ENG

Интервью с Николаем Вечером, Гильдия управляющих и девелоперов

Ради дома PRO

Вице-президент ГУД и директор филиала GVA Sawyer в Санкт-Петербурге Николай Вечер подвел итоги уходящего года и оценил привлекательность и перспективы российского рынка недвижимости.

Николай, какой объем инвестиций в коммерческую недвижимость пришелся на 2012 год? Какие прогнозы на будущий?

Объем инвестиций в готовые объекты коммерческой недвижимости в 2012 г. сопоставим с уровнем 2011 г. и, по прогнозам, составит чуть меньше 7 млрд. долларов (в 2011 г. - 7,5 млрд. долларов). Оценка на следующий год достаточно осторожна и, по моему мнению, речь может идти об уровне в 7,2 - 7.3 млрд. долларов.

Несмотря на то, что основной объем совершенных сделок приходится на столицы, в ряде случаев следует отметить высокую инвестиционную привлекательность тех или иных сегментов в других городах. Однако реализоваться возможному спросу мешают локальные особенности рынка. Проиллюстрировать этот тезис можно сравнив положение дел в сегменте торговой недвижимости Санкт-Петербурга с ситуацией в других российских городах-миллионниках. В Санкт-Петербурге, несмотря на высокий уровень сделок в сегменте торговой недвижимости, привлекательность инвестиций в готовые крупные ТЦ оценивается на достаточно низком уровне. Обусловлено это, наличием ценовых ориентиров для рынка, которые адекватны для продажи знаковых объектов (прежде все ТРК Galeria), но не применимы к другим, менее качественным, активам. Кроме того, за последние годы произошло много сделок в этом сегменте, поэтому активов, которые еще не были вовлечены, осталось сравнительно немного. В результате нельзя говорить о высокой привлекательности инвестирования в готовые крупные ТЦ в Санкт-Петербурге, их цена слишком высока. При этом в регионах ситуация обратная. На рынке присутствует немного объектов инвестиционного качества, в большинстве случаев это объекты, построенные за последние 3-5 лет, собственники которых не предполагают продажи данного бизнеса. Именно поэтому Санкт-Петербург не вошел в число регионов, в которых сегмент торговой недвижимости является одним из наиболее привлекательных.

Как за год поменялись условия для ведения бизнеса на рынке коммерческой недвижимости?

Нельзя сказать, что власть ничего не делает для облегчения ведения бизнеса в России, просто этих усилий явно недостаточно. Прежде всего, всех волнует вопрос о защите своих инвестиций. Можно сказать, что в этом отношении не сделано практически ничего. Судебная система явно не справляется с такой задачей, законодатели склонны усиливать фискальный пресс, вводя новые сборы и увеличивая штрафы. Несмотря на то, что федеральная власть дает сигналы о начале борьбы с коррупцией, широко рекламируя следствия по коррупционным скандалам, но все видят, что дела эти касаются людей в основном второстепенных, а отнюдь не тех, кто принимал решения и раздавал указания.

Наиболее явным признаком улучшения работы бизнеса можно назвать озвучивание и постановку проблемы уменьшения административных барьеров, выразившиеся в намерении сократить число согласований девелоперских проектов, введении принципа единого окна и т.д. Однако пока реальных сдвигов не видно.

У власти в этом плане есть сложности с обратной связью. До сих пор это не осознавалось как проблема, поскольку мнение профессионального сообщества не очень интересовало властные структуры и механизмы такого взаимодействия не были выработаны.

Что касается зарубежных компаний, то им по-прежнему некомфортно работать в России. На это еще накладывается информационная закрытость регионов и неумение привлекать инвесторов. Много раз мне лично приходилось видеть, как руководители регионов рассказывали представителям зарубежных инвесторов о том, сколько у них в регионе исторических памятников, какой у них удивительный воздух и чистая вода, но не говорили ни слова об окупаемости проектов, их доходности и о том, что ещё получит инвестор в обмен на свои инвестиции. Неумение работать с инвесторами и информационная и финансовая непрозрачность проектов - одна из главных проблем российских регионов.

