ENG

"Ох" и "Лах"

Арендатор.ру

В Санкт-Петербурге все-таки разрешили строить «Лахта-центр». Для города, несмотря на множество споров относительно необходимости его строительства, это событие знаковое. Все-таки «Лахта» станет вторым в России, после «Москва-Сити», столь крупным деловым центром. Так в чем же особенности «Лахты», и сможет ли центр стать новой точкой притяжения для бизнеса?

Что такое «Лахта-центр»

Итак, «Лахта-центр» задумывался и реализуется как проект современного общественно-делового комплекса. Расположится он в Приморском районе Санкт-Петербурга, в девяти километрах от исторического центра. Инвестором и инициатором проекта является группа компаний «Газпром».

Создание «Лахта-центра» призвано освободить исторический Петербург от несвойственных ему функций делового центра и сопутствующей транспортной нагрузки. В состав центра, помимо офиса «Газпрома», войдут научно-образовательный комплекс, конференц-зал на 500 мест, современный спорткомплекс, общедоступная смотровая площадка, парки и скверы, общественная площадь и амфитеатр с видом на воду для проведения городских мероприятий, галереи, экспозиции арт-объектов, медицинский центр, кафе и рестораны, торговые зоны и т.д.

По мнению Владислава Фадеева, Руководителя отдела маркетинга Департамента консалтинга GVA Sawyer, исходя из мирового опыта развития кварталов высотной застройки, Петербургу будет необходим проект делового сити, с площадью около 1-1,2 млн кв. метров офисной недвижимости, но только когда общий объем офисных площадей в городе составит около 10 млн кв.м. «Пока нам еще далеко до этой цифры. Среди сопутствующих функций должна быть жилая функция (например в формате апартаментов), гостиничная и торгово-развлекательная. Будем надеяться, что к 2017 году «Лахта-центр» действительно будет построен (в 2018 у нас будет ЧМ по футболу, к этому моменту такие знаковые стройки должны быть закончены), однако возникает вопрос с заполнением объекта», - заявил эксперт.

Параллельно со строительством «Лахта-центра» будет развиваться новая транспортная инфраструктура. Помимо реконструкции и строительства дорожной сети, в районе центра появится новый легкорельсовый транспорт. Также здесь планируется строительство новой станции метро.

Генеральный директор Colliers International Санкт-Петербург Николай Казанский считает, что приход «Газпрома» уже сейчас начала влиять положительно на дорожную ситуацию в Приморском районе. «По нашим оценкам, 1 кв. м. офисной недвижимости, который займет Газпром, потребует не менее 10 кв. м. офисных площадей для сопутствующих организаций. И примерно такие же цифры и в других секторах недвижимости. Таким образом, за 5-7 лет существования здесь головного офиса Газпрома прирост объема жилой и коммерческой недвижимости может составить 1 млн. кв. м», - считает Казанский.

Как утверждает ассистент отдела консалтинга и оценки компании Maris | Part of the CBRE Affiliate Network Елена Прозорова, европейский опыт показывает, что большинство крупных городов имеют как исторический, так и деловой центры, тем самым разводя транспортные и пешеходные потоки. «В Санкт-Петербурге до сих пор не было делового центра, где могли бы разместиться офисы крупных компаний. Такая перебазировка спровоцирует создание в районе дополнительных услуг для работников компаний, на которые обратят внимание девелоперы: квартиры, апартаменты, гостиницы и т.д. Основной проблемой такого района может стать его доступность, так как на сегодняшний день только ближайшая станция метро находится на расстоянии 5 км от предполагаемого объекта. Перспективы проекта достаточно хорошие при условии своевременных и качественных изменений инфраструктуры района, в том числе активного развития транспортных узлов и магистралей», - заявила Прозорова.

Ключевой особенность всех высотных деловых кварталов в крупнейших городах Европы является наличие скоростного сообщения – метро и/или ж/д. Этот аспект применительно к Лахта-центру является ключевым сдерживающим фактором – одного только автомобильного сообщения для проекта подобного масштаба недостаточно.

