ENG

Влияние непредсказуемых и нематериальных факторов на стоимость недвижимости

Commercial Real Estate

Как «непротокольные», нематериальные факторы влияют на стоимость объектов недвижимости? Под «непротокольными» мы договоримся понимать как управляемые (PR-кампании), частично управляемые (изменение градостроительных планов) факторы, так и неуправляемые – стихийные бедствия, слухи, массовое заселение представителей этнических общин. Эти факторы объединяет то, что изначально они не были заложены в стоимость, в отличие от, например, вида из окна.

Иногда рынок недвижимости сравнивают с фондовым. При всей непохожести у них есть одно существенное сходство – и тот, и другой представляют собой рынки ожиданий. Событие еще не произошло, а рынок уже отреагировал на него в изменениях своих котировок. Посмотрим, как влияют ожидания на недвижимость.

Простейший пример управляемых факторов – проведение PR-кампании. Если речь идет о конкретном здании, которое и является объектом такого продвижения, здесь все более-менее понятно. Целенаправленное воздействие на рынок создает добавочную стоимость. Более любопытным представляется изменение стоимости соседних с данным объектом зданий. Если пиарится уже существующий, но новый и качественный объект, к тому же большой по площади, то стоимость всего окружения растет, кроме объектов такой же функции, но худшего качества. Например, если на рынок выводится качественный большой БЦ, то все здания в округе выигрывают, повышаясь в стоимости, кроме старых и низкоклассных БЦ: их стоимость (как и арендная ставка) снижается. Это происходит за счет увеличения цены земли в общей стоимости такого БЦ. То есть ценность начинает представлять земля, а не здание, которое в этом случае должно идти под снос. Но вот если пиарят еще несуществующий объект?

Возьмем нашумевший проект строительства башни «Газпрома» в Петербурге на берегу Невы, напротив Смольного. В городе шла очень мощная PR-компания этого проекта, по которому еще не было даже проектной документации. По факту это были слухи, хотя и подкрепленные заявлениями самого «Газпрома» и правительства города. На фоне этих слухов стоимость всей недвижимости значительно выросла, в некоторых случаях до 5 раз, а объем предложения резко сократился. После того как проект официально был отменен, продавцы оказались в непростом положении: фактор повышенной стоимости исчез, а цену предложения снижать не хочется. Теперь там образовалась зона неадекватных цен и ожидания светлого будущего. «Газпром» попытался продать свой участок, но через некоторое время отказался от этой идеи, объявив, что все поступившие предложения по цене были ниже уровня его затрат. Интересно, что в период продажи в городе активно распространялись сведения о том, что на этом месте находится шведское кладбище допетровской эпохи. Эти сведения, несомненно, внесли свою лепту в снижение цены предложения.

Другой пример: Олимпиа­да­-2014 в Сочи. Общеиз­вест­но, что сразу же после объявления о том, что столицей Олимпиады выбраны Сочи, цены на недвижимость там начали быстро расти, достигнув московского уровня, при всем различии в степени развитости инфраструктуры не в пользу Сочи. Менее известно, что цены начали расти еще до объявления о победе нашей страны в этом конкурсе, на этапе формирования шорт-листа из трех претендентов. Сейчас уровень цен на курортную недвижимость в Сочи, по данным консультантов GVA Sawyer, превышает цены на аналогичную недвижимость в Болгарии до 5 раз ($ 4800/кв. м за жилье премиум-класса в Сочи против $ 1000/кв. м в Варне).

Здесь ситуация коренным образом отличалась от выше­описанного примера с башней «Газпрома», которым была выкуплена земля для проекта и находилась в собственности к моменту старта PR-кампании. В Сочи же был только бюджет, в котором были заложены определенные суммы на выкуп земли у частных собственников. Поскольку аппетиты собственников росли как на дрожжах, в дело вступили специально отобранные на конкурсе оценщики, которых ознакомили с бюджетом на выкуп земли. Тут и возникли конфликты интересов, причем далеко не всегда государство выходило из них победителем. Отметим, что в активной фазе этого процесса утвержденной проектной документации еще не было. На данный момент мы имеем пере­оцененную землю, в которую не хотят вкладываться инвесторы. А что будет со стоимостью недвижимости после проведения Олимпиады еще вопрос.

Наиболее ярким примером «непротокольных» факторов яв­ля­ется внезапное (для жителей, ко­нечно) изменение или обнародование градостроительных планов местных властей. Опять возьмем в качестве примера Петербург, где эта проблема проявилась в рамках проекта по строительству КАД. Достаточно долгое время трасса будущей КАД не обсуждалась с жителями, и они пребывали в полном неведении относительно своего будущего. Но вот в СМИ появились проектные документы, и практически сразу стоимостная карта жилья и земли на территориях, примыкающих к КАД, стала меняться. В районе Троицкого поля, например, выяснилось, что будущая скоростная автотрасса пройдет чуть ли не в 10 м от жилых домов массовой застройки. И хотя проектировщики и власти утверждали, что никакого вредного воздействия не будет, что будут приняты защитные меры, рынок показал, что граждане им не верят: стоимость жилья неотвратимо пошла вниз.

И пока одна часть жителей организовывала митинги протеста, другая в спешке продавала свои квартиры за любые деньги. И эта часть оказалась права: КАД построена, а жилье рядом с ней в этом месте имеет практически нулевую стоимость. Важным моментом здесь оказалась многочисленность митингующих.

Подобная частичная управляемость означает, что на планы городских властей можно влиять через массовые общественные действия. И в Петербурге известны примеры, когда жители, выступив единым сплоченным фронтом, заставили девелоперов отступить. А поскольку все эти случаи относились к так называемой уплотнительной застройке, т. е. реализуемой уже в рамках существующих жилых кварталов, то, с точки зрения стоимости, действия жильцов были направлены на недопущение снижения стоимости их жилья. В такой ситуации очень важна именно массовость и неуклонность действий общественности по защите уровня стоимости недвижимости, ведь у многих это единственный реальный актив.

Автор: Николай Вечер, FRICS, директор GVA Sawyer в Санкт-Петербурге, партнер

Commercial Real Estate, 09 апреля 2012