ENG

Все в парк

"Коммерсантъ" Приложение "Коммерческая недвижимость", №65 (4849)

В России становится все больше индустриальных парков. Региональные власти поняли, что это хороший способ привлекать инвестиции в регион. Но на практике будут реализованы лишь немногие из заявленных проектов.

Преимущества индустриальных парков — подведенная инженерная инфраструктура, единая транспортная инфраструктура, понятная процедура согласования строительства Фото: Дмитрий Лебедев

Российский рынок, столь многообещающий для зарубежных компаний с точки зрения сбыта, становится гораздо менее привлекательным, когда дело доходит до организации здесь производства. "Выходя на российский рынок, международные компании предпочитали строить предприятия "в чистом поле". Но, сталкиваясь с множеством административных непрозрачных процедур при согласовании, сворачивали свои планы или приостанавливали проекты",— вспоминает предысторию Максим Загоруйко, заместитель директора департамента складской и индустриальной недвижимости, земли компании Knight Frank.

Понимая, что без создания инвестиционно привлекательного климата регионы не смогут эффективно развиваться, и ориентируясь на мировой опыт, регионы создают особые территории, индустриальные парки. Индустриальные парки оказались действенным механизмом привлечения современных производственных компаний и инвестиций. "Из вспомогательной инфраструктуры поддержки деятельности промышленных предприятий наиболее востребованы клининг и услуги по подбору персонала, курьерская служба/логистические услуги",— отмечает руководитель отдела маркетинга GVA Sawyer Владислав Фадеев.

В России индустриальные парки начали появляться пять-семь лет назад. Одним из первых вдохновляющих примеров послужила Калужская область.

Кризис 2008 года сильно ударил по еще не зародившемуся толком рынку. Сейчас ситуация выровнялась. В целом, как полагает председатель правления Ассоциации индустриальных парков России Максим Иванов, процесс появления в России индустриальных парков активизировался в последние два года. В результате 15-20 субъектов федерации сейчас развивают свои проекты индустриальных парков. По данным Knight Frank, всего в России сейчас заявлено 227 парков общей площадью 600 тыс. га. Но реально работающих проектов всего 10-15. Индустриальный парк — объект, который не под силу небольшим девелоперам. Для его создания в первую очередь необходимы серьезные инвестиции в инфраструктуру — дороги, коммуникации, газ, электричество. По оценкам Максима Загоруйко, первоначальные вложения в инфраструктуру парка могут доходить до $1 млн на 1 га земли. Длительны и сроки окупаемости проектов — до восьми-десяти лет.

"Для создания индустриального парка необходима воля региона, поддержка, начиная от моральной и заканчивая социально-экономической",— говорит господин Иванов. И это верно даже в тех случаях, когда проект реализует независимая от государства компания, иначе череда согласований может просто застопорить еще не начатый проект.

Редкий пример уже успешного частного парка — индустриальный парк "Дега" в Московской области, где удалось собрать знаковых международных резидентов (Metro, Bayer, Oriflame, MAN и т. д.) и построить современную инженерную инфраструктуру, получая от этого высокую добавленную стоимость. Именно из-за дороговизны коммуникаций очень многие из ныне заявленных проектов навсегда останутся на бумаге: чтобы начать строительство, им необходимы инвесторы—будущие резиденты парка и понимание того, какие типы коммуникаций и мощности нужно подводить к территории под этих резидентов. А, в свою очередь, клиенты не готовы рисковать и предпочитают приходить в действующие проекты с уже выстроенной инфраструктурой — получается порочный круг.

Кроме того, деньги решают не все. "Государственные парки пользуются серьезной административной поддержкой, их резиденты получают серьезные налоговые льготы по местным отчислениям, а зачастую и субсидии. Это делает частные парки менее конкурентными по сравнению с государственными",— говорит господин Загоруйко.

Впрочем, создатели частных проектов не столь пессимистичны, ведь в борьбе за инвесторов у них есть свои козыри. "Мы коммерческий парк и можем оперативно не только принимать решения, но и так же оперативно воплощать в жизнь проекты партнеров, в отличие от государственных парков",— говорит Андрей Чекурин, руководитель проекта "Перспектива" (индустриальный парк в Воронежской области). Кроме того, по его словам, их парк заинтересован в максимальной помощи резидентам, начиная от того, что проект помогает им зайти в регион, заканчивая обеспечением дополнительных мощностей под определенную компанию.

Но даже при помощи властей и наличии инвестиций проект может не состояться, если этому не способствует обстановка в регионе. "Наш регион славится по всей стране: для сельского хозяйства в регионе благодатная почва — чернозем; для промышленных производств в регионе существуют гигантские предприятия, такие как авиазавод, завод по производству каучука, а недавно у нас открыли месторождение никеля. И, конечно же, кадровый потенциал: наш регион воспитывает одних из лучших специалистов в России",— говорит господин Чекурин. Последний фактор называют особенно важным многие эксперты: если работать на будущих предприятиях некому, то открывать их просто не имеет смысла. Наконец, кроме "внешних" факторов успех индустриального парка зависит и от специализации. Чаще всего индустриальные парки занимаются какими-то определенными сегментами: под Калугой развиваются автомобильные производства, в Ульяновске — авиационные. Максим Иванов полагает, что поиск специализации, грамотной концепции, чтобы привлечь резидентов,— одна из главных сложностей при создании индустриального парка. Но тот же парк "Перспектива" не ориентируется на какой-то один кластер и вполне успешен: по словам господина Чекурина, проект полностью запущен со второй половины 2011 года и на сегодняшний день реализовано уже 20% земли. По меркам Ассоциации индустриальных парков это рекордные темпы развития.

Автор: Татьяна Устинова

"Коммерсантъ" Приложение "Коммерческая недвижимость", №65 (4849), 12 апреля 2012