Окончание строительства «Лахта-центра» запланировано на 2016 год. Функциональное наполнение комплекса будет формироваться с целью создать на окраине города полноценный район для жизни и работы, компенсировать в густонаселенном Приморском районе дефицит качественных рабочих мест, общественных пространств, социальной и досуговой инфраструктуры. Строительство «Лахта-центра» будет одним из объектов, которые создаются в соответствии со стратегией полицентричного развития Петербурга. Создание на периферии крупного общественно-делового района позволит существенно разгрузить исторический центр от бизнес и транспортной нагрузки.

Андрей Розов, руководитель филиала Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге считает, что если ретроспективно посмотреть на сроки реализации крупных проектов недвижимости, то общая тенденция заключается в постоянном смещении даты ввода. Поэтому любые названные сроки будут не совсем верными, и сейчас нет смысла их прогнозировать. «Если говорить о проекте в целом, то мы приветствуем увеличение социально-культурной составляющей в нем, поскольку это позволит создать полноценную общественно-деловую зону. Конечно, это снизит рентабельность проекта в целом, но, с другой стороны, подобное изменение параметров проекта увеличит его ликвидность и привлекательность для потенциальных арендаторов. Что касается инфраструктурного воздействия на город, то реализация проекта и развитие транспортной инфраструктуры идет одновременно. Поэтому нельзя сказать, что появление «Лахта-центра», к примеру, ускорило развитие ЗСД», - заявил Розов.

Девелоперский интерес

Кроме офисной недвижимости, которая в большей степени будет отведена под размещение структур группы компаний «Газпром», в «Лахта-центре» будет построено довольно много объектов самых разных функций. Это торговые площади, банки, спортивные и медицинские центры, образовательные и развлекательные комплексы.

Естественно, к развитию этих направлений будут привлекаться сторонние девелоперы. По планам проект должен стать мощным стимулом для дальнейшего развития севера города. Вблизи «Лахта-центра» в перспективе могут появиться новые современные девелоперские проекты.

Николай Казанский принципиальный сторонник переноса в Петербург головных офисов таких крупных компаний, как «Газпром». «Петербург расположен на Севере и требует большого количества ресурсов для собственного содержания, специфика города такова, что он не может существовать только на собственные средства. Поэтому этот курс на размещение у нас офисов международных компаний, желательно их главных офисов, очень правильный. По этому пути идут многие мегаполисы мира. Возьмем, к примеру, Копенгаген. Столица маленькой страны, но в нем расположено более 50 офисов крупных межнациональных корпораций. И там очень высокий уровень жизни. Так могло бы быть и в Петербурге», - считает эксперт.

Также Николай Казанский отметил, что за приход таких крупных компаний борются все крупные города США. «Есть даже специальный термин – «базисное рабочее место». То есть то рабочее место, которое способно увеличить долю ВВП на жителя города. У нас не так много мегаполисов – Москва и Санкт-Петербург. Пока практически все преференции от расположения крупных корпораций на своей территории получает Москва. В результате, к примеру, средний объем офисной сделки в Москве – 5 тысяч кв. м. У нас – это чаще всего - не более 500 кв. м. И такое же соотношение между Петербургом и Москвой в общем количестве бизнес-процессов. Поэтому у нас так медленно происходит развитие города, так медленно происходит редевелопмент промышленных территорий, так медленно развивается транспортная инфраструктура», - заявил эксперт.

Однако Владислав Фадеев утверждает, что в отличие от «Москва сити», в котором сосуществуют несколько девелоперов, «Лахта-центр» – это вотчина одного девелопера. Поэтому говорить об интересе других девелоперов к проекту нельзя. «Можно говорить о профессиональном интересе по развитию «Лахта-центра» – тут все игроки пристально следят за тем, что и как происходит с данным проектом. Проект очень интересный и вызывает бурные дебаты, связанные как непосредственно с самим объектом, так и с меняющейся политикой властей в отношении данного и других проектов», - подчеркнул Фадеев.

Елена Прозорова считает целесообразным разместить в здании офисные помещения и сопутствующие услуги, такие как рестораны, фитнес-клуб, магазин и пр. Остальные форматы коммерческой недвижимости могут быть развиты девелоперами, которые займут прилегающие территории. «Проект «Лахта-центр» является достаточно амбициозным и привлекает множество девелоперов, которые хотели бы развивать всевозможные направления деятельности в ближайшем окружении. Так уже взяты в аренду многие свободные участки в непосредственной близости от предполагаемого места строительства небоскреба. Так компания «Стремберг», которая была девелопером МФК «Питерленд», собирается возвести на новом участке, расположенном рядом, 4хзвездочную гостиницу. Считается, что эта часть Приморского района вблизи Финского залива станет деловым центром», - заявила Прозорова.

