ENG

Индикатор для коммерсантов

komned.ru

Международный инвестиционный форум PROEstate, который пройдет на этой неделе в «Ленэкспо», – хороший повод подвести промежуточные итоги и сформулировать прогнозы на конец года. «Какие события со знаком «плюс» вас особенно запомнились, а какие ожидания, наоборот, не оправдались?», - с таким вопросом мы обратились к участникам рынка коммерческой недвижимости.

«

- В первом полугодии для петербургского рынка был характерен рост инвестиций в недвижимость. Их суммарный объем достиг $750 млн, что на 12% выше аналогичного показателя за тот же период 2011-го. Правда, при этом не было совершено ни одной сделки по покупке коммерческих объектов с целью извлечения из них выгоды. В основном речь шла о приобретении участков под жилые проекты, остальные транзакции - приобретение недвижимости для собственных нужд.

В целом же рынок оживился. В офисном секторе больше заключается договоров на площади от 1000 кв.м. В складском сегменте реализуются проекты индустриальных и технопарков по схеме built-to-suit. В сфере ритейла активно развивается продуктовый сектор: появляются новые форматы и сети. Например, планируется открытие дискаунтеров Frank (рабочее название проекта А. Рогачева). Будут построены первый в городе финский продуктовый гипермаркет «К-ситимаркет» на Ситцевой ул. (основатель – Kesko Food) и дебютный гипермаркет Spar на углу улиц Коллонтай и Бадаева (лицензиат – ТД «Интерторг»).

»

Николай КАЗАНСКИЙ, гендиректор Colliers International Санкт-Петербург

«

- В начале года была закрыта одна из крупнейших инвестиционных сделок в Европе – продажа ТРК «Галерея». Ее условия оказались вполне рыночными, что не может не радовать. Открывается ДЛТ. Это, наверное, один из самых больших и знаковых долгостроев в городе, ведь он был закрыт семь лет назад. Ну, еще в этом году произошло довольно много кадровых перемещений, - и именно в сфере коммерческой недвижимости, что тоже заставляет задуматься.

Из негатива могу указать на полную невнятность позиции городской администрации в области градостроительства и на ее уже очевидное неумение работать с инвесторами. Делаются какие-то громкие заявления о сохранении и реставрации исторического центра, но в реальности об этом никто ничего не знает. Чиновников, умеющих работать в условиях рынка, меняют на генералов госбезопасности. Возникает ощущение, что власть живет в каком-то одном мире, а город, и, в частности, бизнес - совершенно в другом. Прогнозы просты: за этот год в Петербург не пришел ни один новый крупный инвестор. Если так пойдет - уйдут и те, что есть.

»

Николай ВЕЧЕР, гендиректор GVA Sawyer в Петербурге

«

- Я бы отметил цепочку событий, произошедших с торговым комплексом «Галерея».

Во-первых, сам факт покупки объекта крупным международным фондом свидетельствовал о преодолении кризисных явлений, о зрелости российского рынка и о доверии к нему со стороны международных инвесторов. Во-вторых, цена сделки опять-таки свидетельствует о надежности российского рынка, по крайней мере, таковым его считают инвесторы, если судить по ставке капитализации объекта. Ну и, наконец, приглашение к управлению таким масштабным объектом профессиональной внешней компании. Считаю это хорошим знаком для всех моих коллег, которые трудятся на рынке доверительного управления недвижимостью.

»

Сергей ИГОНИН, управляющий партнер «АйБи ГРУПП», вице-президент ГУД

«

- Восемь прошедших месяцев характеризуются, прежде всего, позитивными тенденциями на рынке торговой недвижимости. В эксплуатацию введено около 190 000 кв.м качественных площадей в составе торговых комплексов. Наконец, открылся ТРК «Питерлэнд» с сильной развлекательной составляющей в виде крупнейшего в Европе аквапарка, а также ТРК «РИО» - первый в городе проект ГК «Ташир». Разумеется, ждем запуска ДЛТ. О расширении площадей заявили «Заневский каскад», «Меркурий» в Колпино, «Гарден Сити». Некоторые собственники пересматривают концепцию своих объектов (например, МФК «Толстой Сквер», в котором заменен пул арендаторов).

Очевидно, что темпы ввода новых торговых объектов будут снижаться из-за ограниченного количества свободных пятен, пригодных для строительства. Такие же ближайшие перспективы у складского сегмента, в то время как на рынке офисов ожидается значительный прирост качественных площадей.

