ENG

Арендаторы и арендодатели: равновесие достигнуто

"Практика торговли" № 3

В условиях, когда рынок торговой недвижимости двух столиц (и некоторых региональных центров) близок к насыщению, когда ритейлеры активизировались в своем развитии, изменились ли взаимоотношения арендаторов и арендодателей торгово-развлекательных центров? Какая из сторон стала более привередливой в выборе партнера? Как растущая конкуренция влияет на взаимоотношения арендаторов и арендодателей ТЦ и ТРЦ? Об этом мы побеседовали с Юлией Меровой, заместителем директора департамента коммерческой недвижимости, торговое направление GVA Sawyer.

Заместитель директора департамента коммерческой недвижимости GVA Sawyer

- Изменились ли цены на аренду торговой недвижимости в Москве и Петербурге с начала 2012 года? Есть разница в стоимости аренды в центре города и на окраинах? Или разница определяется близостью к метро и имиджем ТЦ?

- Общее посткризисное повышение арендных ставок произошло в 2011 году, в 2012 ставки повысились не сильно, в большей степени в рамках ежегодной индексации по договорам аренды. В целом, в центрах городов ставки выше, чем на окраинах, хотя конечно большое внимание при обсуждении коммерческих условий арендаторы уделяют внимание удобству доступности торгового комплекса личным и общественным транспортом, близостью к метро и основным магистралям города. И естественно ставки зависят от посещаемости торгового комплекса. При этом в обеих столицах есть торговые комплексы, успешность которых подразумевает повышенный уровень ставок.

- Помещения какой площади наиболее востребованы в ТЦ? Насколько девелоперы сегодня мельчат нарезку?

- Нарезка помещений в торговом центре зависит от того, на какой состав арендаторов рассчитывает девелопер. Если планируется концепция современного ТЦ/ТРЦ, то в среднем площади в торговой галерее будут составлять 150-300 кв. м, если же основной состав арендаторов – несетевые ритейлеры, ИП, тогда площади будут поделены на помещения от 20 до 70 кв. м. В принципе встречаются оба варианта, однако только первые объекты являются объектами инвестиционного качества.

- Насколько часто владельцы ТЦ сегодня соглашаются на «процент от оборота»? В каких случаях арендодатели идут на такие условия?

- Чаще всего собственники ТЦ соглашаются на расчет арендной платы исходя из процента от оборота арендатора только с крупными сетевыми операторами, которые станут якорными для ТЦ. Как правило, это брендовые универмаги одежды, которые будут являться серьезными магнитами для посетителей ТЦ. Также процент от оборота могут платить кинотеатры, развлекательные центры - учитывая, что фиксированная ставка для таких арендаторов всегда низкая, процент от оборота может быть даже выгоднее собственнику.

- Сегодня в Петербурге, например, есть ТЦ, которые никак не заполнят свои площади на 100%, несмотря на 2-3 года, прошедшие с момента открытия. Что их ждет в будущем, учитывая, что покупатели снова становятся экономными?

- Причин незаполнения ТЦ может быть несколько – как неудачная концепция, конкуренция в зоне охвата объекта, так и, например, завышенные коммерческие условия. Соответственно и решений проблем с заполняемостью может быть несколько: пересмотр коммерческих условий, проведение рекламных кампаний по раскрутке объекта и привлечения дополнительных посетителей. В некоторых случаях может потребоваться реконцепция объекта – замена основных арендаторов или смена функционала.

Если же говорить об объектах в Санкт-Петербурге, то комплексов, стабильно имеющих высокий процент свободных площадей сравнительно немного. При этом в последние 1,5 года очень заметны усилия ряда управляющих, направленные на заполнение объектов. Чаще это касается замены арендаторов, реже - полной реконцепции объекта или смены его функционала.

- Можно ли говорить, что сегодня покупатель стал разборчивее при выборе места покупки товаров? По-прежнему ли он готов отправиться на шопинг в другой район города или стремится выбрать ТЦ поближе к дому, к работе?

- При выборе ТЦ для проведения шопинга покупатели руководствуются разными факторами. Кого-то интересует большое количество различных магазинов – большой выбор необходимых товаров в одном ТЦ, – тогда выбираются крупные моллы, и потребителю уже не важно, что они находятся в другом районе города. А те, кого интересуют товары повседневного спроса выбирают ТЦ с удобным доступом от дома или работы. Кому-то нужны определенные группы товаров, предлагаемые в специализированных ТЦ, и тогда снова покупатель готов поехать куда-то специально. Собственно, в этом и заключается постепенное развитие рынка ритейла.

- Какими методами, маркетинговыми ходами сегодня поддерживается покупательский интерес к торговому центру?

- В принципе все стандартно – скидки, акции, реклама, информирование о проводящихся акциях, открытии новых магазинов, проведение праздников и т.п. Все чаще (особенно это заметно в Петербурге) идет реклама не отдельных магазинов в рамках торгового комплекса, а самого торгового комплекса как места проведения шопинга и досуга.

Проведение совместных акций ТЦ и арендаторов или разных арендаторов одного и того же торгового комплекса – всегда плюс для обеих сторон, таким образом они дополнительно рекламируют себя.

- Какое-то время назад мы говорили о рынке торговой недвижимости как о «рынке арендодателя», затем - как о «рынке арендатора». Как обстоит дело сейчас? Может быть, сегодня позиции арендатора и арендодателя уравнялись и пора говорить об объединении их усилий в борьбе за покупателя?

- На данный момент все зависит от объекта – объект с качественной концепцией, удачным местоположением пользуется высоким спросом со стороны арендаторов. Владельцы таких объектов имеют возможность выбирать из арендаторов, соответствующих концепции ТЦ, в том числе и с точки зрения наиболее выгодных коммерческих условий. Применительно к таким объектам целесообразно говорить о рынке арендодателя.

Есть и другие примеры, когда найти арендатора на пустующие площади долгое время не удается, либо происходит постоянная ротация арендаторов. Для этих объектов «балом правит» арендатор. В среднем же сейчас рынок находится в достаточно равновесии, что подтверждается невысоким ростом среднего уровня арендных ставок.

Автор: Светлана Вахрушева

"Практика торговли" № 3, Март 2012