ENG

Москва готова отдать промзоны в хорошие руки

RussianRealty

Москомархитектура объявила открытый конкурс на подготовку проектов планировки семи промышленных зон в Москве, в том числе в Теплом стане, Чертаново и Коломенском

Москомархитектура объявила открытый конкурс на подготовку проектов планировки семи городских промышленных зон. По данным РИА «Новости», речь идет о территории площадью 69,75 гектара в границах производственной зоны «Чертаново», трех участков общей площадью 115,61 гектара в промзоне «Воронцово» и промзоне «Коломенское», а также 50,85 гектара в границах производственной зоны «Прожектор» в ВАО и промзоны «Теплый стан» площадью 98,5 гектара в ЮЗАО. Городские власти также ищут разработчиков проектов планировки коммунально-производственной территории площадью 29,96 гектара, прилегающей к поселку «Новобратцевский» на северо-западе столицы, а также части производственной зоны «Красный строитель» площадью 36,3 гектара на юге.

Итоги конкурсов на подготовку проектов планировки территорий промышленных зон будут подведены 23 января 2012 года.

Данные по общей площади промзон в нынешних границах Москвы разнятся. По информации правительства Москвы, промышленные территории занимают около 27 тысяч гектаров площади столицы.

По данным компании «Миэль-Новостройки», в границах Москвы — 15,3 тысячи гектаров промзон (без учета территорий аэропортов Внуково и Шереметьево). Это более 490 участков промышленного назначения, которые составляют 15% от общей площади города. Большинство промзон расположены в Юго-Восточном и Южном округах Москвы, на их долю приходится 19% и 15% от площади всех городских промышленных территорий.

На данный момент известно о планах города по реконструкции 86 промзон. Руководитель столичного стройкомплекса Марат Хуснуллин на Московском урбанистическом форуме 9 декабря заявил, что регенерации могут подвергнуться 7,4 тысячи гектаров промзон. По данным «Миэль-Новостройки», 86 промзон, которые подвергнутся регенерации, занимают около 6,6 тысячи гектаров или 43% от общей площади промышленных земель Москвы.

Как будут застраивать территории заводов

Столичные промышленные зоны являются серьезным ресурсом для нового строительства. Но как быстро они будут застраиваться, пока не очень понятно. Планы по выводу промзон с территории Москвы существуют давно, о возобновлении данной программы было заявлено весной этого года. Но по ряду территорий, которые должны были освободиться в 2003-2009 годах, работы еще не начинались, несмотря на имеющиеся постановления правительства Москвы.

«Бывшие промышленные предприятия и имущественные комплексы в пределах города представляют собой большой интерес для девелоперов, — пояснила BFM.ru вице-президент по коммерческой недвижимости GVA Sawyer Елена Шевчук. — Во-первых, с точки зрения строительства жилых комплексов или микрорайонов, так как сейчас крупных площадок под жилую застройку в городе практически нет. Бывшая «промка» может быть привлекательной и с точки зрения исходной обеспеченности энергоресурсами, обычно достаточно высокими на таких объектах».

Но, как отметила Шевчук, местоположение конкретной территории и ее окружение могут быть не слишком привлекательны для строительства жилья. Для девелоперов также ключевым моментом является общий бюджет проекта, который может быть достаточно высоким с учетом возможного вывода предприятия или других обременений, сноса старых строений, строительства сетей и так далее. И тогда принципиальным моментом может стать возможная площадь застройки. И если по площадке существуют ограничения по высотности или плотности застройки, то проект может стать неэффективным.

Марат Хуснуллин отметил, что промышленные зоны столицы будут застраиваться многофункциональными объектами недвижимости. «В чистом виде промзоны жильем застраивать не будем», — сказал он.

Впрочем, не очень понятно, в каких пропорциях они будут застраиваться жильем и коммерческой недвижимостью.

«Основные варианты застройки в промзонах — это многофункциональные комплексы, такие как Nagatino i-land и «Даниловская мануфактура», а также офисные центры или проекты строительства жилья, — рассказал BFM.ru руководитель отдела офисной недвижимости ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate Алексей Рябичев. — На сегодняшний день большинство выгодно расположенных и не очень больших промзон уже освоены девелоперами. Целесообразность строительства того или иного объекта зависит от расположения промзоны и удалённости её от метро. Сегодня не просто реализовать 100 тысяч кв.метров в перестроенной промзоне, если она не расположена рядом со станцией метрополитена. Проблемами являются также высокий объем необходимых инвестиционных вложений и большой объем коммерческих площадей на выходе».

По словам коммерческого директора технопарка Nagatino i-Land Сергея Канаева, сложности зависят от конкретного участка: где-то можно построить торговый центр, а где-то — жилье. В зависимости от участка, типа района (спальный, промышленный) выбирается тип недвижимости, и возникают сложности, иногда уникальные.

«Например, наш технопарк построен на бывшей территории завода ЗиЛ, — рассказал Канаев. — Основных сложностей было три: сложная гидрогеологическая ситуация (пойма реки, близко вода), сильно загрязненная почва, нарушенная экология и полное отсутствие коммуникаций. Кроме того, это природоохранная зона, совсем рядом располагается линия метро, а сам район — жилой, спальный, с довольно плотной застройкой и насыщенным трафиком, который могла бы существенно увеличить масштабная стройка».

Эксперты «Миэль-Новостройки» подсчитали, какое количество жилья можно построить на месте промзон. В качестве наиболее комфортной плотности застройки для многоэтажных жилых районов назван диапазон 7–15 тысяч кв. метров на 1 гектар. Исходя из данных нормативов, на 6,6 тысячи гектарах, предполагаемых к реконструкции промзон, можно построить от 46 до 99 млн кв. метров жилья. При существующих объемах жилищного строительства на уровне 2–2,5 млн кв. метров в год, на освоение такой площади может потребоваться от 25 до 40 лет.

Автор: Мария Мягкова

RussianRealty, 15 декабря 2011