ENG

GVA Sawyer: Рынок многофункциональной недвижимости в «городах-миллионниках» РФ

GdeEtotOffice.ru

Согласно данным Urban Land Institute (ULI, США), многофункциональные комплексы (Здесь и далее — МФК, mixed-use developments) включают в себя три и более значимых доходных функции (такие как торговля, офисы, жилье, гостиница, развлечения/культурные учреждения /рекреации, выставочные площади, склады), которые являются в проекте взаимоподдерживающими, обеспечивают более эффективное использование земельного участка.

На сегодняшний день до сих пор нет четкого определения МФК среди участников рынка недвижимости, так достаточно часто к МФК относят и двухфункциональные комплексы (имеющие две основные доходные функции). В данном исследовании будут рассмотрены только знаковые проекты МФК, имеющие три или более значимые доходные функции.

Города-миллионеры или города-миллионники — группа городов на территории Российской Федерации, численность населения в административно-территориальных границах которых превышает 1 млн. человек. Города-мультимиллионеры (Москва и Санкт-Петербург) рассмотрены в данном исследовании только в сравнении по основным показателям рынка. Всего в России по данным на 2011 год насчитывалось 12 городов, численность населения которых превышает 1 млн человек (см. Таблицу 1). При этом лишь в Москве и Санкт-Петербурге число жителей выше, чем 1,5 млн человек.

Предложение

Среди региональных городов Российской Федерации, население которых превышает 1 млн человек, самым обеспеченным многофункциональной недвижимостью является Омск, большой объем предложения в этом городе представлен двумя комплексами, а именно: МФК «Континент» (206 тыс. кв. м, в составе которого торговая составляющая — 77,6%, офисная — 12%, гостиничная — 5,8%, выставочная — 4,6% от общей площади комплекса) и МФК «Миллениум» (72 тыс. кв.м, где офисы занимают 12%, торговля — 21%, гостиница — 16,6% и развлечения — 3,5%).

Для сравнения, объем предложения МФК в Москве более 1,6 млн. кв.м, в городе функционируют 13 МФК. Общее количество проектов МФК в исследуемых городах-миллионниках (за исключением Москвы и Санкт-Петербурга) — 14 шт.

На момент проведения исследования лишь в Нижнем Новгороде не было построено ни одного проекта МФК.

Таблица 1. Численность населения в «городах-миллиониках» РФ, обеспеченность многофункциональными площадями (GВA) на 1 000 жителей
Источник: GVA Sawyer, Росстат
Население городских округов, тыс. чел.(на 1 января 2011 года) Объем рынка МФК, апрель 2012. GBA, тыс. кв.м Обеспеченность многофункциональными площадями (GВA) на 1000 жителей, апрель 2012 Ранжирование городов в зависимости от обеспеченности торговыми площадями
Москва 11 551,9 1600 139 3
Санкт-Петербург 4 868,5 720 148 2
Новосибирск 1 475,1 90 61 6
Екатеринбург 1 386,5 177 128 4
Нижний Новгород 1 261,5 0 0 -
Самара 1 166,8 62 53 7
Омск 1 154,0 308 267 1
Казань 1 145,4 72 63 5
Челябинск 1 131,2 53 47 9
Ростов-на-Дону 1 091,5 33 30 11
Уфа 1 074,9 36 33 10
Волгоград 1 020,9 52 51 8

В нижеследующей таблице приведены знаковые проекты МФК в «городах-миллионниках».

Таблица 2. Знаковые проекты МФК в «городах-миллионниках»
Источник: GVA Sawyer
Название Местоположение Доминирующая функция Девелопер / Собственник Год постройки Статус объекта

Новосибирск

МФК «Сан Сити» площадь им. Карла Маркса, 7 торговая ООО «Учет» 2011 Действующий
МФК «Аврора» Коммунистическая ул. гостиничная ГК «Система» 2013-2015 Проектируемый

Екатеринбург

Антей 1-я очередь Красноармейская ул., д.10 офисная Бизнесмен Андрей Гавриловский 2004 Действующий
Антей 2-я очередь Бизнесмен Андрей Гавриловский 2006 Действующий
«Высоцкий», Антей 3-я очередь Малышева ул, 53 офисная Бизнесмен Андрей Гавриловский и ОАО «Уральский банк реконструкции и развития» (УБРиР) — 20 этажей 2011 Действующий
МФК «Европейский» («Призма») Челюскинцев ул. / Стрелочников ул. торговая ТВЦ Европейский 2 кв. 2012 — ввод ТРЦ ввод БЦ с гостиничным комплексом — конец 2012-2013 гг. Строящийся
Мультимодальный транспортно-пересадочный узел с отелем, офисами и ТРЦ М. «Ботаническая» Н.д. PRED Group Н.д. Проектируемый
МФК 8 Марта ул., 162 торговая Инвестиционная компания RED Н.д. На стадии поиска инвестора

Нижний Новгород

«Центр международной торговли» Пересечение Октябрьского бульвара, ул. Варварская / Ковалихинская офисная ООО «ЦМТ 1», ООО «Управляющая компания Региональный ЦМТ» Строительство не началось, реализована 1-я очередь проекта БЦ Строящийся
МФК (2 очередь «ТЦ Республика») Литвинова ул. Н.д. ГК «Столица Нижний» Н.д. Проектируемый
МФК в районе Гребного канала Н.д. ГК «Столица Нижний» Н.д. Проектируемый

Самара

МФК «Капитал Haus» Л.Толстого ул. / Буянова ул, офисная ранее ОАО «Первобанк», сейчас продан местному депутату Олегу Борисову 2008 Действующий
МФК «Кловер плаза» Ново-Садовая ул. Н.д. «РГС Недвижимость» Н.д. Проектируемый

