ENG

Торговые центры на службе обществу

МОЛЛ

С развитием рынка все чаще приходится слышать об этике и гуманитарной ответственности бизнеса. Тц не могут оставаться в стороне от европейских тенденций, но государство не создает условий для реализации социальных функций моллов. Девелоперы, не желающие откладывать благие дела на потом, вынуждены приспособливаться.

БОЛЬШЕ ЧЕМ БИЗНЕС

Искушенный покупатель ожидает от ТЦ хотя бы некоторого соответствия гуманитарным ценностям, тогда как многие игроки рынка считают их в современных условиях неактуальными. «Основная функция моллов – коммерческая, получение прибыли инвестором. О развитии социальных опций не может идти и речи, пока государство не начнет оказывать девелоперам поддержку», - уверена вице-президент по коммерческой недвижимости GVA Sawyer Елена Шевчук. Интересно, что все опрошенные моллом эксперты придерживаются аналогичной позиции, подчеркивая, что задача девелопера в России, по сути, одна - построить качественный объект.

Тем не менее, все больше ТЦ проявляют заботу о социально незащищенных гражданах. Крупные европейские компании, такие как ИКЕА, принесли в Россию идеал ответственного девелопмента, показали, что благие начинания можно использовать для продвижения объекта, а грамотные вложения окупаются с лихвой. «В последние годы российские моллы практикуют сбор наличных денег для детей-сирот, инвалидов, пенсионеров, людей, нуждающихся в срочной медицинской помощи, - приводит пример директор по маркетингу AFI Development Рубен Разилов. - Для этих целей либо устанавливается ящик для пожертвований, либо ведется продажа мелких предметов (браслеты, брелоки) с перечислением вырученных денег на благотворительность. Это надежный механизм, так как ТЦ более чем серьезно относятся к своей репутации и никогда не свяжутся с сомнительными организациями».

Моллы выполняют функции площадки для проведения социальных акций, благотворительных выставок и распродаж. Для этого они заказывают и оплачивают банкеты в расположенных на их территории кафе, организуют бесплатное посещение кинотеатров, выделяют место в торговых коридорах для размещения необходимого для акции оборудования. Есть примеры весьма оригинальных акции: в Барнауле одна из торговых сетей выпустила тысячу дисконтных карт, которые вручались донорам на пункте переливания крови.

По утверждению Рубена Разилова, крупные моллы переводят средства в гуманитарные фонды («Подари жизнь», «Волонтеры в помощь детям-сиротам» и др.), но игроки рынка эту информацию не подтверждают и предупреждают о большом количестве мошенников и нецелевом использовании средств различного рода фондами. «Вспомните Остапа Бендера: в России во все времена собирали на помощь детям», - говорит топ-менеджер московского ТЦ. Генеральный директор одной из лидирующих компаний, пожелавший остаться неизвестным, так как в России «благотворительность - дело уголовно наказумое», подчеркивает, что прямой перевод денег в различные фонды помощи возможен только за счет чистой прибыли, что редко устраивает собственников ТЦ даже при большом желании кому-то помочь. «Проще пропустить все через текущие затраты на конкретные мероприятия, например ремонтные работы, оборудование и т.д. И для людей - конкретные дела и по бухгалтерии все чисто», - рекомендует он.

Примеров благотворительной деятельности торговых операторов немного. Внимание широкой общественности привлекла акция UNIQLO в поддержку пострадавших при землетрясении на северо-востоке Японии. Сразу после трагедии в трех московских магазинах сети были установлены ящики Российского Красного Креста, всего удалось собрать около 300 тыс. руб. В июле была выпущена серия футболок Save Japan! UT с посланиями от мировых знаменитостей. «В рамках проекта «Юникло (Рус)» организовала в своем магазине в ТРК «Атриум» благотворительную акцию с участием российских звезд. Руководство молла нашу идею поддержало, — рассказывает коммерческий директор ретейлера Наоеси Ямада. — Знаменитыми гостями был разработан дизайн футболок с посланиями в поддержку Японии, которые в последующем выставлялись в витрине магазина сети в Токио. На сегодняшний день усилиями Fast Retailing Group, куда входит Uniqlo, а также покупателей всего мира собрано около 630 млн USD. К концу проекта средства будут переданы Японскому и другим национальным отделениям Международного Движения Красного Креста и Красного Полумесяца».

ФАНТОМ ЕВРОПЕЙСКОГО ТЦ

Социальная ответственность ТЦ проявляется не только в заботе о незащищенных слоях населения. Трансформации в поведении рядовых покупателей и процессе потребления вынуждают девелоперские и управляющие компании менять отношение к бизнесу. «Посмотрите, насколько стало больше покупателей, которые вчитываются в мелкий текст на упаковках товаров (ТУ, состав, сроки), предпочитают совершать покупки в комфортных условиях, становятся более требовательными и избирательными в организации своего потребления», - фиксирует изменения директор ТРЦ «Центр» (ГК «Торговый квартал») Андрей Мезенцев.

