ENG

Вера Сецкая: в ближайшем будущем рынку коммерческой недвижимости не обойтись без функции фи-девелопмента

ASIO

Большинство специалистов строительной области делают прогноз роста интересов к fee-девелопменту на российском рынке жилой недвижимости. Вера Сецкая, занимающая пост президента компании «GVA Sawyer», рассказала о сути функции fee-девелопмента и развитии этого вида деятельности на российском рынке жилой недвижимости.

- Что Вы можете сказать о fee-девелопменте? Каковы истоки появления этой функции на нашем рынке?

- С понятием девелопмент в России столкнулись после девяностых годов прошлого века. До этого момента в нашем языке даже не было русского обозначения для этого понятия. Надо отметить, что его не существует и сейчас. Мы используем кальку с английского языка. За рубежом под девелопментом понимают вид деятельности, заключающийся в профессиональном оказании услуг по созданию проектов и управлению ими. Девелопмент представляет собой более широкое понятие, чем наше понятие о функции. Рассмотрим, например, функциональные обязанности технического заказчика: в функциональные обязанности его в нашем понимании входит управление проектом. Девелопмент же понимается в более широком смысле – это грамотный подбор площадки, концептуальная прорисовка проекта, привлечение к проекту инвестиций, полное сопровождение его, отбор проектных организаций, активное управление командой проектировщиков в плане согласований и разрешений, управление строителями после проведения профессионального тендера, подготовка здания к сдаче в эксплуатацию и непосредственно сама сдача объекта. Как видим, девелопмент относится к разряду сложных многоуровневых процессов, которыми управляет компания, которая берет на себя ответственность за все, начиная с качества выполняемых работ и выдерживания бюджета. Все перечисленное представляется весьма важным для инвесторов, которые заинтересованы в том, чтобы их деньги сразу же начали работать, так как от этого зависит конечная доходность проекта. Не надо забывать и о том, что стоимость зависит от временного периода использования. Поэтому будет правильным с точки зрения инвестора, если каждый инвестированный им рубль будет работать в соответствии с планами инвестора. То, чем должны заниматься девелоперы, в зарубежных странах определено очень давно. В России же все сложилось совершенно по- другому, потому что мы пришли на рынок недвижимости из советского периода, где строительство оценивалось другими критериями, да и основа у него была иная. С появлением коммерческого рынка недвижимости, стали рождаться и у нас девелоперы, которым пришлось учиться у зарубежных коллег азам управления проектами, а также их правильной организации. Потом саму систему управления строительством на сегодня можно представить двумя ветвями: первая ветвь - когда в одном лице девелопера представлен и застройщик, и инвестор, а вторая - это ситуация, когда функция по управлению передается застройщиками третьим лицам, которые не являются ни специалистами по строительству, ни специалистами в области недвижимости. У них имеются деньги, которые они согласны вложить в строительство недвижимости. По определению фи-девелопмент можно охарактеризовать как профессиональную деятельность, направленную на полное сопровождение проекта, начиная с этапа подготовки площадки до сдачи построенного объекта в эксплуатацию. В этой ситуации девелоперу не придется брать на себя риски по проекту, а также участвовать в его финансировании. За свою работу по организации и управлению процессом девелопмента он получит лишь фиксированный гонорар.

- Вы могли бы рассказать о проектах, которые реализуются в нашей стране посредством fee-девелопмента. Проявляют ли интерес застройщики к fee-девелопменту?

- На сегодняшний момент при помощи fee-девелопмента россияне смогли реализовать довольно много проектов, рынок сегодня представлен достаточным количеством fee-девелоперов. Надо понимать, что существуют в строительной отрасли такие проекты, при реализации которых без функции fee-девелопера не справиться. Речь идет о строительстве зданий и сооружений промышленного и специального назначения. Здесь необходимо профессионально владеть вопросами специфики этих объектов. Нашей компанией «GVA Sawyer» выполнено множество проектов, которые имели разные функциональные назначения, где мы выступали в качестве fee-девелоперов. В Санкт-Петербурге мы построили гостиницу «Ибис», которая расположена по адресу: Лиговский проспект, 54, в столице нами был построен ряд зданий-офисов. В настоящий момент, как fee-девелоперы, мы принимаем участие в сооружении в Калуге гостиницы и отеля с апартаментами, которые будут управляться международным оператором Accor. Кстати, у нас нет сомнений в том, что для строительства гостиничных проектов обязательно должны приглашаться высококвалифицированные fee-девелоперы, поскольку гостиницы представляют собой довольно специфичные и сложные объекты недвижимости. Здесь от квалификации и способностей, опыта и умения fee-девелопера зависит конечная доходность проекта в будущем. Также имеется много проектов, в которых мы задействованы как fee-девелоперы. Например, Fashion House, который является первым outle- центром в Подмосковье, где нам отдана функция управления проектом.

