ENG

Деиндустриализация Москвы

CRE Россия #18 (170)

Корпорация «Главстрой», принадлежащая Олегу Дерипаске, реанимирует проект по застройке собст­венных промзон. В конце августа руководство корпорации приняло решение вывести производст­венные площадки своих московских предприятий за пределы МКАД, а на освободившихся территориях построить 1,5 млн кв. м жилой и коммерческой недвижимости.

Это существенно укрепит позиции корпорации на рынке столичного девелопмента. Эксперты называют заявленные планы разумными, однако предупреждают о необходимости максимально точного выбора позиционирования проектных решений. Рынок крупных московских игроков девелоперского бизнеса в перспективе должен пополниться новым участником. Корпорация «Главстрой» намеревается вывести из города свои производственные мощности, а на их месте построить жилье и офисы.

Корпорации принадлежит 13 предприятий по производству железобетонных изделий, сухих строительных смесей и строительной химии, оборудования, а также один деревообрабатывающий комбинат. Начать застройку промышленных территорий г-н Дерипаска планирует с трех зон: 16 га в Береговом проезде, 7,3 га на улице Черняховского и 22,3 га на Рязанском проспекте. Производственные мощности с этих участков сначала переведут на другие площадки «Главстроя» в Москве, а затем отправят в Подмосковье. На этих зонах построят 200 тыс., 125 тыс. и 375 тыс. кв. м недвижимости соответственно. При этом в настоящий момент портфель инвестпроектов «Главстроя» в Москве включает 60 тыс. кв. м недвижимости. По словам заместителя гендиректора ЗАО «Главстрой-менеджмент» Игоря Евтушевского, совокупные инвестиции в заявленные сейчас проекты составят около 30 млрд руб. Сам по себе вывод промзон из Москвы в Подмосковье займет 10–15 лет и потребует около 100 млрд рублей инвестиций.

Заявленный объем строительства достаточно существенный, для сравнения: московские власти намерены вводить в ближайшее время по 2,5 млн кв. м ежегодно.

Зоны

По данным Департамента экономической политики и развития Москвы, в столице расположено 209 промзон, которые занимают 7,7 тыс. га. Разговоры о необходимости вывода промышленных предприятий за черту города идут уже давно. Собственно, частично деиндустриализация уже произошла. Вспомним хотя бы кондитерский завод «Красный Октябрь» на Берсеневской набережной, где теперь работают бары и рестораны, «Красную Розу» на улице Тимура Фрунзе, из ткацкой фабрики превращенную в офисный центр, «Винзавод» на «Курской», отданный под нужды современного искусства, или лофты «Даниловской мануфактуры», где разместились офисы и жилье.

Денис Колокольников, генеральный директор консалтинговой компании RRG, отмечает, что идея вывода промзон и строительства на их месте коммерческой и жилой недвижимости реализуется в том или ином виде уже больше десяти лет. Таким образом, решение «Главстроя» стало еще одним этапом в этом процессе. «Безусловно, это полезно не только с точки зрения рынка недвижимости, но и с точ­ки зрения градостроительных перспектив для всей Москвы. Ведь именно промзоны нередко являются искусственными препятствиями, которые изолируют кластеры и даже мегакластеры. Реорганизация этих территорий со строительством коммерческих и жилых объектов обеспечит развитие транспортной и дорожной инфраструктуры, что в целом должно улучшить сообщение между районами. Да и Москва – это принципиально уже непромышленный город», – говорит эксперт.

В ближайшее время Москомархи­тектура должна подготовить проект планировки для 42 промзон, часть которых сохранит свое функциональное назначение, а часть будет перепрофилирована.

Проекты застройки уже представлены на Градостроительную комиссию. Впрочем, эксперты не исключают, что «Главстрою» придется скорректировать свои планы: заявленные 700 тыс. кв. м недвижимости могут сократиться в силу изменения нормативов по плотности застройки. По словам исполнительного директора компании Kalinka Realty Полины Меделяновской, на данный момент не ясно, на чем основывает застройщик свои расчеты: «Сегодня, как мы знаем из общения с застройщиками, городские власти не согласовывают проекты с высокой плотностью застройки или корректируют ее в сторону уменьшения. Если планы «Главстроя» составлялись без учета этого фактора, то их неизбежно ждет определенная ревизия», – говорит она.

В том случае, если параметры скорректированы не будут, планы «Главстроя» – серьезная заявка на вхождение в рынок столичного девелопмента в роли одного из мощных игроков.

