ENG

Стройплощадки в области: резерв или угроза?

"Пригород" №5

Мы задумывали весенний саммит как интеллектуальный штурм, направленный на выявление будущих рисков, которые угрожают плавному развитию малоэтажной застройки. Жизнь спешит: опережающий рост предложения в коттеджных поселках — уже свершившийся факт; спешное принятие муниципальных генпланов наталкивается — сюрприз! — на протесты областной власти и местных жителей. Серьезное и заинтересованное обсуждение жгучих проблем — самый востребованный в этом сезоне жанр.

Саммит начался с «теоретической» заставки. Нам было важно вписать рыночные тенденции в контекст мировых процессов развития городов, понять, как влияют на колебания спроса и предложения финансовые катаклизмы, происходящие в Европе и США.


«

– Основные (базовые) модели развития мегаполиса — органическая и плановая. Органическая характеризуется отсутствием мегапроектов, нацеленных на кардинальную трансформацию планировочной структуры. Три наиболее устойчивые и развитые городские агломерации мира: Лондон, Нью-Йорк и Токио — преимущественно органические. А, например, Мадрид, Берлин и Петербург — плановые, в их истории были неоднократные попытки каким-то проектом что-то догнать, улучшить, полностью трансформировать градостроительную структуру. В ХХ веке считалось, что плановая модель имеет преимущества, и это мнение доминировало до 1980-х годов. Сейчас вектор изменился: можно с уверенностью сказать, что органическая модель более эффективна и успешна, она обеспечивает более устойчивый экономический рост. Она запускает постоянный переговорный процесс между важнейшими участниками и не диктует жестких целевых установок. Например, в плановой модели проблема городских границ приобретает какое-то колоссальное значение. В агломерациях, которые развиваются на основе переговорного процесса между сообществами, административные границы особого значения не имеют, они выступают лишь инструментом реализации локальных полномочий.

Нам предстоит переход от жесткого планирования к проектированию процессов развития, в том числе и переговорных. И проектировать надо не объекты, а какое-то пространство, которое потом будет самоподдерживаться, развиваться и учитывать возможность появления новых процессов.

По поводу Петербурга: на мой взгляд, мы подошли к развилке. Мы сейчас занимаемся развитием в рамках проектной модели, созданной вообще для другой экономической формации! Город не может противодействовать экономическим спадам. У нас сложился пояс многоэтажек, чего не бывает в развитых городах, за исключением островных. Сейчас он активно движется в область. Если так пойдет дальше, у нас через 20 лет 80% города будет маргинальной территорией.

Важный вопрос — инженерия. Советская инфраструктура строилась в огромных масштабах. И в таких же масштабах она изнашивается и стареет, это уже сейчас приводит к завышенным тарифам. Эта ситуация будет усугубляться, и не исключен вариант, когда система начнет неконтролируемо распадаться.

Еще один важный момент — транспортный коллапс. Многоэтажный город (во всем мире с этим свыклись) — это город общественного транспорта. У него нет других вариантов транспортного обеспечения. Трансформировать Москву и Петербург в американский автомобильный город не получится, не хватит никаких средств. Придется идти на непопулярные меры: ограничивать автомобилистов и пр.

Это те вызовы, с которыми мы столкнемся.

Что нужно сделать? Прежде всего, необходимо трансформировать методологические основания нашего стратегического и генерального планирования. Надо создавать некую переговорную инфраструктуру. Нужно задать главную цель, и ее должны признать и согласовать все основные участники процесса городского развития.

»

Антон Финогенов, генеральный директор компании «Урбаника»:

«

– Есть две модели развития: сверху и снизу, в рамках плановой или рыночной экономики. Их корреляция с развитием градостроительства очевидна. Органическое развитие мегаполиса происходит в рыночной модели. Основная проблема, которую макроэкономисты решают уже последние 50–70 лет, — проблема общественного плановика: может он быть эффективнее рынка или нет? Оказалось, рынок более эффективен, если выполнять несколько условий. Во-первых, когда нет «безбилетника» — того, кто может бесплатно пользоваться благами, построенными на средства других. Во-вторых, когда рынок конкурентен, с равным доступом к ресурсам. От перераспределения земель, которым сейчас занимается государство, выгоду получат только отдельные игроки. И негативный эффект для большинства превалирует над позитивным.

Второй момент тоже связан с макроэкономикой. Еще до 1960-х годов было замечено, что главный вклад в экономический рост вносят два фактора — труд и капитал. Затем появилась теория экономического роста, и оказалось, что есть еще технологический фактор, который ранее не учитывался. Сейчас он считается ключевым для экономического роста. То же можно сказать и о городском развитии: появление новых технологий позволит достичь устойчивого роста.

Речь не только о привлечении технологий, это и анализ процессов, возникающих внутри города. Когда город поставит перед собой задачу, например — решить транспортную проблему, и решит ее — от этого будет больше пользы, чем если бы она была заложена в изначальное планирование. Идеальное планирование идеального города в некотором смысле ослабляет поиск новых решений. Это один из ключевых моментов, которые будут возникать в Петербурге.

