ENG

К «Европе» подселяют «трехзвездник»

Коммерсантъ (Уфа), №155 (4693)

Как стало известно „Ъ“, уфимская УК «Европейская» (управляет недвижимыми активами пострадавшего от пожара в январе ТЦ «Европа») ведет переговоры о строительстве в географическом центре Уфы трехзвездочной гостиницы международной сети. Переговоры ведутся с сетями Hilton, Holiday Inn, Novotel, Park Inn. По идее уфимской стороны, базой для отеля может стать недостроенное 10-этажное здание бизнес-центра возле «Европы». Инвестиции в проект оцениваются в 10 млн евро. Эксперты и участники рынка разошлись в оценках перспектив этой затеи.

Несмотря на дефицит офисных площадей в Уфе строительство трехзвездочной гостиницы международной сети может оказаться выгодным Фото: Олег Харсеев / Коммерсантъ

О планах строительства на территории ТЦ «Европа» отеля, сертифицированного по категории «три звезды», „Ъ“ вчера рассказал директор УК «Европейская» Александр Герсон. По его словам, летом уфимская сторона начала переговоры с рядом международных сетей, в том числе Hilton, Novotel, Holiday Inn, Park Inn. Отель на 150 номеров может быть построен на базе готового каркаса десятиэтажной «свечки» на проспекте Октября: ее строительство под бизнес-центр началось в 2007 году. Площадь территории недостроя составляет 0,3 гектара, собственно здания 10 тыс. кв метров. По оценкам господина Герсона, «строящееся здание архитектурно похоже на отель Hilton Garden Inn в Перми», кроме того, рекомендации адаптировать его под отель исходили от международной консалтинговой компании Jones Lang LaSalle. По признаниям господина Герсона, переговоры с отельерами находятся на начальной стадии. «В принципе к проекту проявляют интерес все (упомянутые.— „Ъ“) сети, сам проект рассчитываем при заполняемости 50–55% и средней стоимости номеров на уровне $120 на окупаемость в течение 10 лет»,— отметил господин Герсон. Он также сообщил, что владельцы недостроенного здания «рассматривают два варианта возведения гостиницы — строительство ее собственными силами или продажи профильному инвестору».

• Сегодня в Уфе работают пять «трехзвездных» отелей — «Агидель», «Амакс Турист-отель», «Азимут», «Айгуль», «Уфа-Астория». Стоимость проживания в стандартном номере варьируется от 2,5 тыс. до 3,8 тыс. руб. в сутки, в «люксе» — от 4,8 тыс. до 7 тыс. руб. Три отеля («Башкортостан», «Президент-Отель», «Клеопатра») сертифицированы как «четырехзвездники». Отеля пяти звезд в Уфе нет. Общая емкость номерного фонда Уфы составляет 2,3 тыс. номеров при среднегодовой заполняемости в 45%.

Представитель компании-девелопера — директор ООО «Гостиница» Павел Поляков объяснил „Ъ“ отказ от планов достраивать возле «Европы» бизнес-центр снижением общего интереса к возведению офисной недвижимости в Уфе. «При вводе гостиницы капитализация объекта будет гораздо выше, чем аналогичного офисного здания. Мы также рассматриваем вариант продажи части капитала инвестфондам»,— отметил он, не уточнив, с какими структурами ведутся переговоры. Финансирование строительства отеля планируется в том числе за счет кредитов. «Мы ведем переговоры с ВТБ»,— добавил господин Поляков.

Эксперты рынка гостиничной недвижимости разошлись в оценках эффективности нового гостиничного проекта. Старший вице-президент консалтинговой компании Jones Lang LaSalle Hotels Марина Смирнова считает решение о перепрофилировании бизнес-центра в отель оправданным, поскольку недостроенное здание возле «Европы» «для бизнес-центра расположено не очень удачно», в частности, рядом недостаточно места для парковки. Кроме того, анализ доходности офисного здания и гостиницы показал, что «гостиница выгоднее», тем более, что «все отели международных сетей, которые вроде начинали строиться в Уфе, так и остались на уровне проектов». «Здание пригодно для гостиницы среднего класса или чуть выше, на 140 номеров»,— подтвердила госпожа Смирнова и добавила, что поскольку в Уфе «нет отелей, построенных по международным стандартам, эта ниша свободна». Эксперт также предупреждает, что «поскольку Уфа, как и любой региональный крупный город, высокочувствителен к новому предложению», девелоперам есть смысл играть на опережение. «В Уфе есть место только на один-два проекта международного стандарта. Если одновременно запускаются два таких проекта, то рынок можно считать закрытым»,— отмечает она. Прогнозную выручку отеля обсуждаемого класса госпожа Смирнова оценила в $5 млн в год, операционную прибыль — в $2 млн в год, окупаемость в шесть-семь лет. Проект-менеджер компании GVA Sawyer Анастасия Цыганова считает, что исходя из среднестатистических данных по загрузке и стоимости номера в Уфе, срок окупаемости проекта может затянуться до 12 лет, а также указывает на его крайне низкую внутреннюю норму доходности (IRR) — около 14%. «Можно спрогнозировать, что данные показатели финансовой эффективности не устроят ни одного из гостиничных операторов, которые в настоящее время рассматривают этот проект»,— предположила эксперт, указав также, что «низкие показатели доходности являются основной причиной сдерживания активного этапа развития гостиничного рынка Уфы».

Руководитель отдела маркетинговых исследований и аналитики компании United Regions Алина Шакурова не исключила также, что отказ «Европейской» от планов строительства бизнес-центра может оказаться поспешным, поскольку «сегодня в Уфе наблюдается острый дефицит на рынке офисной недвижимости, причем во всех сегментах — в том числе в историческом центре города, так и вдоль центральных автомагистралей». «Месторасположение у объекта очень удачное, и при правильном понимании спроса и аудитории, здесь любой проект будет окупаем в короткие сроки»,— уверена госпожа Шакурова.

Аналитик УК «Финам Менеджмент» Максим Клягин, впрочем, считает, что «в данном случае реконцепция проекта вполне оправданна». «Локальный рынок средств размещения фундаментально не насыщен. Качественный номерной фонд столицы республики в прошлом году оценивался менее чем в 2,5 тыс. номеров, что, конечно, немного для мегаполиса, — отмечает эксперт.— Аналогичные показатели крупных европейских городов в разы выше. Впрочем, стоит учитывать и факторы сравнительно невысокого уровня платежеспособного спроса и относительно небольшой туристический трафик. Но появление одного объекта значительного влияния на уровень конкуренции в условиях сравнительно разреженного рынка не окажет».

Автор: Наталья Павлова, Анна Челак

Коммерсантъ (Уфа), №155 (4693), 23 августа 2011