Алексей Гутьерес-Фернандес, директор департамента офисной недвижимости Crystal Estate утверждает, что для Санкт-Петербурга, который является вторым финансовым рынком России, существует серьезная потребность в качественных бизнес-центрах класса «А». «Это безусловно повышает интерес девелоперских компаний к строительству такого объекта, как «Лахта-центр». Дополнительным стимулом будет то, что развитие делового центра в северной столице это госпрограмма, подтвержденная на уровне губернатора. Такой объект, как «Лахта-центр», привлечет внимание многих компаний, которые захотят иметь офис в современном высотном здании. Это позволит в будущем сформировать деловой центр, который станет аналогом ММДЦ «Москва-Сити».

Андрей Розов полагает, что в том случае, если основной застройщик «Лахта-центра» примет решение пригласить в проект других девелоперов и правильно упакует его, то он может быть интересен девелоперам-соинвесторам. «Безусловно, у «Лахта-центра» есть хорошая перспектива стать деловым центром. Однако, на мой взгляд, «Москва-Сити» – не лучший пример реализации делового сити. Думаю, здесь нужно ориентироваться на проекты деловых центров, которые реализованы в Лондоне, Париже или Мадриде. Кроме того, на мой взгляд, за право стать деловым сити «Лахта-центр» будет конкурировать и с другими территориями, например, с «Морским Фасадом».

«Лахта центр» отличается от проекта «Москва сити» прежде всего расположением. Комплекс значительно удален от центра города и будет создавать альтернативную точку притяжения для деловой активности. Как утверждают в пресс-службе объекта, при выборе места был учтен и негативный опыт московских коллег в части транспортного обеспечения. Предпочтение участку в Лахте было отдано в том числе и потому, что здесь активно развивается и реконструируется дорожная инфраструктура. Кроме того, размещение на периферии будет формировать реверсный транспортный поток. Автомобили в «Лахта-центр» будут двигаться навстречу пробкам, которые традиционно возникают утром из Приморского района в центр, а вечером - наоборот.

От «Охты» до «Лахты»

Изначально общественно-деловой комплекс планировалось построить в Красногвардейском районе Санкт-Петербурга на берегу реки Охта. Но в 2010 году было принято решение о переносе объекта.

В пресс-службе «Лахта-центра» утверждают, что расположение в Лахте имеет свои преимущества: больший размер участка и, следовательно, большие возможности по созданию общественных пространств; более благоприятные условия по инженерному обеспечению и транспортной доступности. Кроме того, расположение за пределами охранных зон дает большую свободу архитекторам. На побережье Финского залива будет создан архитектурный акцент, новый современный элемент морского фасада города.

Для арендаторов безусловным плюсом будет удобная транспортная доступность, близость к Западному скоростному диаметру и другие ключевым транспортным артериям.

Архитектурная концепция центра в Лахте создана на основе проекта, разработанного ранее для размещения на Охтинском мысу в Красногвардейском районе.

Владислав Фадеев утверждает, что с точки зрения архитектуры особой разницы внешне нет, так как за основу брался проект «Охта-центра». «Наиболее сильные различия по местоположению. И с градозащитной, и с градостротельной точки зрения новое место намного более удачное, чем прежнее. Транспортные проблемы будут наблюдаться и в Лахте, но на новом месте их решить все же проще, чем это было бы на Охте. А вот с маркетинговой точки зрения Лахта несомненно уступает прежнему местоположению. Привлечь большое количество арендаторов в Лахту, которая удалена от основных деловых зон, будет очень сложно, в отличие от Охта-центра. Возможно и поэтому опять всплыл вопрос о размещении структур городской администрации, не следует ли их разместить в новом деловом центре в Лахте? На мой взгляд для этих целей место не подходящее, а, следовательно, неизбежны проблемы с заполнением площадей (ведь «Газпром-нефть» займет лишь часть помещений)», - заявил эксперт.