Омск

МФК «Миллениум» Фрунзе ул, д. 1 офисная Холдинговая группа предприятий «Миллениум» 2010 Действующий
МФК «Континент» 70 лет Октября ул., 25/1 торговая ЗАО ТЦ «Континент» Действующий
МФК «Каскад» Маркса пр.,24 офисная компания «АСК» 2005 Действующий
МФК «Миллениум» (2-3 очередь) Фрунзе ул, д. 1 Н.д. Холдинговая группа предприятий «Миллениум» Н.д. Проектируемый, поиск инвесторов

Казань

Korston Hotel & Mall Kazan Ершова ул., 1А торговая Korston Group 2006 Действующий
МФК «Кловер Плаза» Щербаковский пер.7 жилая ХК «Кловер Групп», Застройщик: ООО «Мегаполис» 2013-2014 Идет строительство 1-й очереди объекта — жилого дома
МФК «Олимп» Р.Зорге ул., 66. жилая ООО «Олимп» Жилье — 2 кв. 2013,ТРК — 4 кв. 2012 Строящийся
Kazan Rivier Tower правобережье Казанки жилая ГК"Партнерз-Девелопмент« 2014-2015 Проектируемый

Челябинск

МФК «Бизнес-дом Спиридонов» Ленина пр. офисная БД"Спиридонов« 2000 Действующий
МФК «Челябинск Сити» Кирова ул., 159 офисная ООО ПКО «ЧелСИ» 2007 Действующий

Ростов-на-Дону

КВЦ «ВертолЭкспо» М. Нагибина пр., 30 выставочная ОАО «ТВЦ Роствертол» 1998 Действующий

Уфа

«Конгресс Холл» Заки Валиди ул., 2 Культурн-развлекательная Заказчик: Министерство культуры и национальной политики РБ 2007 Действующий
Clover Plaza Исторический центр города Н.д. «Кловер Групп» 2014 Проектируемый

Волгоград

«Волгоград-Сити» Рокоссовского ул, 62 офисная ООО «ИнвестСтрой» 2010 Действующий

На момент проведения исследования (март-апрель 2012 г.) в исследуемых городах действуют 14 МФК, из них в 9 комплексах доминирует офисная составляющая, в 3-х — торговая, в двух других культурно-развлекательная.

Сегодня ситуация начинает меняться — в большинстве проектов преобладает жилая составляющая, а именно: в двух из четырех проектов (МФК «Олимп», где жилье занимает 29% от общей площади проекта и МФК «Кловер плаза» (проект «разморожен» в 2011 г, сейчас ведется строительство 1-й очереди проекта — жилого дома, при этом жилая функция будет составлять 41%). Оба проекта расположены в Казани.

В 2011 г. в исследуемых городах было введено 207 тыс. кв.м площадей в многофункциональных комплексах.

Это МФК «Высоцкий» (117 тыс. кв. м) в Екатеринбурге — самый высокий многофункциональный комплекс в Урало-Сибирском и Центрально-Азиатском регионах. Второй проект, введенный в эксплуатацию в 2011 г. — МФК «Сан Сити» (90 тыс. кв.м) в Новосибирске.

В 2012 г. планируется к вводу МФК «Европейский» (Призма) в Екатеринбурге, срок ввода торгово-развлекательной составляющей был перенесен с 2011 на май 2012 г., офисная часть проекта планируется к вводу в 2012 г. В 4 кв. 2012 г. планируется к вводу торгово-развлекательная часть проекта МФК «Олимп» в Казани. Жилые площади буду вводиться в 2013 г. В составе комплекса также будут расположены гостиничная и офисная функции.

Таким образом, строительство МФК ведется в 3-х исследуемых городах, а именно: в Казани (150 тыс. кв.м), Екатеринбурге (105 тыс. кв.м) и Новосибирске (75 тыс. кв.м).

Среди основных тенденций развития МФК в региональных городах 2011-2012 гг. отметим:

  • перенос сроков строительства
  • пофазовый ввод в эксплуатацию объектов
  • увеличение доли жилой функции в будущих проектах

Спрос и финансовые условия

В городах с относительно развитым рынком МФК, таких как Москва и Санкт-Петербург, арендные ставки на площади в МФК не отличаются от ставок на аналогичные площади в самостоятельных проектах.

В региональных городах, где проекты МФК единичны, как правило, это знаковые объекты, порой единственные высокого класса и уникального сервиса среди остальных объектов города. Поэтому цены на площади в таких комплексах могут быть выше в сравнении с монофункциональными объектами.

В региональных городах в период кризиса наблюдалось снижение спроса на офисную недвижимость, что отразилось на качественной структуре МФК, так ни в одном из строящихся и проектируемом МФК офисная функция не является доминирующий. Аккумуляция потребности в новых площадях будет происходить постепенно. Рынок офисной недвижимости регионов будет дольше отходить от кризиса, чем рынок Москвы, в первую очередь потому, что инвесторы вначале будут вкладывать деньги в Московский рынок, менее рискованный, чем региональные

Первым восстанавливается рынок жилой недвижимости, этим объясняется бóльшее количество проектов с доминирующей жилой функцией.

Учитывая, что рынок недвижимости регионов будет отходить от кризиса дольше, чем рынок недвижимости Москвы в среднем на 2-3 года, бум строительства МФК в регионах мы будем наблюдать ещё не скоро по двум основным причинам. Во-первых, трудности с привлечением инвестора в крупномасштабный региональный проект. Во-вторых, необходимо учитывать, что емкость рынка недвижимости во многих городах, ещё до кризиса, была явно переоценена, поэтому требуется время для восстановления и роста рынка, хотя перспективы у этого формата в регионах есть.

GdeEtotOffice.ru, 20 апреля 2012