»

Людмила РЕВА, директор ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate

«

- На мой взгляд, знаковое событие последних месяцев – открытие ДЛТ. Этого долго ждали, и здорово, что теперь Большая Конюшенная станет средоточием luxury брендов – именно к этому статусу улица постепенно шла все последние годы. Хорошо, что само здание при этом не поменяло своего функционального назначения, хотя и качественно изменилось. Искренне надеюсь, что проект будет успешным. Из других важный событий хотелось бы отметить, что компания «Газпром Экспорт» заняла особняк на пл. Островского. Характерный пример того, как в Петербурге расширяется присутствие компаний, так или иначе связанных с Газпромом.

И последнее, что радует не столько игроков рынка коммерческой недвижимости, сколько кофеманов, – давно ожидаемый выход на рынок Starbuсks. Первые баннеры компании уже появились в городе.

»

Вероника ЛЕЖНЕВА, руководитель отдела исследований Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге

«

- На рынке офисов позитивным явлением стала стабилизация. Мы увидели равномерный спрос, умеренный рост арендных ставок (в основном в пределах инфляции), пополнение рынка новыми офисными проектами (в частности, стартовала арендная кампания «Невской Ратуши»), а также ротацию арендаторов, как правило, связанную с расширением бизнеса.

Хорошо идут дела и у логистов. Мы закрыли несколько крупных сделок и можем с гордостью констатировать, что почти половина всех арендных договоров складских площадей заключена в первом полугодии с участием нашей компании. Нас как эксклюзивного брокера и консультанта также порадовало, что в индустриальном парке «Звезда», расположенном на территории одноименного завода, за пять месяцев сдано около 30 000 кв.м и привлечено сразу три «якорных» арендатора. Среди новых специализированных проектов хотелось бы выделить логистический центр в зоне Пулково, предназначенный для почтовых операторов и экспедиторов, к строительству которого приступила компания «А+ Девелопмент».

»

Марина ПУЗАНОВА, руководитель направления офисной недвижимости Knight Frank St Petersburg

«

- Самые яркие события на петербургском рынке девелопмента в этом году – обсуждение архитектурного проекта Театра Аллы Пугачевой на Васильевском острове, уход TriGranit, предложение городских властей изменить концепт делового квартала «Невская ратуша» и вместо офисов администрации организовать там интерактивный музей детского творчества. И, наконец, – идея обустроить парк на месте «Набережной Европы». Каков мой прогноз? Негативный. Покупать.

»

Юрий БОРИСОВ, управляющий партнер «АйБи ГРУПП», вице-президент ГУД

«

- Запомнился интерес успешных девелоперских компаний к проекту «Морской фасад» (и вхождение некоторых из них в него). Были достигнуты принципиальные договоренности по другим крупным проектам, а «Лахта-центру» даже выдали разрешение на строительство.

На мой взгляд, высокая неопределенность на финансовом рынке побудит инвесторов приобретать реальные активы, в том числе недвижимость. Хотя не думаю, что будет изрядное количество заметных сделок на рынке Петербурга: желающих расстаться с качественными объектами у нас всегда было немного.

С учетом нынешней имущественной политики Смольного может возникнуть дефицит земли под новые проекты.

»

Олег ГРОМКОВ, старший аналитик «Северо-Запад Инвест»

«

- В этом году нам удалось запустить два БЦ «Сенатор» класса А на Васильевском острове: на 17-й линии, 22 (II-я очередь) и на Большом пр., 80. Сейчас они активно заполняются, уже подписаны договоры с ключевыми арендаторами. Рынок остается стабильным, но хочется, чтобы в Петербурге появлялось больше крупных компаний - как российских, так и международных. Сейчас в центре города вакантных офисных площадей очень мало, поэтому в скором времени будут заявлены новые проекты, в том числе и наши.

»

Тим МИЛЛАРД, управляющий директор УК «Сенатор»

«

- Как не силился с первой попытки привести примеры со знаком «плюс» – ничего дельного не припоминается… Разве только внушительная кирпичная гора на месте «Набережной Европы»! Зато можно философски констатировать, что отсутствие серьезных неприятностей (вроде обвала валют, резкого роста цен и налогов, масштабных природных катаклизмов и т.п.) уже есть благо для рынка. Вопреки всему он работает и по-своему стабилен. Сделки купли-продажи совершаются (хотя и не очень крупные), арендаторы выживают и платят. Даже кое-что строится: за первое полугодие введено аж 44 000 кв.м офисов. И это на фоне кризисных явлений в мире.

