ENG

Магазины для богатых провинциалов

CRE #12(57)

Рынок торговых объектов в Москве, Санкт-Петербурге неуклонно стремится к насыщению, поэтому все больше федеральных сетей обращают свое внимание на регионы

Так, сеть «О`Кей» в ближайшие два-три года планирует открыть 14 гипермаркетов в городах Северо-Западного региона, из которых только один находится в Петербурге. Один из конкурентов «О`Кей», сеть гипермаркетов «Лента», уже открыла свои магазины в Великом Новгороде, Петрозаводске, Пскове, Череповце и на этом останавливаться не собирается. Сеть ювелирных магазинов «585» и «Золотой» активно ищет площади в Архангельске, кроме того, в ближайшее время запланированы открытия магазинов в Пскове и Новгороде.

Шкала привлекательности

Чем же так интересен Северо-Западный регион для развивающихся ритейлеров, в чем его специфика? Согласно исследованию GVA Sawyer, региональный рынок торговой недвижимости характеризуется уровнем ставок доходности, которые в среднем на 1-2,5% выше, чем в Москве и Санкт-Петербурге, где ставка доходности в торговых центрах оценивается в 9,5-10%. Сучетом повышения затрат на логистику федеральные операторы смогут обеспечить себе в городах Северо-Западного региона примерно тот же уровень доходности, что и в Санкт-Петербурге. Если рассматривать ставки аренды в существующих торговых центрах в регионе, то в среднем они составляют от 5 тыс. до 26 тыс. рублей/кв. м в год (triple net) в зависимости от объема площадей и вида продукции. При этом девелоперы практически всех северных городов априори завышают ставки, понимая потенциал региона. То есть, заходя в регионы, многие сети ожидают предложения аренды по более низким ставкам, чем в столицах. Но уровень арендной платы оказывается если не выше,то аналогичным столичному.

Самыми привлекательными городами Северо-Западного региона с точки зрения среднемесячной заработной платы совершенно очевидно являются северные города: Нарьян-Мар, Ухта, Мурманск и т.п. Однако гораздо корректнее будет оценивать привлекательность городов с точки зрения размера оборота розничной торговли на душу населения, так как уровень заработной платы не позволяет учесть уровень цен в рассматриваемых городах. С точки зрения оборота на душу населения наиболее привлекательными являются такие города, как Мурманск, Калининград, Нарьян-Мар, Великий Новгород, Петрозаводск.

При этом следует принимать во внимание объем торговых площадей на тысячу жителей: максимальный объем представлен в Сыктывкаре, Калининграде, Петрозаводске, Великом Новгороде, Мурманске. Также имеет смысл оценивать такой параметр, как удельный условный оборот на 1 кв. м торговых площадей, и здесь лидерами являются Псков, Калининград, Мурманск, Петрозаводск, Вологда. Из сопоставления перечисленных выше показателей следует, что на сегодняшний день наиболее привлекательными для развития ритейла городами являются Калининград, Мурманск, Петрозаводск, Великий Новгород. В ближайшем будущем на них, скорее всего, и будет концентрироваться основное внимание федеральных операторов.

Исключение может составить только Калининград, где уже в настоящее время имеется большое предложение качественных торговых центров, а количество сетевых операторов практически неуступаетСанкт-Петербургу. Не следует также забывать про Ленинградскую область, уровень жизни в которой в последние годы растет. При этом увеличение активности девелоперов наблюдается не только в ближайших к Санкт-Петербургу городах, но и в отдаленных городах области.

Некачественный объем

Основная трудность, с которой сегодня сталкиваются федеральные сети при попытке зайти на местный рынок, это практически полное отсутствие качественных торговых площадей (исключением является Калининград, где обеспеченность качественными торговыми площадями сравнима с Санкт-Петербургом).

Рассмотрим ситуацию с реально существующими торговыми объектами в самых крупных и развитых городах Северо-Западного региона. Если говорить о Калининграде, то, как уже упоминалось, этот город является наиболее насыщенным современными торговыми центрами. Обеспеченность качественными площадями на душу населения в нем сравнима с уровнем Санкт-Петербурга. В настоящее время в городе функционирует более 80 торговых центров и крупных супермаркетов, из них более 10 можно отнести к современным крупным торговым центрам площадью от 6,5 тыс. кв. м (ТЦ «Калининградский Пассаж») до 50 тыс. кв. м (Clover Citycenter), от 4 тыс. до 16 тыс. кв. м GLA. В большинстве из них торговая функция совмещена с офисной, количество парковочных мест колеблется от 60 до 720 машино-мест.

В Мурманске функционирует около 40 относительно крупных торговых центров и супермаркетов. Из них можно выделить лишь два качественных торговых центра: ТЦ «Форум» общей площадью 22 тыс. кв. м (16,2 тыс. кв. м GLA) и ТЦ «Северное Нагорное» общей площадью 46 тыс. кв. м (28 тыс. кв. м GLA, включая вторую очередь, строительство которой завершится в 2012 году); оба торговых центра оборудованы паркингами. Отдельно стоит выделить локальную торговую сеть «Евророс», насчитывающую 9 торговых центров и гипермаркетов различного масштаба. В 2015 году планируется к открытию еще один торговый комплекс под данной маркой общей площадью 60 тыс. кв. м (47,8 тыс. кв. м GLA).

