ENG

Что подорожает, а что подешеевет рядом с новой трассой "Москва - Петербург"

RealEstate.ru

Специально для Realestate.ru участники рынка недвижимости высказали свои предположения об изменении ситуации на рынке недвижимости и земли после завершения строительства М11. Впрочем, львиная доля прогнозов касается Московской области, Ленинградскую эксперты не смогли оценить более или менее конкретно. Возможно, это объясняется тем, что публично данные по прохождению питерской части М11 не афишируются.

«В отличие от ситуации с Химками общедоступной информации по прохождению трассы в Ленинградской области нет, даже по участку до Тосно, по которому – как объявлялось –завершено проектирование. Хотя, безусловно, стоимость земли в транспортных узлах возрастет», - отмечает Владислав Фадеев, руководитель отдела маркетинга департамента консалтинга GVA Sawyer.

Что же касается Подмосковья, эксперты считают, что в первую очередь строительство М11 отразится именно на стоимости недвижимости в Химках, цифры называют разные, от 5 до 30%.

«Зеленоград и окрестные поселки подорожают на 5 – 10 %»

«

- Можно предположить, что после ввода трассы в эксплуатацию в Зеленограде недвижимость подорожает на 5 – 10 %. Пока сложно сказать, можно ли будет пользоваться платной дорогой до Зеленограда, но, в любом случае, она позволит разгрузить «старую» Ленинградку, что существенно улучшит автомобильную доступность Зеленограда, Солнечногорска, Поварово, Сходни, Подрезково и т.п. И во всех этих населенных пунктах недвижимость, конечно, с улучшением транспортной доступности, повысится в цене на те же 5 - 10%.

Помимо этого, подорожают земельные участки, расположенные на расстоянии до 100 км (т.е. будут пользоваться спросом даже те участки, что расположены в Тверской области – особенно на берегу Волги) – при условии, что платная трасса позволит доезжать от МКАД до участка за 1-1,5 часа. Если сейчас спрос на участки, расположенные дальше 50 км от МКАД по Ленинградке, небольшой, то при улучшении транспортной ситуации, цена на них может вырасти в 2 и более раза.

Земли вдоль дорог, скорее всего, не подешевеют – потому что они подходят для размещения инфраструктуры трассы (гостиницы, кафе, автозаправки, логистические центры, торговые центры и т.д. и т.п.).

»

Денис Бобков, руководитель Аналитического Центра EST-A-TET

«Все рядом с трассой, кроме Зеленограда, вырастет в цене на 30 %»

«

- Вся недвижимость, расположенная в населенных пунктах близ трассы «Москва - Санкт- Петербург», подорожает приблизительно на 30%. Зеленоград это вряд ли затронет, так как скоростная магистраль рядом с ним проходить не будет. Транспортная доступность этого московского района, безусловно, улучшится, но наличие развязки никак не повлияет цены, так как город находится далеко от трассы и съезд будет достаточно длинный. Участки, находящиеся в отдалении, но вблизи съездов, будут реализоваться под жилую застройку. Для постройки заправок, торгово-развлекательных центров и прочей коммерческой недвижимости идеально подойдет земля вдоль трассы.

»

Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации «ИНКОМ»

«Химки подорожают на 5 – 15 %»

«

- На строительство новых трасс практически любая недвижимость отвечает ростом цен – после расположения объекта транспортная доступность является первым по значимости фактором ценообразования.

После введения в эксплуатацию первого участка на 5 – 15 % подорожает недвижимость в наиболее близко расположенных к трассе районах Химок. Город еще не исчерпал потенциал роста цен: здесь хорошая экология, отлично развита социальная, торговая и развлекательная инфраструктура, продолжается активное жилищное строительство.

Плохая транспортная доступность – практически единственный серьезный недостаток города, поэтому проведение скоростной трассы существенно повысит покупательский спрос, как на новостройки, так и на вторичное жилье.

В первую очередь подорожает недвижимость в районе Библиотечной улицы и Лихачевского шоссе, где запланирована первая после МКАД развязка новой магистрали, а также в районе поселков Старбеево и Вашутино.