Не оправдавшиеся надежды и разочарования связаны с инвестиционным климатом в городе. Одни проекты отменены, другие остановлены и заморожены. Для меня показателен многолетний долгострой на набережной Обводного канала, парализовавший транспортное сообщение в центре, за который никто не несет ответственности. Однако сдерживать запретами и ограничениями рыночные устремления девелоперов долго не удастся – верю, что еще до конца года мы увидим какое-то движение.

»

Евгений РЯЗАНЦЕВ, советник УК VMB TRUST

«

- Положительным для нас стало заключение новых контрактов на управление, техническую эксплуатацию и разработку проектов управления и эксплуатации – в общей сложности это около полумиллиона квадратных метров. Кроме того, были пролонгированы все действующие контракты по схеме «Управление за 1%», что, как мне кажется, - показатель качества нашей работы. В целом мы довольны тем, как оживился рынок управления: собственники снова готовы прислушиваться к советам УК и вкладывать средства в развитие объектов.

»

Ирина ШИТКОВА, генеральный директор «МТЛ. Управление недвижимостью»

«

– Рынок коммерческой недвижимости Петербурга переживает сегодня не лучшие времена (по крайней мере, в части запуска новых проектов), поэтому каждый из них – большая удача. Мы открыли новое направление – гостиничное строительство, получили интересные заказы: как возведение отеля «с нуля», так и реновацию гостиницы советской постройки. Есть крупные подряды в отраслях машиностроения и горнодобывающей промышленности. Готовимся к строительству офисного здания по заказу компании «Лукойл», договор с которой мы подписали в прошлом месяце. Радует, что нам удается поучаствовать действительно в уникальных проектах.

На мой взгляд, наиболее динамично продолжит развиваться гостиничный сегмент. Будем надеяться, что в ближайшее время в Петербурге возобновится градостроительная активность.

»

Дмитрий КУНИС, президент компании STEP

«

- Из плюсов отмечу, что ввод новых жилых кварталов подтолкнул ритейлоров к развитию магазинов шаговой доступности. С открытием «Питерленда» и ДЛТ ожидается увеличение активности со стороны арендаторов сегмента «премиум». У большинства ресторанов, розничных магазинов и банков есть планы по развитию своих представительств, поэтому можно прогнозировать увеличение спроса на аренду и покупку ликвидных коммерческих помещений. Полагаю, что ввод «Невской Ратуши» подтолкнет рынок к реконцепции многих БЦ, которые будут вынуждены улучшать условия для арендаторов.

»

Екатерина ЛАПИНА, директор департамента коммерческой недвижимости АРИН

«

- Ключевой, с нашей точки зрения, момент этого года – постепенная смена основных фигур в городской администрации, отвечающих за развитие инвестиционно-строительной отрасли. Это сопровождалось резонансными заявлениями по различным проектам.

Из новых трендов: весьма активно началось обсуждение проблем арендного жилья, в том числе развитие формата коммерческих апартаментов. Убежден, что у них хорошие перспективы.

Мы не прогнозируем нового серьезного спада на рынке недвижимости, но и резкого роста в ближайший год не предвидится. Наибольшая активность по-прежнему сохранится в сфере торговли.

»

Андрей БОЙКОВ, директор департамента инвестиционных продаж NAI Becar в Петербурге:

«
- Сегодня складывается ощущение, что рынок коммерческой недвижимости Петербурга вошел в эпоху застоя. Конечно, офисные площади по-прежнему сдаются, торговые центры торгуют, активно развивается общепит – жизнь продолжается… Но действительно интересных и значимых для рынка проектов нет. На рынке заключаются считанные инвестиционные сделки. Ни для кого не секрет, что такая ситуация возникла из-за неопределенности в градостроительной сфере (как модно говорить, в отсутствии глобальной стратегии развития города). Сначала все ждали, когда закончится кризис, потом – когда нормализуются процессы, связанные с разработкой ППТ и согласованием инвестпроектов, после пытались поймать ветер перемен, вызванный сменой городских властей. Теперь никто не может понять, в какую сторону этот «ветер» дует. Пока не наступит этого понимания и не закончатся условия неопределенности, думаю, ситуация кардинально не изменится.
»

Светлана ЧЕВДАРЬ, директор департамента консалтинга и оценки недвижимости консалтинговой группы «ЛАИР»:

Автор: Юлия Михеева

komned.ru, 10 сентября 2012