ENG

Неопознанные объекты

CRE

Государственная инспекция по контролю за использованием объектов недвижимости г. Москвы выявила в столице более 200 заброшенных объектов – зданий и земельных участков. По словам Валерия Щеглова, руководителя ведомства, это объекты, неоднократно сменившие собственника и не несущие, тем не менее, никакой функции. Вовлечение объектов в оборот, как заявил чиновник, даст экономический эффект порядка 1 млрд рублей.

В Госинспекции по недвижимости не раскрывают информацию о том, какие конкретно объекты входят в этот список, сообщая лишь, что все они находятся на территории «старой» Москвы – сведений по подобным нарушениям на присоединенных в июле 2012 года землях ведомство пока не получило. В прошлом году среди выявленных заброшенных объектов большая часть оказалась в собственности Москвы (объекты числились заброшенными из-за погрешностей учета), еще некоторая часть – в федеральной собственности, и меньше половины – у частных собственников. Порядка 10?% выявленных зданий относилось к категории памятников архитектуры. «Практика выявления подобных объектов уже устоялась: как правило, обращаются к муниципальным властям жители находящихся рядом с заброшенными объектами домов»,?– рассказывает Сергей Канаев, коммерческий директор Nagatino i?Land. Кстати, за первое полугодие 2012 года в Госинспекцию по недвижимости поступило 500 обращений – это вдвое больше, чем за аналогичный период прошлого года.

По словам экспертов рынка, имеющих опыт работы с незаконсервированными заброшенными объектами, подобные случаи периодически выявлялись в обеих столицах не только в 1090–2000?е годы, но и до возникновения собственно рынка недвижимости. Даже государственные объекты зачастую никто не консервировал по правилам. Так, один из государственных объектов в Петербурге, простоявший недостроенным около 10 лет, девелоперу пришлось полностью разобрать именно потому, что здание не было законсервировано, и отстроить заново. Государство в результате отказалось оплачивать работу по этой «расконсервации» как не предусмотренную бюджетом. И это неудивительно: стоимость восстановительных работ сопоставима с затратами на капитальное строительство.

«Иногда при разработке концепций мы сталкиваемся с подобными объектами. Например, однажды, вблизи разрабатываемого нами МФК обнаружилась заброшенная “собачья площадка” – именно так она и проходила по документам,– рассказывает Эвелина Ишметова, вице-президент по консалтингу, партнер GVA Sawyer.– Узнать перспективы развития этой территории, ее потенциальное влияние на наш объект было почти невозможно из-за частой смены собственников».

Пути получения объектов городом

В настоящее время отсутствует ясность в вопросе, каким именно образом выявленные заброшенные объекты будут вовлекаться в оборот, кто будет управлять ими, каким образом они будут переведены в собственность города. Как Госинспекция по недвижимости, так и Департамент имущества г. Москвы, который заведует всеми объектами, принадлежащими городу, пока соответствующей информацией не делятся. Московские власти пока не высказались однозначно за то, что все 200 заброшенных объектов, которые выявлены на данный момент, будут переданы в собственность города. Однако 80 строений, расположенных в парках и несущих функцию, не соответствующую данному месту, город однозначно намерен получить в собственность, подчеркнул Алексей Ионкин, начальник оперативно-контрольного управления Госинспекции по недвижимости.

Понятно, что многое здесь зависит от юридических моментов: документов на объект, договоров аренды земли, наличия разрешения на строительство. Если объект будет признан самостроем, его легко снести или оформить в собственность города по суду (а дальше, например, выставить на аукцион и передать в управление по льготной ставке аренды у города). Если объект оформлен безупречно, город может пойти на переговоры с целью выкупа.

«По ГК РФ объект может быть, например, конфискован по решению суда в виде санкции за совершение преступления или иного правонарушения. Как быстро, а главное, с каким результатом будут происходить данные судебные процессы, пока неизвестно. Если говорить о памятниках архитектуры, то здесь возможно принудительное изъятие бесхозяйственно содержимых культурных ценностей, но это частный случай, далеко не все заброшенные здания – это памятники архитектуры,– рассуждает Марина Тарасюк, заместитель генерального директора по коммерческой недвижимости компании Delta estate.– Есть еще один вариант: если объект недвижимости бесхозный, то есть собственник объекта не установлен, тогда возможно оформление данного объекта в собственность города».

Разумным было бы расторгнуть договоры аренды, с учетом заброшенности объекта, считает Эвелина Ишметова: «У города есть подобные рычаги воздействия. Далее – выставить права на объекты на торги повторно, возможно, с заранее обозначенной функцией и сроками освоения».