В Петрозаводске насчитывается 11 относительно крупных торговых центров и гипермаркетов, однако практически все они представляют собой низкокачественные, устаревшие форматы. Исключение составляет ТЦ «Макси» общей площадью 55,8 тыс. кв. м (28, 6 тыс. кв. м GLA, подземный паркинг на 400 машино-мест). Данный центр был открыт в августе 2012 года и помимо торговой составляющей включает в себя и развлекательную: многозальный кинотеатр «Мираж Синема», детскую развлекательную зону«Дейфи». В 2012 году планируется открытие ТЦ «Лаплан» общей площадью 77 тыс. кв.м.

Но не только федеральные игроки готовы осваивать Северо-Западный регион. Из наиболее активно развивающихся и качественных местных сетей можно выделить финскую сеть гипер- и супермаркетов PRISMA, сеть универсамов «Полушка», сеть торговых домов «Петрович» (строительные материалы). Остановимся подробнее на каждом и них.

Местные vs федералы

PRISMA занимает лидирующие позиции на рынке розничной торговли Финляндии и имеет более 2 тыс. магазинов различного масштаба, в том числе 56 гипермаркетов. Данный сетевой оператор успешно осуществляет деятельность в России, Эстонии, Латвии и Литве. На рынке Санкт-Петербурга PRISMA присутствует с 2008 года и на сегодняшний день насчитывает девять супермаркетов и два гипермаркета. В ближайшем будущем в Санкт-Петербурге и Ленинградской области запланировано открытие порядка 30 магазинов PRISMA. Помимо магазинов финский ритейлер арендовал около 7 тыс. кв. м в логистическом комплексе Nordway в Санкт-Петербурге для запуска своего первого в России распределительного центра. Это позволит компании централизовать до 50% всех поставок и сократить затраты на логистику в регионе на 10-15%.

Сеть универсамов «Полушка» представляет собой сеть магазинов самообслуживания с широким ассортиментом продуктов питания и сопутствующихтоваров,ориентированная на покупателя со средним уровнем достатка. Сеть представлена форматами «у дома», «мини-маркет», «супермаркет». На сегодняшний день сеть универсамов «Полушка» насчитывает 92 объекта в различных районах Санкт-Петербурга, Ленобласти и Новгородской области.

«СТД Петрович» (сети «Петрович», «Уровень») владеет пятью региональными строительными базами и 14 магазинами в Ленинградской и Новгородской областях. В конце 2012 года откроется новая строительная база в Петрозаводске, затем ритейлер намерен исследовать рынки Вологды и Череповца. Основная стратегия развития компании - приобретение земельных участков под собственные магазины и склады, а не строительство на арендованной земле.

Из приведенных примеров экспансии сетей можно сделать вывод, что девелоперы начинают проявлять активность не только в крупных, но и в небольших городах Северо-Западного региона.Здесь не следует забывать о сложностях, с которыми могут столкнуться операторы, выходя на локальный рынок. С одной стороны, им гораздо удобнее работать с крупным федеральным или даже транснациональным поставщиком, который легко может обеспечить необходимые объемы и сроки поставок, а также выплатить немалый бонус, оплачиваемый производителем в виде процента от товарооборота, маркетинговые расходы, плату за ввод каждой новинки и проч. Получая такие бонусы от производителя, сеть может позволить себе проводить различные акции, обеспечивать действительно низкую цену на товары. С другой стороны, местная продукция всегда пользуется спросом у населения, и ритейлеры это прекрасно понимают. При этом такая продукция минует этап посредника-поставщика и поступает в магазин напрямую, что позволяет заведомо ставить более низкую цену. Однако далеко не все местные производители в состоянии обеспечить необходимые объемы поставок, а также зачастую не могут позволить себе плату за присутствие на полках сетевых операторов.

Таким образом, основной рост присутствия федеральных операторов в регионе будет происходить за счет открытия собственных магазинов. Схемы слияний и поглощений, а также франчайзинга сейчас используются значительно реже. Основная причина: у многих региональных операторов до сих пор применяются низкие отраслевые стандарты. Компании эксплуатируют преимущественно магазины, открытые 10 и более лет назад, в которых торговая площадь занимает не более 70%, продукция выкладывается в два-три яруса, используется устаревшее оборудование, плохое освещение и вентиляция.

Также не стоит забывать и о том, что региональные торговые компании на фоне спада промышленности сейчас являются основным источником дохода многих местных бюджетов. В связи с этим позиция местных игроков в своих регионах довольно сильная, они могут рассчитывать на поддержку местных властей, в отличие от федеральных операторов, пытающихся зайти на местный рынок. Налоги от их деятельности будут уходить в федеральный бюджет, соответственно, местные власти в меньшей степени заинтересованы в их появлении.

Местные девелоперы, как правило, применяют достаточно консервативные методы работы, а все вопросы в небольших городах решаются при помощи административного ресурса. Если девелопер строит крупный качественный объект, который будет значимым для региона, он вполне может рассчитывать на поддержку администрации.

Еще одна характерная особенность некоторых малых городов - отсутствие у жителей «комплекса расстояния». Так, для жителей, например, Мурманской области проехать 100 км, чтобы попасть в магазин или кино, совершенно обычное явление. Областной центр притягивает не только жителей города, но и близлежащих населенных пунктов. Таким образом, за счет этой особенности количество потенциальных посетителей может вырасти в два-три раза. Также за счет данного эффекта может быть успешным проект, расположенный на окраине города, в отличие от более крупных городов,

Автор: Наталия Чистякова,директор по развитию департамента консалтинга компании GVA Sawyer

CRE #12(57), декабрь 2012