Иностранцев интересуют прежде всего объекты с высокой доходностью, а, во-вторых, с гарантированной доходностью. Сочетание высокой и гарантированной доходности встречается на нашем рынке крайне редко и ограничивается, как правило, Москвой и, частично, Санкт-Петербургом.

Что нужно сделать, чтобы повысить инвестиционную привлекательность разных регионов России?

Первое, что нужно сделать - это попытаться снизить уровень политических рисков. Не секрет, что, например, смена губернаторов в Санкт-Петербурге или мэров в Москве приводит к полной перестройке всего рынка и смене приоритетов. Это выражается, в частности, в отказе от заявленных прежними администрациями городов и областей проектов. Наиболее «административно зависимым» активом, особенно в регионах, является земля, правила использования и передачи прав на которую меняются с большой скоростью и довольно непредсказуемо. Второй момент - это информационная закрытость большинства регионов от любых инвесторов. Практически никакой информации об инвестиционных проектах в регионах раздобыть невозможно, отсутствует не только внятная система управления инвестиционными рисками, но невозможно понять саму суть самих проектов. Сюда же относится непонятное нежелание администраций продвигать свой регион на международном уровне. Третье - отсутствие налоговых или иных преференций для инвесторов.

Можно ли решить конфликт между сохранением исторического наследия и естественной необходимостью в коммерческих площадях, а значит новых застройках?

Это очень деликатный вопрос и он является частью новой стратегии развития городов, в рамках которой все должны понять, что возможности старой модели экстенсивной модели уже исчерпаны. Инвесторы и девелоперы должны осознать новую градостроительную ситуацию, выразившуюся в необходимости перехода от локальной застройки к комплексному освоению территорий. о которой я говорил выше. Мне кажется, что решений, удовлетворяющих всех, здесь нет. Можно пойти, например, по пути испанского города Толедо или бельгийского Брюгге. Это, по сути, города-памятники. Там запрещено новое строительство, владельцы обязаны привести фасады своих домов к виду конкретного времени (например, XVI веку) и поддерживать их в таком виде и в хорошем состоянии. Муниципалитет возмещает владельцам часть расходов на это. Но, это, во-первых, небольшие города, а, во-вторых, единственной статьей их экономики является туризм и всё этому подчинено. Бесспорно, и Толедо, и Брюгге производят совершенно завораживающее впечатление, но жить в них не очень хочется.

А можно пойти по пути, скажем, китайского Шанхая. Власти этого почти 20-миллионного города 20 лет назад разработали единый план развития. Согласно нему, в городе выделено, по-моему, 16 лакун (могу ошибиться в числе), в которых сохраняется историческая застройка и которые нельзя трогать ни при каких обстоятельствах. Вся остальная территория города была в буквальном смысле слова расчищена от застройки (бульдозерами) и на ней были построены современные дома и транспортная система с мноуровневыми дорожными развязками. Сейчас Шанхай - суперсовременный город, о прошлом которого напоминают лишь маленькие зоны лакун.

Что нам избрать, куда двигаться? Современные градостроительные воззрения говорят, что надо отдавать приоритет общественному транспорту. Идеальным в этом отношении представляется бразильский город Куритиба, где эта идея доведена до совершенства. Или путь Лондона, в центре которого стоят совершенно фантастические здания «Разрезанного арбуза» (мэрия Лондона) и «Огурца» (швейцарская страховая компания)? Или путь Парижа, где в 70-х годах на тогдашней окраине которого был построен современный Дефанс, видный, однако, от самой площади Согласия?

В общем, любое решение будет компромиссным и поэтому уже неидеальным. Только один вариант неприемлем - бездействие.

Ради дома PRO, 4 декабря 2012