ENG

Реконструкция исторических зданий в Петербурге обходится на 15—20% дороже нового строительства

RBC Daily

Возможности для нового строительства в Петербурге серьезно ограничены — девелоперов привлекают исторические постройки, которые можно приспособить под современное использование. Успех замыслов, впрочем, гарантирован не всегда, и инвестору не только стоит обращать внимание на «гений места», но и тщательно подбирать функцию для объекта, говорят эксперты. Градостроители считают наиболее удачным вариантом возвращение зданиям того функционала, для которого они изначально были созданы.

БИЗНЕС ХОЧЕТ БОЛЬШЕГО

Казенные и доходные дома, дворцы и особняки — вот основная функция зданий, построенных в историческом центре Петербурга в XIX веке, отмечает директор «GVA Sawyer Санкт-Петербург» Николай Вечер. В то же время площадь территории исторического центра — порядка 46 тыс. га. «Очевидно, сейчас потребности бизнеса и общества, не говоря уже о государстве, значительно более разнообразны, поэтому размещение новых функций в старых зданиях практически всегда сопровождается капитальным реставрационным ремонтом или реконструкцией», — говорит эксперт.

ИСТОРИЯ ВЛЕТИТ В КОПЕЕЧКУ

Затраты на реконструкцию исторического здания обычно выше примерно на 15—20%, чем новое строительство, оценивают эксперты. В то же время эксплуатация таких объектов, учитывая износ энергетических сетей в центре города, не очень хорошее общее состояние зданий, старые фундаменты и требующие ремонта кровли, может быть дороже примерно на 20%, считает управляющий партнер LCMC Дмитрий Золин. Дорогую эксплуатацию директор департамента управления объектами NAI Becar в Санкт-Петербурге Наталья Скаландис также объясняет большим процентом в таких объектах мест общего пользования, например около 30% в офисном центре общей площадью 3 тыс. кв. м. В то же время коммерческий директор компании Creacon Максим Петухов добавляет, что и арендная ставка в самом центре города может быть выше на 30% и более.

БАЛАНС ВРЕМЕНИ И МЕСТА

Для коммерческой недвижимости наличие истории у здания — это скорее маркетинговый ход, в основном при выборе объекта инвесторы руководствуются транспортной и пешеходной доступностью, перспективностью района и другими факторами, полагает заместитель директора департамента консалтинга компании «Colliers International Санкт-Петербург» Евгения Васильева. Наиболее удачным примером эксперты единогласно признают дом Зингера на Невском проспекте, который за 40 млн евро отреставрировало Петербургское агентство недвижимости: в процессе работ удалось сохранить, например, такие уникальные исторические элементы здания, как шахты лифтов, при этом локация объекта сделала его одним из самых успешных бизнес-центров в городе.

НЕБОЙКОЕ МЕСТО

Значительная часть торговых проектов в исторических зданиях была реализована в исконно торговых местах — например, Гостиный Двор и Пассаж, напоминает старший консультант отдела стратегического консалтинга Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге Владислав Николаев. В других случаях, по его словам, эффективный торговый проект можно реализовать только при условии глубокой реконструкции, как это произошло с «Невским центром» финского концерна Stockmann. Как ожидается, успешным будет проект ТЦ «У Красного моста» на Мойке, 73—79, компании «БТК-Девелопмент». Не совсем успешным аналитики называют приспособление здания Варшавского вокзала под торговый комплекс (компания «Адамант»): показатели работы объекта улучшились только после некоторого смещения функции в сторону развлечений.

СПРОС НА ВИД ИЗ ОКНА

Для офисов наибольшую ценность представляют особняки площадью до 2 тыс. кв. м, которые часто используются под представительства крупных компаний и банков, а для гостиниц востребованы большие здания с хорошей локацией и видовыми характеристиками, говорит директор департамента консалтинга и оценки АРИН Екатерина Марковец. Среди офисных проектов эксперты рынка выделяют, например, бизнес-центр Quattro Corti на Почтамтской улице (девелопер Megapolis Property Management). С точки зрения экономики в историческом здании наиболее выгодно размещать отели, считает руководитель отдела инвестиционного консалтинга Astera Александр Волошин, называя среди удачных проектов отель «Талион».

МУЗЕЙ С ГАРАНТИЯМИ

В Комитете по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры считают, что идеальное приспособление зданий-памятников — это музеефикация, хотя признают, что «все сделать музеем невозможно». Эксперты рынка успешными подобными проектами называют Музей воды в водонапорной башне, Президентскую библиотеку в здании Синода. Гарантией успеха является и сохранение исторической функции, говорят в комитете, приводя в пример приспособление Каменноостровского театра под вторую сцену БДТ им. Товстоногова. «Сохранение исторической функции не упрощает задачу, но почти гарантирует блестящий результат, а главная причина градостроительных ошибок — грубое навязывание чуждой функции», — заключают в ведомстве, приводя в пример гостиницу на Почтамтской, 4 («Ренессанс Санкт-Петербург Балтик Отель» сети Marriott).

Автор: Ирина Лапеченкова

RBC Daily , 5 декабря 2011