Изменения в поведении покупателей сопровождаются формированием в их сознании фантомного образа европейского ТЦ, несущего социальное благо. Предполагается, что на этот шаблон должны ориентироваться отечественные девелоперы. «Торговые комплексы на Западе не выполняют каких-то особых функций, единственное отличие в том, что они меняют пространство вокруг себя, создавая общественные зоны отдыха и улучшая транспортную инфраструктуру», - возражает руководитель отдела исследований и стратегического консалтинга Cushman & Wakefield Денис Соколов и в качестве аргумента добавляет, что в Европе торговля развивалась на основе стрит-ретейла и там очень развит именно этот формат.

Предпринимателям приходится учитывать запросы населения, прежде всего в целях повышения трафика и увеличение среднего чека, что имеет «побочный» гуманитарный эффект. Девелоперы все чаще стали заказывать маркетинговые исследования рынков района и города, стараются максимально предусмотреть позитивные для их бизнеса и, соответственно, для местных жителей, факторы при проектировании объектов. «Раньше девелоперы ТЦ считали, что народ проглотит любой формат, любую подачу. Оказывается, нет, жизнь показала, кризис показал, что не проглотит. Перестали огульно рисковать миллионами долларов», - говорит директор по коммерческой недвижимости компании I`M Company Андрей Чамкин.

СОЦИАЛЕН УЖЕ ПОТОМУ, ЧТО ЕСТЬ

Даже если принять посыл «в современных условиях ТЦ никому ничего не должен», моллы не перестанут быть социально значимыми объектами. Они сами по себе приносят пользу обществу, так как отчисляют налоги в бюджет и создают рабочие места. По Проекту стратегии развития торговли в РФ на 2010 – 2015 гг. и период до 2020 г., к 2015 году налоговые поступления в целом от сектора должны составить 1,7 – 2,1 трлн. рублей (в текущих ценах). Вопрос о размере поступлений конкретно от ТЦ вызвал затруднения практически у всех опрошенных «Моллом» игроков рынка. Эксперты дают только описательную оценку «говорят, что очень много» и подчеркивают, что для муниципалитетов это серьезная статья доходов. Подсчитать приблизительную цифру или вывести некий усредненный показатель (например, количество налогов на метр для разных форматов ТЦ) действительно сложно, так как показатели каждого объекта зависят от ряда факторов: применяемые налоговые льготы, площадь ТЦ и земельного участка, количество арендаторов, какую площадь они занимают и по какой системе налогообложения работают и др.

«Если собственник ТЦ находится на общей системе налогообложения, то доходы от сдачи помещений ТЦ в аренду включаются в его доход по налогу на прибыль (ставка 20%) и облагаются 18% -м НДС. Затраты на постройку ТЦ принимаются им к уменьшению налогооблагаемой прибыли не единовременно, а через механизм амортизации - в течение срока службы здания. А вот НДС, предъявленный поставщиками и подрядчиками при строительстве, может быть возмещен из бюджета (при выполнении ряда условий) в период приемки соответствующих работ, т.е. еще до начала получения арендного дохода», - комментирует партнер международной юридической компании DLA Piper Елена Зайцева. Собственник также уплачивает налог на имущество (2,2% от балансовой стоимости ТЦ в год) и, в случае если земельный участок находится в собственности, земельный налог, исходя из кадастровой стоимости участка. Для торговых операторов аренда ТЦ представляет собой «расходную операцию»: арендные платежи уменьшают базу по налогу на прибыль, начисляемый арендодателем НДС - принимается к вычету (при условии ведения арендатором облагаемой НДС деятельности).

Если абстрагироваться от ряда нюансов, то, к примеру, для ТЦ площадью 60 тыс. кв. м со средней арендной ставкой в $1000 за кв. м размер НДС составит более 10,8 млн. в год. Андрей Чамкин сообщил, что ежемесячные налоги которые платит воронежский ТРЦ «Арена» (GBA - 65 тыс. кв. м, GLA - 45,8 тыс. кв. м) в бюджеты всех уровней, составляют не менее 10 млн. рублей в месяц.