Возможно, будет назначена процедура направления оповещения текущему правообладателю, рассуждает эксперт, а также проведено оповещение в прессе об объектах, в которых право собственности не подлежит ревизии; в определенные сроки правообладатель должен будет объявиться, в противном случае объект сможет быть изъят в пользу города в течение назначенного периода времени.

Варианты вовлечения в оборот

Город пока никак не декларирует конкретных намерений в отношении выявленных объектов: даже если они и будут переданы в собственность Москвы, неясно, каким именно образом изменится их функциональное назначение.

Все зависит от конкретного объекта: где он расположен, его площадь, конструктив,– рассуждает Денис Попов, управляющий партнер Contact Real Estate.– Исходя из этих данных, можно сделать best use земельного участка или строения. Результатом могут стать и социальные объекты, необходимые городу: в этом случае речь не идет о получении прибыли. В другой ситуации объект может стать коммерческим со своими финансовыми показателями».

«Часть объектов представляет собой заброшенные территории. Они быстрее всего могут быть вовлечены в оборот после уточнения функционального использования и ограничений по развитию,– говорит гжа Ишметова.– Следом пойдут частично или полностью застроенные участки, где потребуется провести обследование имеющихся строений на предмет необходимости сноса или же возможности использования. В этом случае потребуется несколько месяцев на проведение экспертиз и подготовку заключений. В целом процесс вполне может растянуться на полгода (без учета времени, которое уйдет на урегулирование отношений с предыдущим собственником)». Все это время объекты продолжат простаивать в неиспользуемом виде, что неуклонно сокращает их шансы на последующее восстановление.

Консервация и реконцепция заброшенных объектов

Технологически консервация недостроенного объекта включает в себя ряд мер, таких как работы, обеспечивающие строительным конструкциям и оборудованию защиту от агрессивного воздействия окружающей среды, противопожарная защита, защита строительных участков (ограждение котлованов, укрепление стен, фиксация подвижных элементов и т.п.).

Минимальные меры по консервации объекта (достроенного либо нет) обеспечивают год простоя объекта без ущерба, максимальные – 5–8 лет. Если этот период пройден, экономически эффективнее снести объект и построить новый, нежели вкладываться в дальнейшую консервацию (поскольку начинают действовать такие факторы, как старение материалов, инженерных систем и т.п.). Так, действительно, сомнительной выглядит перспектива смены функционального назначения и реконцепции объектов, простоявших заброшенными несколько лет.

В случае, если заброшенный объект имеет определенную культурную или историческую ценность, он может быть реконструирован по следующей схеме: здание разбирается до фундамента, а затем строится аналогичный объект (возможно, с элементами строительных материалов и элементов старого здания). Если же в ходе работ необходимо сохранить первоначальную коробку здания, отмечает Валерий Кузнецов, технический директор отдела по обслуживанию и эксплуатации недвижимости компании Cushman & Wakefield, стоимость работ в три–пять раз превысит расходы на новое строительство. «Сначала собственнику придется потратить немалые деньги на то, чтобы разобрать внутреннюю “начинку” реставрируемого объекта, затем провести работы по усилению конструкции. И только затем – возводить новые стены, перекрытия внутри сохраненной коробки (а само по себе сохранение тоже требует вложений)»,?– говорит эксперт.

Если же в ходе реконструкции приходится менять профиль объекта, значит, будет необходимо полностью пересмотреть и конструктив, и всю инженерную начинку здания – с учетом режима работы, потоков посетителей, характера прочих нагрузок. Инженерию придется демонтировать, а затем монтировать заново. В этом случае бюджет проекта тоже окажется гораздо выше, чем при возведении здания «с нуля».

Поэтому, по сложившейся практике, в большинстве случаев заброшенные объекты не реконструируют, если они переходят не в руки города, а к новым частным владельцам. Как пример: после приобретения у города хлебопекарни на северо-западе Москвы новый собственник перепродал участок с коэффициентом 1,75, а в дальнейшем на участке развернулось жилищное строительство. Такого рода способ получения прибыли от реализации заброшенных объектов в Москве широко распространен. Скорее всего, не стоит ждать восстановления и перепрофилирования и тем 200 объектам, о которых заявляет госинспекция по недвижимости. Инвесторам подобные объекты неинтересны, подчеркивает Сергей Канаев, так что если какие-то из заброшенных зданий и будут восстановлены (либо высвобожденные участки будут использованы для нового строительства), в массе своей это будут социальные объекты, построенные за счет города.

Вероятным выглядит и сценарий вывода на рынок высвобождаемых земель. Экономически легко обосновать невыгодность реконструкции, после чего участки смогут освободить от строений и реализовать по рыночной стоимости. Не противоречит этому и заявление о том, что ввод объектов в оборот способен принести 1 млрд рублей – это может оказаться лишним поводом подтвердить экономическую неэффективность реконструкции и перепрофилирования.

CRE, 1 сентября 2012