ENG

Наталия Чистякова, GVA Sawyer: "Планы властей по объемам ввода гостиниц сильно завышены"

CRE

О выходе на московский гостиничный рынок международных операторов и о перспективах развития рынка мы поговорили с Наталией Чистяковой, директором по стратегическому развитию департамента консалтинга GVA Sawyer.

- Власти намерены к 2025 году увеличить втрое количество мест в гостиницах Москвы. Насколько реальна такая перспектива?

- По нашим оценкам, на конец 1 квартала 2012 года объем качественного номерного фонда столицы составляет 20,9 тыс. номеров. География размещения качественного предложения на текущий момент сохраняет неравномерное распределение со значительным преобладанием номерного фонда в ЦАО (45,7% общего объема предложения).

По прогнозам, к 2025 году число туристов в городе Москве должно увеличиться до 20 млн в год. Для реализации этой задачи принята госпрограмма «Развитие индустрии отдыха и туризма на 2012-2016 годы». Даже с учетом того, что заявленные объемы увеличения туристического потока в реальной жизни не будут столь масштабными, в среднесрочной перспективе город ощутит нехватку отелей средней ценовой категории. Именно этим, скорее всего, обусловлены намерения властей увеличить количество номерного фонда. Но в случае реализации всех заявленных планов правительства ежегодный объем ввода гостиничной недвижимости в среднесрочной перспективе должен составить более 5 тысяч гостиничных номеров. По нашим оценкам, это сильно завышенные планы по объемам ввода. Для примера, средний объем ежегодного ввода гостиниц за последние годы составлял 1-2 тысячи номеров. За 2011 год номерной фонд Москвы увеличился на 1 146 номера, что меньше показателя предыдущего года почти в два раза.

- Какие тенденции есть сейчас на гостиничном рынке Москвы и России?

- Тенденций на рынке гостиничной недвижимости несколько :

• В настоящее время в структуре предложения на рынке гостиничной недвижимости преобладают отели категории 3 *. При этом эксперты GVA Sawyer отмечают тенденцию перераспределения спроса от гостиниц более низких ценовых категорий в сторону дорогого сегмента 4-5* гостиниц. В пользу этого факта говорит и то, что в последние годы (особенно в 2011году) на рынке отмечается ввод преимущественно гостиниц высокой ценовой категории (4-5*). Однако в долгосрочной перспективе прогнозируется восстановление спроса на гостиницы средней ценовой категории, недостаток которых отмечался в течение последних лет.

• Важным фактором гостиничной недвижимости является загрузка отелей. По итогам 1 квартала 2012 года уровень загрузки гостиниц Москвы категории 3* составил около 60-65%, 4*-65-70%, 5* - 55-60%. Если говорить о среднегодовой загрузке, то 3* - 58%; 4-5* - порядка 60%.

• Главным фактором при принятии решения о вхождении в инвестиционный проект являются показатели доходности. Так на текущий момент показатели доходности гостиничного проекта категории 3 * в Москве составляют: IRR 23-25%, срок окупаемости – 8-10 лет. По сравнению с кризисным периодом 2008-2009 годов доходность гостиничных проектов немного увеличилась. Хотя стоит отметить, что и в кризис гостиницы просели не столь существенно по сравнению с другими сегментами коммерческой недвижимости.

- Чем отличается стратегия поведения российского и международного оператора на гостиничном рынке?

- Международные операторы обычно имеют определенную стратегию развития, определенные форматы и вполне конкретные технические требования. Они не готовы входить в проект, если номерной фонд предполагаемого к строительству объекта меньше, чем подразумевает их формат отеля в данном конкретном регионе. Именно поэтому международные операторы входят в основном в амбициозные большие проекты. С другой стороны, российские операторы ведут достаточно агрессивную политику развития своих сетей. Они рассматривают совершенно разнообразные проекты и география их потенциального развития значительно шире, нежели у международников.

- Какие сектора гостиничного рынка сейчас наиболее выгодны для вложения средств инвесторов?

- Все зависит от региона развития. Если говорить о Москве, то наиболее привлекательными являются 3-4*. В случае, когда в регионе не имеется, например, отелей категории 5* при имеющейся конкуренции среди иных сегментов, а спрос реально на такие объекты прослеживается, вывод на рынок такого объекта будет выглядеть наиболее выгодным.

CRE, 15 июня 2012