ENG

В.Сецкая: Выбор генподрядчика для строительства нужно делать правильно

asio

На сегодняшний день для многих инвесторов актуален вопрос о выборе генподрядчика для строительства объектов недвижимости. О том, как правильно сделать выбор и заключить договор подряда, и как избежать срыва сроков строительства специально для Asio рассказывает президент компании GVA Sawyer Вера Сецкая.

Расскажите, по какому принципу выбирается генподрядчик для строительства объектов недвижимости?

Генподрядчик выбирается на тендерной основе, что позволяет выбрать компанию, способную выполнить работы заданной сложности по конкурентноспособной цене. В нашей компании проведению тендера уделяется особое внимание. Прежде всего, тендер призван обеспечить прозрачность процедуры выбора. В этих целях создается тендерный комитет с участием инвестора, представителей технического заказчика, топ-менеджмента компаний- участников проекта. Процедура проведения тендера формализована. Существуют строгий регламент проведения тендера, разработаны формы, позволяющие унифицировать информацию и предложения, получаемые от конкурсантов. Создается тендерный пакет, рассылаемый всем претендентам. Тендерный пакет – это весомый документ, детально описывающий технические показатели и иные характеристики объекта, который необходимо построить, с приложением существующих проектных решений, требования к качеству, уровню инженерного обеспечения объекта, срокам выполнения работ, иные требования, такие как квалификация подрядчика, гарантии подрядчика, предлагаемые коммерческие условия (аванс, график платежей и др). В тендерный пакет обязательно должна входить форма договора генподряда.

Тендер проводится в несколько этапов. Тендеру обязательно предшествует пред-квалификация, когда из большого количества возможных претендентов отбираются компании с соответствующим опытом и возможностями для приглашения к конкурсу. После рассмотрения первичных откликов и предложений компаний определяется длинный список претендентов (long list), с которыми проводятся встречи, проводится ознакомление с объектом и площадкой. После получения коммерческих предложений остается короткий список претендентов (short list), с которыми ведутся детальные переговоры. Финалист отбирается по целому ряду критериев, которые заранее оговариваются. Каждому из критериев придаются веса (баллы). В результате члены тендерного комитета проводят голосование путем присвоения баллов по каждому из критериев, и выносится решение комитета о победителе.

Каким критериям должен отвечать генподрядчик, работающий на объекте коммерческой недвижимости?

Это зависит от специфики и сложности объекта. Если это, например, гостиница, то мы смотрим на релевантный опыт и завершенные объекты, так как строительство гостиницы имеет свою специфику. Обязательно оценивается реноме компании на рынке, финансовое состояние компании, качество работ и выдерживание графика на основе завершенных объектов. Если объект расположен в региональном городе – это возможность и способность подрядчика мобилизоваться в данном городе и регионе.

Как заключается договор подряда? Каков принцип формирования цены?

Существуют разные виды договоров. Можно строить «под ключ», когда цена оговаривается заранее и может быть изменена только в случае возникновения дополнительных объемов работ. Есть форма договора “Cost plus”, когда оплачиваются по факту выполненные работы и оговоренные накладные расходы подрядчика. Сверх этого выплачивается оговоренный процент прибыли (вознаграждения) генподрядчика.

Как вы можете помочь инвестору выбрать генподрядчика для строительства объекта?

Мы можем провести грамотный профессиональный тендер и выбрать генподрядчика. Эту услугу нам часто заказывают.

Как инвесторам, в том числе и иностранным, найти подрядчика в регионах?

Есть достаточно много профессиональных российских компаний в регионах. Есть иностранные компании , например турецкие, которые также активны в регионах. Алгоритм выбора тот же – следует делать предквалификацию и проводить тендер. Просто процесс первоначального отбора претендентов и предквалификации сложнее из-за ограниченности выбора.

Существуют ли особые требования к подрядчику со стороны иностранных заказчиков?

Банковская гарантия солидного банка (performance bond), которую далеко не каждый подрядчик способен предоставить.

Сейчас все чаще строительные компании обвиняют в нарушении сроков строительства. Почему происходят срывы и как их избежать?

При условии стабильного финансирования проекта инвестором такого быть не должно. Либо подрядчик не честен, и часть средств тратится не по назначению, либо подрядчик не достаточно квалифицирован в управлении, изначально нанял ненадежных субподрядчиков, нарушающих сроки, либо плохо руководит ими. У многих российских генподрядчиков отсутствуют отработанные системы управления, контроля ресурсами, качеством, поставками. Именно за это умение берут более высокие деньги западные генподрядчики, такие как Strabag, Renaissance Construction, у которых эти системы поставлены и работают .

Автор: Ксения Арустамян

asio, 1 августа 2012