ENG

Эффект домино или вторая волна кризиса

Commercial Real Estate СЕВЕРО-ЗАПАД #9(54)

Призрак бродит по Европе, призрак кризиса. Мы видим, как начались дезинтеграционные процессы Единой Европы, когда «низы» - страны PIGS (Португалия, Италия, Греция и Испания) уже не хотят, а «верхи» - Германия и Франция - не могут вынести бремя тяжести финансирования чужих экономик. И не надо обманываться тем, что Греция все-таки удержалась в Еврозоне, а Испания пока не помышляет (по крайней мере вслух) об этом. Волатильность евро увеличилась, сам он дешевеет, поскольку начался процесс заливания деньгами стран со слабой экономикой. Надежды на выздоровление теперь связывают с США и с азиатскими гигантами - Китаем и Индией.

Но у США свои проблемы, им не до спасения Европы. А вот Индия и Китай, достойно выдержавшие первую волну кризиса, пока чувствуют себя прекрасно. Однако в Индии мы видим замедление роста ВВП, традиционный для этой страны плохой инвестиционный климат, высокий уровень коррупции, 20%-ное падение курса рупии за последний год, нестабильность банковской системы и неустойчивую социальную ситуацию. Все это делает страну не такой уж желанной для международных инвесторов, тем более что их не очень приветствуют в Индии. Похожую ситуацию мы наблюдаем и в России. Китай, справившийся с безудержным ростом цен на жилье посредством введения чрезвычайно жесткого законодательства в части доступности (вернее, недоступности) ипотечных кредитов, сейчас сталкивается с угрозой дефляции, т. е. со снижением внутреннего спроса, что пагубно для производителей. Для Китая, как и для России, характерен невысокий уровень внутреннего потребления (не более 30% ВВП), что создает зависимость этих стран от внешних рынков.

Как же столь далекая от нас в географическом отношении ситуация может сказаться на России? На данном этапе у нас все относительно спокойно, что позволяет надеяться, что на этот раз «минует нас чаша сия». На фоне резкого спада инвестиций в страны Центральной и Восточной Европы рост их объема показывают только Польша и Россия. Цены на нефть, оказывающие определяющее влияние на всю экономику нашей страны, пока удерживаются на достаточно высоком уровне. Инерция подъема экономики 2010 года пока сохраняется в сознании большинства наших сограждан. Да и выступления руководителей страны вроде не дают повода для пессимизма. Однако им по рангу положено быть оптимистами. Не могут же они публично сказать: «Все плохо, идем ко дну». Падение же индекса промышленного производства уже весьма ощутимо. А с ценами на нефть вообще интересная ситуация. Как известно, стоимость российской нефти марки Urals жестко привязана к биржевой цене на североморскую нефть марки Brent. Но нефти Brent продается немного, она в принципе добывается в не очень большом количестве. Следовательно, при желании и возможностях можно влиять на ее цену в процессе торгов. А от этого изменится и стоимость российской нефти. То есть при относительно небольшом финансовом плече можно уменьшить доходы нашей страны от продажи нефти. Кстати, такая ситуация уже была на рубеже 1990-2000-х годов. Бесспорно, на цену нефти, вернее, на будущую цену нефти - ведь торгуются фьючерсы - влияет и множество других факторов, но и этот не стоит сбрасывать со счетов.

Николай Вечер

Таким образом, можно назвать два основных фактора влияния на рынок инвестиций в недвижимость: ситуация на международных финансовых рынках и мировые цены на нефть. Россия достаточно глубоко интегрирована в мировую экономическую систему и не может оставаться замкнутой страной, ориентированной только на внутреннее потребление. Стране нужны внешние инвестиции. Большая же часть международных институциональных инвесторов ушла из России с началом кризиса 2008 года и пока назад не вернулась. Их нишу отчасти заполнили частные инвесторы, так называемые private equities, но не полностью, поскольку у них совершенно другие инвестиционные стратегии: для них важнее быстрый возврат вложений и высокая доходность проектов. При этом частные инвесторы готовы на более серьезный уровень рисков по сравнению с большими инвестиционными фондами. Также активизировались отечественные инвесторы. Если для международных фондов и компаний Россия лишь одна из возможностей для инвестирования, то россияне, как правило, вкладывают только в Россию, и пока не очень активно и системно работают на рынках других стран. В связи с этим для российских инвесторов характерно принятие более высокого уровня рисков, поскольку они умеют с ними работать.

Однако внутренние инвестиции сдерживает ряд причин. Первая - это недостаточный объем доступного банковского финансирования проектов. Банки испытывают, с одной стороны, недостаток ликвидности, а с другой - сталкиваются со все еще невысоким качеством предлагаемых к финансированию проектов. Это невысокое качество обусловлено такими факторами, как низкий правовой уровень проекта, проблемы с инженерной обеспеченностью участка, отсутствием гарантированного или доказанного спроса и отсталыми технологиями проектирования и строительства. Вторая причина - сохраняющийся крайне низкий уровень корпоративного управления, что напрямую увязывается с качеством проработки проекта. И тут - как в известной пословице о том, что «лошадь делает хорошего человека еще лучше, а плохого - еще хуже». Так и кризис, с его ожидаемой длительной рецессией, сделает эффективных собственников и управленцев еще лучше, заставляя их работать в жесткой конкурентной среде, а плохие управленцы сами «отомрут», не выдержав такого прессинга со стороны их более энергичных и качественных конкурентов.

Этому поспособствует и вступление страны в ВТО. Уже сейчас строители, привыкшие работать плохо, дорого и долго, да еще и в тепличных условиях, начинают говорить о том, что нужны меры по защите нашего рынка от шустрых иностранцев. Надо не закрывать рынок, а распахивать его двери настежь. Только тогда мы научимся работать качественно, по адекватным ценам и соблюдая сроки. Да и с инвестициями научимся работать, не стремясь обойти пресловутый ФЗ № 214. Иными словами, надо готовиться к худшему, надеясь на лучшее. Зима будет долгой,

Посмотреть оригинал

Автор: Николай Вечер, FRICS, директор GVA Sawyer Санкт-Петербург, партнер

Commercial Real Estate СЕВЕРО-ЗАПАД #9(54), Сентябрь 2012