRE №23(198), декабрь 2012