Своевременность

Эксперты рынка рассказывают, что ны­­нешние заявления «Главстроя» реанимируют его планы четырехлетней давности. По словам Полины Меделяновской, «Главстрой» задумался о редевелопменте своих московских территорий еще до кризиса: «В 2007 году между Kalinka Realty и «Главстроем» было заключено соглашение о разработке концепции застройки двух территорий – в Береговом проезде и в Говорово – участке на Боровском шоссе сразу за МКАД. В кризис они отдали участок в Говорово одной компании. Что касается Берегового проезда, то предполагалось, что там появится жилье высокого В-класса. На основании договора о разработке концепции мы дали задание на проектирование ряду архитектурных бюро, как российским, так и зарубежным. Победил проект британской компании PRP. Затем в кризис все работы по этому проекту «Главстрой» прекратил. Полагаю, что сейчас они возьмут за основу те проектные разработки и обновят их с учетом текущей конъюнкту­ры и нынешнего видения перспектив рын­ка», – рассказывает г-жа Меделяновская.

Как отмечают аналитики, решение «Главстроя» достаточно взвешенное. По мнению Дениса Колокольникова, хотя заявленный объем достаточно велик, говорить о том, что он «обрушит» рынок, не приходится: «В первую очередь это будет жилье недорогого сегмента. Кроме того, все площади будут выходить на рынок постепенно и при поступательном развитии экономики планомерно погло­щаться», – считает г-н Колокольников.

Соглашается с ним вице-президент по консалтингу GVA Sawyer Эвелина Павловская, которая полагает, что в Моск­ве строить жилье никогда не поздно: Москва по-прежнему нуждается в жилье, только грамотно размещенном на территории, планомерно заселяемом с учетом транспортной и другой инфраструктуры. Тем более что места выбраны неплохие. Своевременно ли – это вопрос: «Площадки преимущественно под создание жилья, причем все в непростых с точки зрения транспорта местах (мы говорим о площадках, заявленных на первоочередное пятилетнее освоение). Например, стройка 240 тыс. кв. м в Береговом проезде с учетом отмены строительства Чет­вертого транспортного кольца вызовет дополнительное напряжение на участке Б. Филевская улица – Шмитовский проезд – Третье транспортное кольцо, которое на участке у «Москва-Сити» и так пере­гружено», – говорит она.

Позиционирование

В нынешних планах «Главстроя» создание как жилой, так и коммерческой недвижимости, однако основная масса квадратных метров все же придется на жилье: «Если говорить об этих участках (16 га в Береговом проезде, 7,3 га на улице Черняховского и 22,3 га на Рязанском проспекте), то все они прекрасно подходят для строительства жилья. Рязанский проспект – это экономкласс, но весьма востребованный. В районе «Аэропорта» и в районе Фили можно претендовать и на более высокий уровень. Хотя и жилье экономкласса даст хорошие результаты. Коммерческая недвижимость может быть представлена в рамках комплексного освоения микрорайонов. Таким образом, 70–80% от всего объема, скорее всего, составит жилье», – считает Денис Колокольников. По его мнению, спрос на него сейчас намного превышает потребность в офисах, поскольку их дефицит ощущается только в центре города, в целом же в Москве сейчас пустуют 1,5 млн кв. м офисов классов А и Б.

Что касается Берегового проезда, то, с одной стороны, как полагает Полина Меделяновская, это место перспективно, поскольку оно соседствует с Сити, с другой стороны, рядом расположены еще несколько промышленных территорий, на которых собственные проекты намерены реализовывать другие девелоперы: в частности, «ДОН-Строй» предполагает застраивать Шелепихинскую набережную, интересы в этом районе имеют также Central Properties и MR-Group. Все это делает необходимым максимально четкое позиционирование «Главстроем» той недвижимости, которую он собирается строить.

Отметим, что сегодня девелоперы, даже те, которые всегда позиционировали себя как застройщики коммерческой недвижимости, переориентируются на жилье. Так, в конце августа ГК «Экоофис» заявила о намерениях возвести около 1 млн кв. м жилья. Чуть ранее аналогичное решение приняла MR Group. Не исключено, что на это пойдет и «Промсвязьнедвижимость». «Экоофис», в частности, собирается подвергнуть редевелопменту бизнес-парк «Дербеневский» в районе «Павелецкой» площадью 24 тыс. кв. м, на месте которого через несколько лет предполагается возвести жилой квартал бизнес-класса площадью 150 тыс. кв. м. Намечен редевелопмент и других площадок группы – на Дербеневской и Полярной улицах, на Открытом шоссе. Общая площадь строительства на этих участках составит около 800 тыс. кв. м.

CRE Россия #18 (170), 13 сентябрь 2011