БЛАГОТВОРИТЕЛЬНОСТЬ БЕЗ ЛЬГОТ

«При определении налоговой базы не учитываются расходы в виде стоимости безвозмездно переданного имущества (работ, услуг, имущественных прав) и расходов, связанных с такой передачей, если иное не предусмотрено п. 16 ст. 270 НК РФ. В частности, поскольку расходы в виде восстановленного НДС связаны с расходами на благотворительность, они также не уменьшают налогооблагаемую прибыль», - рассказывает старший юрист «ИКЕА Мос» (Торговля и недвижимость) Роман Афанасьев.

Налоговые органы указывают, что расходы, произведенные организацией в рамках благотворительной деятельности, не уменьшают налогооблагаемую прибыль, поскольку не соответствуют требованиям ст. 252 НК РФ (письма Минфина России от 4.04.07 г. N 03-03-06/4/40, от 16.04.10 г. N 03-03-06/4/42). То есть, как ни странно, осуществление благотворительной деятельности никак не влияет на уменьшение базы для исчисления налога на прибыль ТРЦ. Однако, добавляет Роман Афанасьев, поскольку налог на прибыль состоит из двух частей, одна из которых платится в федеральный бюджет, а вторая в местный, то региональным законодательством иногда устанавливаются пониженные ставки налога на прибыль для организаций, занимающихся определенным таким региональным законодательством видом деятельности. Например, Закон Московской области «О льготном налогообложении в Московской области» от 24 ноября 2004 г. N 151/2004-ОЗ.

Раньше ситуация с налоговыми льготами для организаций выглядела лучше, теперь же Министерство Финансов РФ исповедует политику, что «Рассматривая вопросы стимулирования пожертвований на благотворительные цели со стороны коммерческих организаций, по нашему мнению, их не следует увязывать с обеспечением экономической выгоды жертвователя со стороны государства, в том числе за счет предоставления налоговых льгот, поскольку одаривание направлено, прежде всего, на оказание бескорыстной помощи, а не на извлечение экономических выгод» (Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от 16 апреля 2010 г. N 03-03-06/4/42).

ПО РУБЛЮ ЗА МЕТР РАБОТЫ

Не сложно предположить, что с появлением новых ТЦ растут отчисления по подоходному и единому социальному налогу. По данным HeadHunter, число вакансий в сфере «Продажи» в первом полугодии 2011 г. увеличилось на впечатляющих 212%, во втором полугодии 2010 г.– на 197%, в первом – 154%. Текущий уровень предлагаемых потенциальным работникам моллов зарплат, согласно статистике рекрутингового портала, для России и Москвы следующий: управляющий магазином/торговым центром – 45 тыс. и 58 тыс. рублей, начальник охраны ТЦ – 37,9 и 38,4, администратор ТЦ – 28,9 и 40,5 руководитель службы клининга/эксплуатации ТЦ – 46 и 60 и продавец-консультант – 21,8 и 28,5.

По мнению директора ТК «Тройка» («Ашан Россия») Андрея Должикова, стоимость первой и второй вакансии зависят от конкретного ТЦ (конкретные цифры он назвать отказался), все остальные данные соответствуют действительности. «Указанные цифры подходят очевидно для регионов, - комментирует первый заместитель генерального директора УК «Манежная площадь» (ТЦ «Охотный ряд») Андрей Сухов. - Для Москвы сложилась интересная практика по управлению объектами недвижимости: за 1 кв. м общей площади объекта платится от 1 до 3 рублей. Думаю, ошибочно "сажать" управленцев на оклады, оплата должна напрямую зависеть от доходов объекта (это решает вопрос индексации и мотивирует сотрудников). По продавцам у меня нет информации, там, как правило, процент от продажи и минимальная фикса». Генеральный директор «Ингеоком Менеджмент» (ТРК «Атриум») Дмитрий Степовой утверждает, что приведенные данные соответствуют действительности только по позициям управляющий магазином и продавец-консультант. Для вакансии администратора цифры не точны в меньшей степени, по остальным должностям – в большей. «Стоимость тех или иных постов сильно зависит от конкретной ситуации, а порой и вовсе не поддается логике», - делится наблюдениями Степовой. По данным Андрея Мезенцева, управляющий ТРЦ площадью не менее 25 000 кв. м получает в регионах от 60 тыс. рублей, в Москве - от 100 тыс. рублей, минимальная зарплата администратора ТРЦ в Казани, Тольятти, Иркутске - 15 тыс. рублей, в Москве - 30 тыс. Сумма зависит от объема вмененных администратору функций. Представленной HeadHunter информации о зарплатах сотрудников магазинов, ЧОПа и клининга, по его мнению, можно доверять.

В ТРЦ «РИО» (Коломна) работает около 800 человек, средний уровень дохода 20000-35000 рублей. В ТРЦ «Арена» создано не менее 135 рабочих мест со средней зарплатой 15-20 тыс. рублей, плюс около 1300-1500 рабочих мест у арендаторов.

