ENG

ТЦ: классика против новаций

Commercial Real Estate

Каким должен быть современный торговый центр? Как соответствовать повышенным требованиям арендаторов и потребителей, вписываться в мировые тенденции и развивать новые форматы ТЦ? В столичном отеле Sheraton Palace состоялась конференция «Торговые центры России 2012». Участники из Москвы, Санкт-Петербурга, Екатеринбурга и других регионов – девелоперы, инвесторы, управленцы, консультанты и ритейлеры – поговорили о создании ТЦ с момента формирования концепции до управления готовым комплексом.

«Пять лет назад любой торговый центр был востребован на рынке, так как конкуренции не было, а покупательские способности формировались по принципу “бери, что дают”. Сейчас ситуация изменилась»,– задала тон беседе Татьяна Ключинская, региональный директор департамента торговой недвижимости Colliers International Москва.

Девелоперы по-прежнему больше доверяют классическим торговым центрам – они стабильно приносят доход, и компании не хотят идти на риск. Однако развиваться начинают и новые форматы, такие как аутлет-центры (центры брендовой одежды со скидками 30–70%), ритейл-парки (несколько крупных «якорей», собранных на одной территории) и лайф-стайл центры (с товарами более высокой ценовой категории). На конец этого года намечено открытие сразу трех аутлетов в Москве.

Отметим, что при любом формате основным «козырем» центра остается его местоположение. Оно определяет буквально все: интерес покупателей, готовность арендаторов войти в проект, формат ТЦ и его вид. В последнее время при разработке концепции ТЦ больше внимания уделяется предпочтениям потенциальных покупателей и арендаторов – они, по признанию девелоперов, теперь могут значительно повлиять на процесс (особенно это касается «якорей»).

При строительстве крупного центра девелопер встает перед выбором: возводить объект сразу или пофазово. Последний вариант позволяет снизить риски незаполняемости объекта (компания может всегда отказаться от второй фазы) и дает возможность при необходимости скорректировать концепцию, поясняет Елена Шевчук, вице-президент, глава департамента коммерческой недвижимости GVA Sawyer.

Что касается внутреннего содержания объекта, мировая тенденция идет к снижению арендуемой площади ТЦ до 50% от общей. Российские же девелоперы к такому «экстриму» пока не готовы, отмечают эксперты. Другое дело – аутлет-центры. «Арендуемая площадь аутлетов составляют около 80% от общей площади. Они не имеют “якорей” – отсюда усредненная арендная ставка, которая не “проседает” на крупных арендаторах»,– говорит Вера Сецкая, президент GVA Sawyer.

Однако даже такой успешный на бумаге проект может провалиться. На это влияет, опять же, место­положение: аутлет может находиться слишком близко к городу или, наоборот, слишком далеко от него. В первом случае арендаторы, которые боятся конкуренции центра со своими же городскими бутиками, не будут входить в проект. Во втором посетители не готовы будут тратить время на дорогу. Кроме того, по словам Владимира Вайсса, вице-президента NAI Becar, погубить аутлет может перенасыщенность подобными центрами (как в Англии) или постепенное перерастание его в классический ТЦ (для этого достаточно привлечь «якоря»).

Несмотря на приход новых форматов торговых центров в Россию, они, по мнению экспертов, не способны вытеснить классические ТЦ. Как пояснил Александр Обуховский, директор по развитию департамента торговой недвижимости Knight Frank, устойчивость «классики» способны обеспечить «старые» бренды, давно присутствующие на российском рынке, – они должны составлять 70% наполнения центра. Еще 20–25% должно комплектоваться сетевыми ритейлерами, имеющими три–пять магазинов в России. Наконец, вершина айсберга – 5% – уникальные ритейлеры, представленные не более, чем двумя магазинами. Последние, впрочем, останутся таковыми в перспективе не более трех лет. Однако существующие марки тоже не стоят на месте – современный темп жизни заставляет их увеличивать скорость обновления, говорят эксперты. Остается добавить: то же ждет и торговые центры.

Commercial Real Estate, 1 июля 2012