Высказывались мнения, что вырастет цена на всю недвижимость в Химках вне зависимости от удаленности района от трассы. В качестве обоснования приводился довод, что платный дублер с разрешенной скоростью движения до 150 километров в час возьмет на себя значительную часть трафика Ленинградского шоссе, что повысит транспортную доступность города в целом. Однако такой вывод представляется преждевременным. Первоначально было заявлено, что стоимость проезда по новой трассе будет составлять для легковых автомобилей 3,6 рублей за километр. Даже такую цифру большинство автовладельцев сочли сильно завышенной. Сейчас речь идет о том, что необходимо еще повышать стоимость проезда в соответствии с темпами инфляции. Таким образом, стоимость проезда будет намного превышать тарифы европейских и американских платных магистралей. Поэтому будет ли значительное количество автовладельцев пользоваться новой дорогой по таким расценкам, остается под вопросом.

»

Людмила Герасимова, генеральный директор ГК «МосРегионСтрой»

«Участки, прилегающие к будущей магистрали, подешевеют»

«

- Насколько цены вырастут в том или ином жилом объекте говорить стоит только тогда, когда будет известно о местах съездов к ним: насколько они будут удобно расположены, чтобы добраться до населенного пункта.

Поскольку на данный момент Главгосэкспертизой утверждено только три участка трассы: выезд из Москвы, обход Вышнего Волочка и въезд в Санкт-Петербург, а остальная часть дороги находится на проектной стадии, то оценивать перспективы недвижимости, возникающие благодаря строительству трассы, слишком рано. Единственное, о чем можно утверждать с уверенностью, – перспектива строящейся трассы уже учитывается девелоперами в стоимости земли проектов, которые реализуются на сегодняшний день.

Вполне возможно, что на некоторые объекты как первичного, так и вторичного рынков цены снизятся. В первую очередь это касается тех поселков, которые находятся в непосредственной близости к трассе (от 0,5 до 1 км). Ликвидность таких объектов станет спорным моментом. К тому же той категории людей, которая априори предпочитает Москве «жизнь за МКАДом», открывшаяся перспектива находиться по соседству с оживленной трассой явно не покажется привлекательной. Именно поэтому есть вероятность, что люди, которые уже приобрели себе недвижимость рядом с трассой, будут стараться ее продать, а те люди, которые только рассматривают варианты, могут просто не заинтересоваться таким предложением.

»

Асет Гайрабекова, генеральный директор компании «ДевиКо. Девелопмент и Консалтинг»

«Будут развиваться склады и жилье»

«

- Строительство новой трассы будет стимулом для развития преимущественно двух сегментов недвижимости: промышленной (складов и заводов) и жилой. Наиболее интересные участки под логистические и торговые объекты - вблизи планируемых развязок. Участки под жилье подорожают во всех населенных пунктах, расположенных на строящемся участке трассы с 15 по 58 км, если только они расположены на удалении свыше 1 км от нее. В виду того, что трасса строится по незаселенным территориям, предполагаю, что участков, которым будет нанесен ущерб, будет относительно немного.

»

Екатерина Марковец, директор по инвестициям и консалтингу компании London Real Invest


«В Ленобласти более всего вырастет в цене Пушкин»

«

- Наибольший рост будет в населенных пунктах около Петербурга – скорее всего в Пушкине. А вот на более отдаленных участках существенного роста стоимости земли ожидать не стоит. Развитие участков вдоль автомагистрали будет проходить постепенно.

При этом роста стоимости после завершения строительства не будет. Цена земли вырастет в тот момент, когда станет известно, как пройдет трасса, где будут развязки и съезды. Именно в этот момент резко вырастет цена земли.

В некоторых случаях даже возможно падение цен. Если участок расположен в экологически чистом месте, с выходом к воде и лесу, с хорошей транспортной доступностью, а в 100 метрах от него пройдет скоростная автомагистраль, то можно ожидать превалирования негативного эффекта от негативного экологического воздействия над эффектом улучшения транспортной доступности. Однако если говорить именно о Ленинградской области, то таких мест в направлении прохождения трассы не так много.

»

Владислав Фадеев, руководитель отдела маркетинга департамента консалтинга GVA Sawyer

Автор: Наталья Бессонова

RealEstate.ru, 24 сентября 2012