ENG

«Схема Лужкова» заработает для нового «Атриума»

Арендатор коммерческая недвижимость

Компания «Ингеоком» планирует возвести новый ТРЦ «Атриум» - на Ходынском поле в Москве. Проект планируется реализовать по схеме, созданной бывшим градоначальником Москвы Юрием Лужковым. По данной же схеме успешно реализован и функционирует другой «Атриум», находящийся на площади Курского вокзала. В прошлый раз власти дали разрешение на строительство 103,5 тыс. кв. м коммерческих площадей, чтобы окупить вложения в подземный паркинг. Действующие столичные власти называют предложение компании интересным, но требующим детализации.

Представитель CBRE, полагает, что это очень странное решение. «Там уже получены все ГПЗУ на строительство Авиапарка, общей площадью 400 000 кв.м, зачем там строить еще и Атриум - не понятно и как-то странно», - заметил эксперт.

В данный момент на Ходынском поле начинается строительство первого участка Третьего пересадочного контура (ТПК) метро. Создание контура предполагает соединение радиальных направлений на расстоянии 10 км от кольцевой линии и облегчение работы существующих центральных пересадочных станций. Расчётная стоимость прокладки шести новых станций и 10.5 км путей равняется 69 млрд руб. Расходы лягут на плечи городского бюджета. Генподрядчиком проекта является «Ингеоком».

По мнению Юлии Мееровой, заместителя директора департамента коммерческой недвижимости торгового направления GVA Sawyer, себестоимость строительства такого проекта, с учетом сложной архитектуры, может составить около 2500-3000 долларов за кв.м. «Чтобы застройщику было выгодно входить в проект, то торговых площадей должно быть построено минимум в два раза больше, чем объем паркинга. Т.е наземных торговых площадей по проекту должно быть предусмотрено не менее 150 000 кв.м. для окупаемости проекта не более чем за 8 – 10 лет», - отметила специалист.

Дмитрий Голев, руководитель департамента развития компании Welhome считает, что себестоимость строительства торгового центра без учета стоимости земли составляет в среднем $1500-1800 за кв. м.

Ходынское поле обладает рядом преимуществ для возведения комплекса. Строительство планируется на территории бывшего аэродрома, сообщает РБК Daily. Данная ситуация крайне выгодна с точки зрения возможности прокладки инженерных коммуникаций. Территория не перегружена городской застройкой. Также открывается большой простор для проектирования надземных помещений. Немаловажным является и план по размещению большого подземного паркинга на 1800 машиномест. Эта сторона проекта наиболее интересна городским властям. На верхних уровнях планируется создание развлекательной зоны, торговых площадей и отеля. Данную схему строительства, когда для окупаемости размещения подземных парковок над ними возводится торговые комплексы, опробовали ещё при Лужкове.

Как отмечает Юлия Меерова, спрос со стороны потенциальных арендаторов не однозначен, т.к. не однозначно местоположение будущего объекта. «ТРЦ будет пользоваться спросом только в случае строительства большого количества жилья в ближайшем окружении, однако даже в этом случае сомнительна необходимость для такого района с учетом существующей конкуренции объекта общей площадью более 150 000 кв.м. (без учета необходимой парковки)», - подчеркнула эксперт GVA Sawyer.

По словам Дмитрия Голева, норматив машиномест на стоянке торговых центров и магазинов в Москве определяется МГСН 1.01.-99 – «Нормы и правила проектирования, планировки и застройки г. Москвы», 1 машиноместо на 15-25 кв. м торговой площади. «Себестоимость строительства подземного паркинга составляет не менее $2000 за кв. м. Таким образом, арендуемой площади торгового центра в 36-50 тыс. кв. м будет достаточно, чтобы строительство подземного паркинга окупилось», - пояснил эксперт.

Площадь ТРЦ на Курской составляет более 100 тыс. кв. м. Из них в аренду сдаются примерно 40 тыс. кв.м. Проектные данные ТРЦ на Ходынском поле не озвучены. Идея находится на стадии рабочего предложения. Проектирование комплекса поручили архитектурному бюро «Five». По причине того, что объект планируется возвести на территории бывшего аэродрома, а рядом вероятно построят музей авиации, специалисты внесли предложение создать комплекс в виде самолета с эксплуатируемой кровлей.

Сам подрядчик пока никак не комментирует проект, сославшись на договорённости со столичными властями. Представители архитектурного бюро подтвердили, что выполняют заказ для «Ингеокома», но подробности сообщить отказались.

Специалист Welhome говорит о том, что Объект на Ходынском поле по своей успешности и прибыльности вряд ли сравнится с «Атриумом» на Курской. «Пешеходные и автомобильные потоки благодаря расположению торгового центра на Садовом кольце, а также в непосредственной близости от Курского вокзала максимальны. Ходынском поле иная ситуация – торговый центр будет расположен хоть и возле метро, но в жилом районе, где потоки посетителей будут зависеть от времени суток и часов пик. Кроме того, на Ходынском поле уже согласован проект размещения торгово-выставочного центра «Авиапарк», что создаст высокую конкуренцию будущему проекту компании», - заключил Голев.

По словам Ольги Збруевой, руководителя департамента по работе с клиентами ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate, «Ингеоком» - девелопер, имеющий опыт в строительстве и управлении торговыми центрами. «Если удастся разработать профессиональную эффективную концепцию проекта, крупномасштабный торговый центр на общем фоне недостаточности нового предложения в Москве, безусловно, будет востребован среди всех действующих сегодня на рынке операторов розничной торговли (в первую очередь крупных), как отечественных, так и международных», - считает она.

Автор: Михайлов Сергей

Арендатор коммерческая недвижимость, 9 июля 2012