Николай Казанский считает Лахту более удачным местом для такого объекта. «От переноса с Охты проект только выиграл. Открытие ЗСД обеспечит удобное транспортное сообщение с Западной частью Васильевского острова, аэропортом. Проект находится практически за городской чертой, это тоже благоприятно для города, так как деловой центр рассредоточится из одной точки, что может значительно уменьшить пробки и загруженность центра города», - утверждает Казанский.

Алексей Гутьерес-Фернандес также выделяет более удачное расположение объекта и удаленность его от исторического центра. «Видно, что проектировщики постарались учесть ошибки, которые были допущены в «Охта-центре». Расположение и архитектура не играет принципиальную роль для арендаторов в этом объекте, так как комплекс уникален для Петербурга и достаточно привлекателен в силу своих технических характеристик», - заметил эксперт.

Андрей Розов с точки зрения архитектуры, уверен, что и тот, и другой проект будут грамотно проработаны. «Если говорить о местоположении, то, учитывая развитие транспортной инфраструктуры и, в частности, появление ЗСД, расположение на Лахте интереснее и удачнее. Что касается привлекательности для арендаторов, то на сегодня основная зона децентрализованного развития объектов офисной недвижимости находится в Московском районе. Однако, в случае появления на севере Петербурга качественного проекта, которое будет лучше тех, которые реализуются или уже реализованы в этой части города, оно, безусловно, привлечет внимание потенциальных арендаторов и будет востребовано ими. Что касается «Лахта-центра», то данный проект будет востребован на рынке, поскольку будущие арендаторы получат не только офисное пространство, но и качественную общественную зону. Конечно, данный проект может быть интересен тем компаниям, которым потенциально интересно расположение рядом с «Газпромом». Однако, если здание будет качественно реализовано и по этому параметру превзойдет другие подобные проекты, то объект будет интересен любому типу арендаторов из той целевой аудитории, на которую он ориентирован», - подчеркнул Розов.

Что после «Лахты»?

«Лахта-центр» станет первым высотным зданием в Петербурге. Можно ли ждать появления в северной столице новых подобных проектов?

В Петербурге приняты правила землепользования и застройки, в которых в целом указана предельная допустимая высота, отклонения от которой необходимо отдельно согласовывать (как это было с «Лахта-центром»).

Владислав Фадеев утверждает, что в большинстве случаев речь идет о 70-80 метрах. «Любое высотное строительство вблизи от центра города вызовет общественный резонанс (негативный), а строительство далеко от центра не очень и целесообразно с экономической точки зрения. Возможно будут появляться отдельные точечные проекты, такие как Leader Tower на пл. Конституции, но среди зон концентрации наверное можно в далекой перспективе ожидать лишь Лахта-центр, возможно Уткину Заводь – Кудрово. На такие крупные объекты вне центра города просто не найдется спроса», - заявил эксперт.

Алексей Гутьерес-Фернандес согласен с Фадеевым: «В данный момент высотное строительство в Петербурге, как таковое не ведется. Учитывая культурные особенности города, высотных зданий в черте исторического центра построено не будет. Скорее там будут действовать ограничения по этажности проектов, а остальные проекты девелоперы будут реализовывать в перефирийных районах города. Можно также прогнозировать строительство отдельных деловых районов как в черте города, так и за ее пределами», - отметил Фернандес.

Андрей Розов уверен, что в Петербурге есть и должно быть место как для высотной, так и для малоэтажной застройки. «Санкт-Петербург – большой и с точки зрения количества населения (по этому параметру город находится на 4 месте в Европе), и с точки зрения его площади. Высотные здания - это вопрос правильного территориального планирования. Однако, на мой взгляд, появление высотной застройки более вероятно на участках, ближе к «Лахта-центру» и «Морскому фасаду» и менее реально – в зоне Пулково», - заключил эксперт.

Если абстрагироваться от споров о том, что высотное строительство может испортить исторический облик Петербурга, то проекты наподобие «Лахта-центра», безусловно, нужны. Небоскребы и крупные бизнес-центры являются неотъемлемой часть современных крупных городов, к коим Петербург, без сомнения, относится.

Автор: Артем Бартков

Арендатор.ру, 3 сентября 2012