ФУНДАМЕНТАЛЬНЫЕ ПОТРЕБНОСТИ

Базовая функция ТЦ заключается в удовлетворении потребностей населения в физической и ценовой доступности товаров, качестве услуг, разнообразии ассортимента. С первой задачей моллы в целом справляются: они строятся внутри жилых районов, на крупных транспортных узлах. В Москве, за исключением исторических промышленных зон, например, Печатников, ТЦ практически везде имеют шаговую доступность. Качество и разнообразие услуг традиционно зависит от района: на западе, северо-западе оно гораздо шире, чем на востоке, соответственно, и дороже. Ценовая приемлемость - вопрос во многом субъективный, но очевидно, что в ТЦ недостаточно магазинов сегмента массмаркет.

Ситуация с разнообразием ассортимента несколько настораживает. Даже нетребовательные покупатели отмечают, что крупноформатные ТЦ заполнены одними и теми же брендами, т.е. теми фирмами, которые уверенно чувствуют себя на рынке и активно развиваются в регионах. При этом ходят слухи о плодотворном европейском шопинге, открывающем кладовые моды. Объективно, путешественники привозят из-за границы наряды от H&M, ZARA и других ставших родными брендов. «Дьявол кроется в деталях, - объясняет Денис Соколов. - Международные сетевые ретейлеры в Европе предлагают другой ассортимент и имеют иную ценовую политику. В России они плохо таргетируют свою аудиторию, действуют через ковровое бомбометание, рассчитывая завлечь всех, кого только можно». В итоге, приходя в магазин, потребитель обнаруживает не соответствие ассортимента своему стилю.

Управляющий ТРЦ «РИО» (Коломна) Виктор Григорян отмечает, что максимально востребованные у покупателей торговые марки, например, New Yorker, Quik Silver, Uniqlo, ГК Maratex, ГК LVB, весьма сложно привлечь в города с населением менее 1 млн. человек. Коммерческий директор УК «Фрагра» Михаил Шутов считает, что в целом ТЦ удовлетворяют потребности населения: «Согласен, что покупатели хотят видеть более высокий ассортимент и более низкие цены, но, как показывает практика развития отрасли, и в сегодняшнем виде ТЦ достаточно востребованы».

ДОСУГ В МОЛЛЕ КАК АЛЬТЕРНАТИВА

Жизненное пространство россиянина со средней зарплатой зачастую ограничивается тремя стратегическими пунктами дом – работа – ТЦ. Формы досуга самоликвидировались с распадом СССР и до сих пор в российских городах нет традиций проведения свободного времени. В Европе и Америке существует множество бесплатных вариантов отдыха, тогда как в России нет маленьких комьюнити, способных самоорганизоваться для общего времяпрепровождения. Следовательно, ТЦ – едва ли не единственная альтернатива употреблению крепких напитков на детской площадке. Досуговую опцию игроки рынка считают важнейшей для моллов всего цивилизованного мира.

«ТЦ с развлекательной составляющей стали строиться ориентировочно 10 лет назад, чтобы людям при закрытых кинотеатрах и домах культуры было куда пойти, - вспоминает Андрей Чамкин. - Если посмотреть по разрешительной документации, то ряд ТЦ числятся как социально-бытовые магазины. Зачастую социальную опцию воплощала местная администрация, проводя в ТЦ дни города и другие мероприятия». Общественная функция до сих пор ограничивалась детскими праздниками и зрелищными шоу. Сегодня моллы начинают внедрять в практику программы образования и культуры. Проведение культурных мероприятий сопряжено со множеством технических сложностей (например, для организации фотовыставки необходимо специальное освещение).

Функционал ТЦ обладает едва ли не критической значимостью для многих аспектов жизни населения, что дает право бизнесу рассчитывать на любовь государства. Пока ситуация развивается по обратному сценарию, о чем свидетельствует «Концепция развития розничной и оптовой торговли в Москве», представленная Департамент торговли и услуг города в конце июня. Согласно документу, моллы - зло и следует развивать форматы до 5 тыс. кв. м. «В Европе небольшие магазины - семейный бизнес. Они находятся в собственности, то есть платить аренду не надо, - комментирует Денис Соколов. - Не надо заблуждаться, на российской почве это будет не тот же самый ТРЦ Vegas только маленький, а некий «шанхай» под началом сомнительных граждан. Для управления магазином нужны глубокие знания в ряде областей, а в России очевидна серьезная кадровая проблема». Только девелоперы масштабных проектов могут аккумулировать силы и средства для развития цивилизованного ретейла.

Автор: Надежда ОРЁЛКИНА

МОЛЛ, 29 августа 2011