В России последние лет 10–12 пытаются провести пенсионную реформу. Сейчас идет откат от накопительной к распределительной системе. Это негативный фактор для загородных проектов. На Западе проекты развития опираются (в том числе) на пенсионные деньги. Переход к накопительной системе позволил бы рассчитывать на них девелоперам. Накопительная система более эффективна, чем распределительная, макроэкономически это доказано. Но сам переход от распределительной системы к накопительной никому не выгоден. Чтобы перебороть эту отрицательно заряженную волну, нужна политическая воля.

»

Владислав Фадеев, эксперт компании GVA Sawyer:

Дмитрий Синочкин:
– Вторая волна будет или нет?

Владислав Фадеев:
– Думаю, что нет.

«

– В Подмосковье ситуация уже выходит из-под контроля. На «новых землях» заявлено строительство 8 млн кв.м, а в продаже сегодня уже 600 000. До июля, когда присоединение будет окончательно оформлено, здесь уже станет строиться 1 млн кв.м жилья — без социалки, без дорог, на непонятных мощностях.

Этот перекос — блестящая иллюстрация административного подхода к планированию. Захотели присоединить кусок — присоединили. Рынок отреагировал мгновенно. За месяц развернули строительные мощности, наляпали коробок, и люди, которые купят там жилье, естественно, будут обращаться к властям: а где соцкультбыт, почему не подключают к сетям и пр.

Надеюсь, развитие Петербургского региона будет идти более органично. Мы сейчас находимся на переломе, он связан с переходом на новую градостроительную документацию. В этом году процесс завершается. Нам важно хотя бы понимать, чего от нас хотят, как будут меняться правила игры в ближайшие месяцы.

»

Дмитрий Синочкин:

«

– Недавно было совещание под руководством Владимира Путина. Одна из тем — доступность малоэтажного жилья. Кардинальные изменения в этой сфере связаны прежде всего с принятием нескольких законодательных актов, которые отменят деление земель на категории и позволят предоставлять участки на новых условиях.

Закон ожидается в ближайшее время, но есть проблема: исходные документы находятся в плачевном состоянии.

Документы субъектов РФ иногда между собой никак не стыкуются. Если, к примеру, Пермский край планирует развивать мусороперерабатывающий завод, то соседний с ним субъект планирует тут же размещать особо охраняемую природную территорию.

И даже когда субъекты хотят договориться, к сожалению, все уходит в некие комиссии. И выливается это все в проблемы для граждан, в проблемы развития территорий.

Важная тема — административные барьеры. У нас уйма нормативно-правовых актов, заставляющих добропорядочных граждан согласовывать то, что согласовывать в принципе не нужно.

До конца текущего года мы обязаны завершить кадастровую оценку объектов недвижимости. Ею охвачено 100% земель РФ. Это массовая рыночная оценка. И чтобы она была качественной, нужно решить вопрос группировки по определенным признакам. Здесь снова возникает тема исходных данных. В Кемеровской области один из факторов, влияющих на стоимость объекта, — удаленность от моря! В Альметьевске по документам одна квартира оказалась на 85-м этаже, и кадастровые службы отказываются признать и исправить ошибку.

К сожалению, много вопросов к профессиональному сообществу, которое участвует в этих мероприятиях.

Еще — проблема учета охранных зон. Часто они не отображаются в документах территориального планирования.

По развитию Московской агломерации: срок — 1 июля. Решение Совета Федерации вступило в законную силу. В нем указано, что вся территория будет отнесена к землям населенных пунктов. В том числе лесной фонд, земли сельхозназначения, ООПТ и так далее. И тот же лес становится не исключительным природным ресурсом, а участком.

Cкоро будут дополнительно проработаны новые законодательные инициативы: уже очевидно, что федеральные земли надо передавать органам местного самоуправления.

По развитию агломераций. Если мы должны развиваться — то в первую очередь нужно готовить качественные документы планирования с учетом детально сформулированного мнения граждан.

Обязательная мера — резервирование земель для государственных нужд. Крупные проекты надо обеспечить ресурсами. Авторитарная плановость нужна при развитии инфраструктуры, а какие домики строить, какими должны быть размеры участка — это уже пусть определяет рынок.

»

Александр Окунев, начальник Департамента недвижимости Минэкономразвития РФ:

Сегодня мы публикуем (и то в сокращенном изложении) материалы первой секции саммита. Продолжение — в следующих номерах.

Стенограмма будет предоставлена всем участникам саммита, а по отдельному запросу (на адрес редакции) — всем желающим.

Редакция «Пригорода» благодарит компанию HONKA, которая выступила генеральным спонсором саммита.

Автор: Дмитрий Синочкин

"Пригород" №5, Май 2012