ENG

Изменение законодательства в области инвестиций поможет решить проблему инвестиционной привлекательности

RWAY.Ru

Изменение законодательства в области инвестиций поможет решить проблему инвестиционной привлекательности

Николай Вечер, директор GVA Sawyer Санкт-Петербург, обозначил несколько первоочередных шагов для повышения инвестиционной привлекательности девелоперских объектов.

Вопрос, связанный с повышением качества инвестиционных проектов коммерческой недвижимости в регионах, весьма непрост и его решение лежит сразу в нескольких плоскостях: федеральной, региональной и в плоскости качества самого проекта.

Попробуем разобраться:

  1. Федеральный уровень – очевидно, что любого инвестора далеко не в последнюю очередь интересует вопрос защищенности его инвестиций. Сюда относится и неизменность "правил игры", устанавливаемых федеральным центром, гарантии по не ухудшению инвестиционного законодательства, четкие и понятные процедуры судебной защиты, полностью исключающие влияние коррупции судейского корпуса, законодательное увеличение правовой "прозрачности" сделок и т.д. Сейчас мы видим, как спасаясь от несовершенства отечественной правовой системы, инвесторы почти полностью уходят в зону действия английского права, где все слова и термины трактуются именно так, как они написаны, и не требуют походов по согласовательным инстанциям.
  2. Региональный уровень – здесь наиболее полно проявляется главенство административных действий над законодательными. Главный ресурс любой региональной администрации – это земля и коммунальные мощности. Процедуры их распределения и показывают уровень произвола: местные правила пишутся, как правило, под свои, приближенных к администрации, компании. Заградительный заслон на пути "чужаков" из Москвы, Санкт-Петербурга или, не дай Бог, иностранцев ставится достаточно жестко. Здесь можно вспомнить про мучительные попытки создания компанией IKEA своих торговых комплексов МЕГА в различных городах России. Буквально всюду им чинились препятствия, поскольку правила ведения бизнеса этой компании не предусматривают сепаратных соглашений с местными органами власти.

    Второй региональной проблемой, отчасти вытекающей из первой, является информационная закрытость администраций для инвесторов. Лишь крайне незначительная часть регионов ведет политику "широких дверей", формирования преференций инвесторам и имеет программы по привлечению внешних инвестиций. Среди исключений можно назвать администрацию Краснодарского края, Калужской, Нижегородской, Ульяновской областей и ряда других. Такая полная "застегнутость" регионов приводит к тому, что никто не знает об их инвестиционных возможностях. Если же говорить об иностранцах, то для них вся Россия сводится к Москве и Санкт-Петербургу. Про Сибирь они что-то слышали, а про Поволжье, например, вообще ничего не слышали. Боязнь идти в "темный, страшный лес с непредсказуемыми обитателями" сводит на нет все мечты администраций привлечь к себе действительно крупных инвесторов, для которых гарантированность доходов и возможности вывода своих инвестиций гораздо важнее уровня прибылей.

  3. Проектный уровень – большая часть региональных проектов является достаточно "доморощенными". Среди региональных девелоперов широко бытует мнение, что подготовка проекта собственными силами гораздо проще и надежнее, а главное – дешевле, чем привлечение сторонних специалистов. Однако технологии принятия решения о вхождении/не вхождении в проект в крупных инвестиционных структурах достаточно сложны, и при их подготовке очень важное значение имеет наличие независимых выводов и оценок конкретного проекта.

Именно поэтому крупные инвесторы требуют, чтобы концепция была представлена известным консалтинговым агентством, бизнес-план был написан другой независимой компанией, а оценку выполнял оценщик с именем и опытом. Кроме того, международные инвесторы реагируют только на те документы, которые представлены в понятных им стандартах представления информации, поскольку российское инвестиционное законодательство им непонятно, а российские стандарты бухгалтерского учета вызывают у них оторопь. Еще одной ошибкой инициаторов проекта является недооценка ими процедур снижения или устранения рисков. Справедливости ради надо сказать, что в последние годы региональные девелоперы осознали это как проблему и уже сделали много шагов к преодолению своей доморощенности.

Еще одной очень серьезной проблемой региональных девелоперов является их страх потерять контроль над проектом. Они практически не готовы к такому исходу событий, когда они переходят на позицию миноритарного акционера или наемного девелопера. И это тоже пока преодолевается с трудом.

Итак, суммируя все вышеизложенное, можно сказать, что для повышения инвестиционной привлекательности региональных проектов коммерческой недвижимости необходимо:

  • изменить инвестиционное законодательство в сторону защиты инвестиций;
  • реформировать судебную систему в сторону защиты инвестиций;
  • на региональном уровне установить равный для всех доступ к распределению земли и инженерным мощностям;
  • региональным администрациям резко повысить свою работу по качественному улучшению информационной "прозрачности" инвестпроектов;
  • инициаторам проектов перейти к общепризнанным стандартам подготовки своих проектов к принятию инвестиций.

RWAY.Ru, 13 марта 2012