ENG

Министерства станут отелями

Компания ВЫПУСК №31 (668)

Расширение Москвы и переезд федерального правительства в районы за МКАДом произойдут еще не скоро. Но помечтать так хочется! Столичная мэрия демонстрирует стратегическое мышление и уже начинает фантазировать на тему, как ей жить после реструктуризации мегаполиса. Одна из проблем – что делать с многочисленными офисами федеральных ведомств, когда они уедут из исторического центра города.

Решение есть: устроить там гостиницы. Об этом заявил заместитель мэра по вопросам градостроительной политики и строительства Марат Хуснуллин. "Например, вместо офисов, где сейчас чиновники, когда они переедут, будут апартотели", - пояснил Хуснуллин. По его словам, эта идея пока не обсуждалась подробно - нет оценки общей площади зданий и списка компаний, которые могут стать управляющими. "Есть готовность обсуждать перепрофилирование офисных и производственных зданий в жилые и использовать новые помещения под гостиницы. О собственности речи пока нет. Но этот фонд поможет повысить прозрачность рынка найма жилья в Москве", - говорит Марат Хуснуллин.

Фото Shutterstock.

Правда, специалисты от этой идеи слегка балдеют. Поскольку, если здание строилось как административное, то переоборудовать его в современный отель будет крайне сложно. В чиновничьих кабинетах нет ни ванн, ни кухонь, ни нужной в гостиницах вентиляции. Как отмечает Валентина Становова из Capital Group, большинство министерских зданий имеет "коридорную систему", поэтому масштабы перепланировки, как правило, не могут быть принципиальными. Многие ведомственные офисы устарели не только из-за возраста, но и морально, в силу актуальных требований к инфраструктуре, инженерному обеспечению, коэффициенту полезных площадей, то есть они устарели по тем параметрам, которыми в обязательном порядке руководствуется девелопер сегодня. Эти здания строились совсем в других эпохах и совсем в другой Москве. Например, здание МИДа возвели в конце 1940-х - начале 1950-х годов, когда в городе еще не было не только проблемы, но и самого вопроса обеспечения зданий парковочными местами. В более позднем Белом доме (1960-е - 1970-е гг.) уже предусмотрена парковка для "правительственных" автомобилей, но сегодня по своей вместимости она едва ли удовлетворит потребности гостей здания. Еще одна специфика зданий того времени - помещения с самыми выгодными видовыми характеристиками отведены под парадные залы, в том же Белом доме их, например, 27. Найти им всем применение в рамках гостиницы или осуществить перепланировку - отдельная, причем непростая задача. Если уж устраивать на месте министерств гостиницы, то только после сноса старых административных зданий. С точки зрения строительства куда более рациональным решением было бы оставить офисы офисами и сдавать их коммерческим компаниям. Правда, это не отменяет того факта, что Москва испытывает острый дефицит отелей.

«
"Планы Правительства теоретически реалистичны, но у освобождаемых зданий особая структура. У гостиниц своя классификация и свои требования по глубине этажей, шагу колон, ширине оконных проемов. Не стоит забывать и про узкую коридорную систему в этих министерствах. Потому в данном случае наиболее верный вариант - снос этих зданий и строительство на их месте новых гостиниц. Реконструкция выйдет намного дороже строительства новых объектов".
»

Алексей Филимонов, генеральный директор Astera в альянсе с BNP Paribas Real Estate

«
"Из всех зданий гостиниц не получится, так как затраты на разводку коммуникаций будут огромными. Было бы проще снести и строить заново. Лучше всего подходят под гостиницы исторические здания типа сталинских высоток, здания истории архитектуры (например, Минсельхоза) и т.п. Не забывайте, что в большинстве министерских объектов есть множество дополнительной инфраструктуры - от небольших кабинетиков до подслушивающих устройств, допутолщений стен, неэффективной планировки и т.п. Так что высококлассных гостиниц вообще может и не выйти, 3* максимум".
»

Эвелина Павловская, вице-президент по консалтингу GVA Sawyer

«
"Как вариант, можно предусмотреть, наряду с созданием номерного фонда, продажу части апартаментов в собственность. Такой формат, несомненно, будет более интересным для инвесторов. К примеру, возможность стать владельцем апартаментов категории "президентский люкс" в Белом доме выглядит весьма заманчиво. И любое из этих зданий, на мой взгляд, интересно для девелопера с опытом работы в Москве. При возможности свободного творчества, полагаю, возможно достичь рентабельности в 15 - 20%".
»

Валентина Становова, первый вице-президент Capital Group

«
"Москва испытывает острую потребность в отелях, в особенности в категории "три звезды". Поэтому предлагаемые меры по переустройству зданий министерств и ведомств вполне реалистичны. Инвестиционный спрос на объекты будет - в случае приемлемых условий входа в проекты. Нельзя исключать и размещение жилья премиум- и элиткласса в этих зданиях. Учитывая, что многие из них размещаются в историческом центре города, реконструированные квартиры всегда найдут своего покупателя. Дополнительное развитие в случае реализации предлагаемых мер может получить концепция лофтов".
»

Сергей Лядов, представитель инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век»

«
"В целом проект может быть реализован. Однако возникает ряд возможных проблем. Во-первых, если министерства и ведомства переделают под гостиницы, то в городе возникнет избыток гостиничных площадей. Что делать с ними? Во-вторых, встает вопрос управления перепрофилированными объектами. От этого зависят и успешность, и прибыльность проекта. Сомневаюсь, что российские управленцы смогут вытянуть такой большой объем. Также следует оценить, насколько то или иное здание подходит под гостиницу. Многие ведомства, например МИД, специально строились именно для таких целей. Поэтому, прежде чем делать из него жилое помещение, необходимо провести анализ планировок, инженерных систем".
»

Алексей Могила, директор департамента торговой недвижимости Penny Lane Realty

Автор: Константин Фрумкин

Компания ВЫПУСК №31 (668), 30 августа 2011