ENG

Бизнес-центры Петербурга: объем ввода новых площадей снижается

BISHELP.RU

Владислав Фадеев, руководитель отдела маркетинга Департамента консалтинга GVA Sawyer

По итогам 1 квартала 2012 года общий объем рынка качественной офисной недвижимости в Санкт-Петербурге составил около 1813 тыс. кв. м, из них 437 тыс. относятся к классу А, 1376 тыс. – к классу В+/В (в соответствии с новой классификацией ГУД). Ввод новых объектов за 1 квартал 2012 года минимален – 9,5 тыс. кв. м.

Уровень вакантных площадей стабилизировался, арендные ставки за квартал практически не изменились. При этом компании могут испытывать сложности с поиском подходящих им площадей свыше 1 тыс. кв. м в связи с исчезновением крупных площадей из предложения.

Предложение

Обеспеченность качественными офисными площадями жителей Санкт-Петербурга на 1 000 человек к концу 1 квартала составила около 370 кв. м.

За первые 3 месяца 2012 года не было введено ни одного бизнес-центра класса А, тогда как в последние годы на класс А приходилось 40-60% нового предложения. В связи с применением новой классификации, разработанной ГУД, структура офисного рынка изменилась в пользу увеличения доли объектов класса В+/В. В первую очередь это связано с повышением класса объектов, которые ранее относились к классу С, а также с понижением классности ряда объектов класса А. В результате по итогам 1 кв. 2012 г. доля бизнес-центров класса А составляет 24% в общем объеме качественного предложения.

В дальнейшем можно прогнозировать постепенное, но не очень значительное, увеличение доли бизнес-центров класса А.

По итогам 2012 года можно ожидать появления на рынке около 160 тыс. кв. м качественных офисных площадей. Заявлены к вводу в текущем году:
БЦ на Синопской наб., 62 (общая площадь 7,5 кв. м),
БЦ «Лиговский» (5,3 тыс. кв. м),
БЦ «Ткачи» (10 тыс. кв. м).
БЦ Tempo (8 тыс. кв. м),
БЦ «Медведь» (7,2 тыс. кв. м),
БЦ на Цветочной ул., 25 (56 тыс. кв. м),
БЦ «Преображенский» (15 тыс. кв. м),
БЦ Lider Tower (49,6 тыс. кв. м),
БЦ «Эскадра» (16 тыс. кв. м),
БЦ «У Красного моста» (19 тыс. кв. м),
Airportcity St.Petersburg «Цеппелин» (14,5 тыс. кв. м),
БЦ «Вант», 3 очередь (11,5 тыс. кв. м),
БЦ «Сенатор» на Большом пр. В.О., 2 очередь (8,8 тыс. кв. м),
БЦ «Универс» (7 тыс. кв. м).

На конец 1 квартала уровень вакантных площадей составил около 19,5% в классе А и 8,9% в классе В+/В. В среднем по городу по 1 квартал уровень вакантных площадей в качественных бизнес- центрах составил 11,5% (выборка бизнес центров составила около 67% (по GLA) от всех бизнес-центров класса А, для класса В+/В – около 30%).

Количество вакантных площадей за первые 3 месяца 2012-го уменьшилось за год на 0,7% в классе А и увеличилось на 2,2% в классе В+/В. Однако данные изменения связаны в большей степени с переклассификацией ряда бизнес-центров, а не с освобождением/поглощением офисных площадей.
По итогам года GVA Sawyer прогнозирует постепенное сокращение уровня вакантных площадей: до 16-17% в классе А, до 5-7% в классе В+/В. Среди основных тенденций 1 квартала 2012 выделим:
• снижение объема ввода новых объектов;
• стабилизация уровня вакантных площадей, особенно в центре города;
• продолжающаяся децентрализация рынка.

Спрос

Объем чистого поглощения за 1 квартал на офисном рынке Санкт-Петербурга оценивается в 5 тыс. кв. м. В то же время необходимо отметить значительную арендную активность, связанную с переездом из одного бизнес-центра в другой.

Структура спроса по востребованной площади стабилизировалась. В 1 квартале наблюдалось небольшое увеличение доли запросов на маленькие площади до 50 кв. м за счет уменьшения доли запросов на более крупные площади, однако данное изменение скорее всего носит сезонный характер. Следует отметить сложности крупных арендаторов с поиском подходящих им помещений, особенно при наличии специфических требований по локации и классу требуемых помещений.

Крупных сделок по покупке/продаже бизнес-центров в 1 квартале не зафиксировано. Крупнейшие сделки по аренде в БЦ, анонсированные в 1 квартале 2012 года: «Петрович» арендует 2000 кв. м на «Парнасе», Oriflame Cosmetics – 1300 кв. м в БЦ «Греческий», «Союзбалткомплект» - 950 кв. м в БЦ «Охта Хаус».

Результаты анализа спроса на качественную офисную недвижимость, проведенного в конце 2011 года GVA Sawyer совместно с DLA Piper, показывают, что в краткосрочной перспективе наибольший рост спроса следует ожидать от компаний сектора В2В, медиа-компаний, IT-компаний. В среднесрочной перспективе интерес представляет сектор девелопмента и строительства.

Тем не менее, в связи с возросшим уровнем экономической неопределенности, объем чистого поглощения в 2012 году будет ниже, чем в 2011 году, - около 170-180 тыс. кв. м.

Финансовые условия

Средние заявленные арендные ставки по офисным помещениям класса А на конец 1 квартала составили 15 360 рублей за кв. м в год (включая эксплуатационные расходы, без НДС) (+5,1% по сравнению с концом 2011 г.). Для класса В+/В средние арендные ставки за квартал уменьшились на 0,9% и составили 11 400 рублей/кв. м. Данное изменение, так же как и в случае с изменением вакантных площадей связано с тем, что ряд бизнес-центров, которые ранее позиционировались в классе А, в соответствии с переклассификацией относятся к классу В+/В. В результате чего, средний уровень цен в классе А подрос.

В 2012 году можно ожидать умеренного роста арендных ставок, на уровне 5-7% в годовом исчислении.

BISHELP.RU, 19 июня 2012