Можно привести довольно много примеров проектов, в которых была использована функция fee-девелопмента. Становится очевидным, что эта функция на российском рынке приобретает все большую востребованность. Многие застройщики, используя свой печальный опыт самостоятельного управления проектом, пришли к выводу, что необходимо прибегать к услугам профессионалов. Как показывает практика, непрофессионализм в области управления проектом ведет к затягиванию сроков согласования документов, неумению грамотно выбрать проектировщиков и подрядчиков, неверному расчету бюджета проекта и многим другим негативным фактам. В результате всего этого стоимость проекта растет, сроки сдачи объекта в эксплуатацию отодвигаются, возникает необходимость в дополнительном финансировании. На сегодня многие застройщики понимают, что выгоднее прибегать к услугам профессионала-девелопера, чем заниматься строительством самостоятельно. Недавно в газете «Коммерсант» были опубликованы такие данные: около 10% российских проектов реализуются при помощи fee-девелопмента - застройщики решают отдать эту функцию сторонним компаниям. Скажем прямо, что процент крайне невысок в сравнении с западными рынками, поэтому мы прилагаем много усилий для продвижения fee-девелопмента.

- Коммерческая недвижимость является сегодня нашей темой разговора с Вами, а насколько актуален вопрос fee-девелопмента в секторе жилья?

- Мы почти не работаем в качестве девелоперов при строительстве многоэтажных домов, поэтому дать оценку этого сегмента рынка очень трудно. Однако, как мне кажется, сегмент российского рынка строительства жилой недвижимости практически не пользуется функцией fee-девелопмента, поскольку застройщики выполнением этой функции заняты сами.

Тем не менее, у fee-девелопмента неплохая перспектива в будущем, поскольку его популярность скоро станет набирать темпы в этом секторе рынка недвижимости. В кризисное время для многих проектов это был период забытья и замораживания, и, как следствие, инвестированные деньги пропали. Безусловно, негативное влияние кризиса налицо, однако последствия его могли быть и не столь губительными для некоторых проектов, если бы в свое время ими занимались профессионалы. Как следует из практики, профессионально подготовленные проекты имеют больше шансов на успех, они более устойчивы к непредсказуемости рынка, кризисным явлениям, любым форс-мажорным ситуациям.

- Если снова вести разговор о коммерческой недвижимости, то не могли бы Вы сказать, существуют ли своеобразные отличия fee-девелопмента в Санкт-Петербурге и в столице?

- Мне кажется, что нет. Конечно, как и в любом городе, имеются свои особенности, скажем, в решении земельных проблем, получении согласований. Тем не менее, это не является функцией, которая имеет отношение fee-девелоперам.

- Как много в настоящее время застройщикам знают о сути fee-девелопмента?

- О том, в чем заключается суть fee-девелопмента, какие выгоды получают на западе благодаря его использованию, хорошо известно нашим сотрудникам, а также иностранным менеджерам, которые у нас работают. Нашим специалистам не составит труда показать на реальных цифрах, во что выливается финансовая выгода в случае, когда застройщик прибегает к услугам профессионального fee-девелопера. Существуют графики, показывающие зависимость доходности проекта от экономии бюджета. Например, если сэкономить бюджет на пять процентов, что всегда обеспечивается нормальным управляющим и fee-девелопером, то при этом чистая доходность проекта (IRR) увеличится на два-три процента, что является огромным выигрышем для застройщика. Аналогичная зависимость наблюдается и с графиком длительности работ проекта, поскольку, чем больше времени тратится на реализацию проекта, тем будет больше снижаться его доходность. Мы можем продемонстрировать клиенту все результаты и взаимозависимости показателей, используя математическую модель. Он сам сможет убедиться, насколько важно прибегать к помощи профессионалов-управленцев.

- Каковы перспективы fee-девелопмента на российском рынке жилой недвижимости в будущем? Каковы Ваши прогнозные данные по развитию девелопмента в краткосрочном и долгосрочном периодах?

- Я не сомневаюсь в том, что востребованность этой функции на российском рынке будет увеличиваться с каждым днем все больше и больше. Она и в настоящий момент уже имеет много поклонников и тех, кто прибегает к этим услугам. Это и застройщики, и инвесторы в частичном проявлении, к примеру, когда компания занимается реализацией проекта самостоятельно, но на реализацию отдельных функций проекта приглашают fee-девелопера. Что имею в виду под частичностью - объясню на примере: скажем, нужен специалист для организации строительства или нужно провести тендер по выбору проектировщика или генподрядчика. Это свидетельствует о том, что застройщикам и инвесторам известна необходимость профессиональных услуг девелоперов. Они хорошо осведомлены, каково влияние последнего на результаты и доходность проекта. Говорить о темпах роста не стоит, так как это довольно трудно сделать, требуется глубокая аналитическая работа. Тем не менее, мне думается, что по характеру динамики процесс обещает быть скачкообразным с резким ростом вверх.

- Каковы планы Вашей компании на год нынешний?

- Следует остановиться, прежде всего, на гостиничной программе, активному развитию которой мы будем придавать огромное значение. У нас также имеются проекты, связанные с торговым сегментом. Если говорить о fee-девелопменте, то этому направлению с нашей стороны уделяется много внимания. Мы продвигаем эти функции, занимаемся активной их пропагандой. В том случае, если застройщиков сегодня что-то сдерживает полностью отдать в руки профессионалов проект для управления, то мы предлагаем услуги по частичному управлению проектом, другими словами, какие-то функции будут выполняться нашими специалистам. Таким образом, мы постепенно увеличиваем количество заказов и тем самым расширяем свою клиентскую базу, а также известность. Я думаю, что такой политики мы и будем пока придерживаться, особо не навязывая рынку того, к чему он пока серьезно и основательно не готов.

Автор: Лера Пронина

ASIO, 13 апреля 2012