ENG

Земельный банк исчерпан

Office Monitor

Office Monitor провел эксклюзивное интервью с президентом GVA Sawyer Верой Сецкой.

Вы проводите исследования рынка недвижимости, обзоры. Опишите сегодняшний рынок коммерческой недвижимости в России.

Банально говорить, но за периодом подъема всегда идет снижение активности. Длина циклов на рынке недвижимости, согласно международному опыту, в среднем составляет около 10 лет. При этом рост инвестиций в жилую недвижимость предшествует общему подъему экономики, тогда как рост инвестиций в коммерческую недвижимость наблюдается уже после роста экономики в целом. Именно такую картину мы и наблюдаем сейчас в России.

Последние два года основной целью девелоперов все-таки является жилой сектор, тогда как к инвестициям в коммерческую недвижимость (если говорить о вложениях в девелоперские проекты) относятся намного более осторожно. Среди объектов коммерческой недвижимости наиболее динамичными темпами развиваются гостиничный и торговый сектор. В сегменте торговой недвижимости, несмотря на кризисное падение спроса, восстановление идет более быстрыми темпами, нежели в офисном и складском сегменте. Профессиональные девелоперы имеют возможность наиболее грамотно спланировать объект, исходя из требований арендаторов, а, следовательно, минимизировать потери площадей и максимизировать экономическую эффективность. Офисный сегмент очень неоднороден, многое зависит от качества объекта и его расположения. Еще менее определена ситуация в складском сегменте, который во многом является ведомым от ситуации в торговле, только-только восстановившейся от кризиса.

Не так давно, 22 августа, Россия стала 156 членом Всемирной торговой организации. Как это скажется на рынке недвижимости, на ваш взгляд?

Весьма существенно, но не совсем однозначно для разных его участников. До сих пор рынок девелопмента и генподряда остается одним из самых закрытых и непрозрачных для инвесторов, что, например, видно в секторе жилищного строительства, где практически отсутствуют иностранные инвестиции. Вступление в ВТО будет повышать прозрачность этого рынка по двум каналам: законодательному и управленческому. Законодательный канал означает ускорение интеграции отечественного госрегулирования рынка с рынками стран-участниц ВТО, т.е. движение в сторону еврокодов. Управленческий канал связан с крайне низким качеством корпоративного управления, сохраняющимся во многих компаниях, особенно в регионах. И в этом смысле борьба за качество строительства — это выстраивание грамотных управленческих процедур.

Расскажите о ваших проектах.

Наша компания выступает в качестве девелопера проекта строительства аутлет-центра Fashion House в районе аэропорта Шереметьево. Аутлет- центры динамично развиваются в Европе. Сектор приростает на 20% в год, что говорит об успехе концепции. Высокая покупательная способность населения в России, стремление людей модно одеваться и общая ненасыщенность рынка торговыми площадями, создают предпосылки для развития этого формата в России. Девелопмент аутлет-центра явялется сложным процессом, так как есть специфика в планировочных решениях, архитектуре, подходах к организации территории, а также, конечно, и в построении отношений с будущими арендаторами. Мы с огромным интересом работаем над проектом.

У нас также есть крупный проект в центре города Красноярска на территории 16 га. Это многофункциональная застройка. Есть много вопросов в сфере организации транспортных потоков и инфраструктуры. Мы заинтересованы в привлечении в этот проект инвестиций и работаем в настоящее время с рядом потенциальных инвесторов.

Компания – это, безусловно, люди. По каким критериям вы отбираете работников?

Мы гордимся климатом, который существует в нашей компании. Это доброжелательность, командный дух, взаимовыручка, отсутствие диктата и устремленность к единой цели. Поэтому при отборе сотрудников мы в первую очередь обращаем внимание на человеческие качества, жизненную позицию кандидата, принципы, которыми он руководствуется в работе. Были случаи, когда будучи уверенными в профессиональных качествах человека, мы все же не брали его на работу из-за отсутствия нужных нам личностных характеристик.

Каковы тенденции развития офисной индустрии в России?

Офисный сегмент недвижимости показывает хорошую динамику восстановления после кризиса. Несмотря на то, что на сегодняшний день инвестиционные покупатели предпочитают рассматривать другие сегменты (жилье и торговые центры), качественные офисные объекты, заполненные арендаторами, остаются инвестиционно привлекательными.

Проблема в том, что действительно ликвидные офисные проекты в городских центрах уже практически негде строить – свободных земельных становится меньше в центральной части городов. Эта тенденция характерна для всех российских городов-миллионников. Образно говоря, большую часть «изюма из булочки» выковыряли еще до кризиса. Но говорить о тотальном отсутствии земельных участков все же не стоит.

Например, если рассмотреть Ростов-на-Дону, в городе также очень мало свободных участков в центральной части города, "чистых" участков под девелопмент практически нет. Однако можно найти участки в центре, например, с ветхими зданиями, которые можно снести. С другой стороны, подобные объекты характеризуются серьезными трудностями и повышенными затратами при редевелопменте (например, с обеспечением парковочных мест, узкими подъездными путями, отсутствием необходимых коммуникаций в центре города и тп). Таким образом, строительство новых высококачественных офисных объектов возможно, но все будет зависеть от цены входного билета в проект и административных возможностей девелопера. Земельный банк, сформированный осторожными девелоперами до кризиса, частично исчерпан, а приобретать новые объекты в условиях кризиса никто не решался. Поэтому в настоящий момент действительно наблюдается ситуация недостаточного предложения в центре городов.

Но, несмотря на дефицит участков в центральных районах городов, идет активная тенденция строительства офисных парков и бизнес центров класса B в отдаленных от центра районах городов.

Вы одна из крупнейших международных компаний. Каковы особенности ведения бизнеса в России?

Компания более десяти лет является членом и представителем в России международной ассоциации GVA Worldwide. Но мы родились и работаем на территории России, большинство сотрудников в компании русские, поэтому для нас абсолютно понятны особенности рынка и тонкостей ведения бизнеса в России. Однако мы стараемся привнести в эту практику западный опыт, технологии, подходы, этические аспекты, что и выделяет нас как компанию международного уровня. Для нас также является делом чести высокий профессионализм и профессиональное отношение к клиенту.

С какими пожеланиями приходит к вам сегодняшний клиент? Какой офис ему нужен?

Из офисных площадей наиболее востребованными являются представительские офисы в центральных частях города, качественные и сравнительно недорогие офисы класса В, крупные площади в бизнес-парках. При этом наибольшим спросом после кризиса пользуются офисные помещения с уже выполненной отделкой.

Office Monitor, 18 октября 2012