ENG

Новый формат на 100 миллионов

"Современная торговля" №1

Торговые центры, специализирующиеся на продаже брендовой одежды со значительными скидками, — аутлет-центры — очень популярны в США и в Западной Европе. Интерес к ним проявляют и российские девелоперы. В этой статье мы хотим рассказать о том, какие преимущества и риски таит в себе этот новый для нашей страны формат.

Удачное место

Классический аутлет-центр расположен вне черты города, на трассе с активным трафиком, что делает его доступным для потребителей из разных населенных пунктов и обеспечивает обширную зону охвата.

В аутлет-центр люди не приходят ежедневно, еженедельно, или даже ежемесячно. Это центр целевой покупки, который посещают всего 3-4 раза в год, но проводят здесь целый день, собирая полную коллекцию необходимых вещей. Классический аутлет-центр имеет зону охвата с демографией не менее 3 миллионов человек в радиусе 90 минут езды на машине. Но это не единственное требование к локации объекта.

Необходимо, чтобы аутлет хорошо просматривался с шоссе, а подъездные пути были удобными и имели достаточную пропускную способность в различных направлениях. Это должно быть скоростное магистральное шоссе, что предполагает минимум шесть полос движении (по три в каждом направлении).

Интересен в этом отношении пример сети McArthur Glen в Европе. McArthur Glen пришла в Европу из Америки, начав свою деятельность во Франции. Выбор места для первого аутлет-центра был столь значимым критерием, что продолжался более шести месяцев (!). В итоге, предпочтение было отдано совершенно не примечательному городку Труа c населением всего 60 тыс. жителей, расположенному в 170 км к юго-востоку от Парижа. Причина выбора – необыкновенно удачное местоположение городка на пересечении шести трасс, полностью закрывающих все направления от города Труа, а также хорошая видимость площадки и ее удачный рельеф. Выбор места был безошибочным, центр побил все возможные рекорды по посещаемости в первый же день после открытия.

Расположение аутлет-центра за пределами большого города имеет и прямой экономический эффект. Бюджет такого проекта ниже, так как у инвестора есть возможность сэкономить за счет стоимости земельного участка.

Экономичная концепция

Аутлет-центр имеет концептуальные особенности, которые также напрямую влияют на экономику проекта. Первые такие центры, возникшие в Америке в 1970-е гг., имели вид ангаров или больших коробок и были крайне аскетично оборудованы. Это было обусловлено близким расположением аутлетов к фабрикам-производителям и их назначением – они выполняли функцию простых центров дистрибуции.

С годами концепция трансформировалась, но экономичность осталась ее отличительной чертой. Классический аутлет-центр является всегда одноэтажным, он не имеет подземной части, что существенно влияет на стоимость строительства. Решения по конструкциям стен и отделке достаточно просты и недороги при строительстве, но при этом современные аутлеты имеют привлекательный архитектурный, часто тематический, стиль, чем далеко ушли от своих американских «дедушек-ангаров». Справедливости ради стоит отметить, что инженерное оборудование аутлет-центров современно и адекватно требованиям времени.

Поэтому при выборе площадки имеет огромное значение возможность обеспечения центра адекватными инженерными нагрузками. В частности, требуемые нагрузки по электроэнергии для аутлет-центра размером 40 тыс. кв. м приблизительно 6 МВт.

Аутлет-центры бывают открытыми (часто - концепция оператора McArthur Glen), когда переход из магазина в магазин осуществляется по улице, и крытыми (часто - концепция оператора Value Retail), когда все магазины сосредоточены в рамках комплекса под одной крышей.

Средний размер аутлет-центра - 25 -40 тыс. кв.м. Планировочные и конструктивные решения аутлетов позволяют легко возводить такие центры в несколько фаз, добавляя секции и блоки в зависимости от успешности работы объекта. Для аутлет-центра необходим земельный участок, размером 10-13 га, позволяющий создать наземную парковку с высоким коэффициентом парковочных мест: 7- 10 м/мест на 100 кв.м. торговой площади.

Очень важна концепция внутренней организации пространства. В отличие от обычного торгового центра, аутлет не имеет крупных якорных арендаторов, сидящих на пониженной арендной плате. Пространство внутри аутлета организуется по принципу галерей с достаточно узкими проходами, что значительно повышает коэффициент полезной площади в здании. Коэффициент потери площадей в грамотно организованном аутлет-центре примерно 25 %. Сравните с обычным торговым центром, где потеря площадей может доходить до 40%. Фуд-корт достаточно скромен по размеру, здесь сидят преимущественно операторы фастфуд. Складские помещения расположены в пространстве самих магазинов в задней части. Подвоз товаров осуществляется на ежедневной основе, для чего в задней части магазина организуются удобные пандусы. Как результат, максимальное количество площадей в центре сдаются по максимально возможной арендной ставке. Расположение вне города обусловлено также необходимостью создания большой парковки, а также обеспечения равного доступа к аутлету с разных направлений и из разных населенных пунктов.

Бюджет на девелопмент одного аутлет-центра размером 40 тыс. кв. м составляет примерно 100 млн евро с учетом стоимости земельного участка. Арендные ставки комбинированные – к базовой ставке за 1 кв. м добавляется оговариваемый с арендатором процент с оборота. Базовая ставка аренды в России составляет 400-700 евро за 1 кв. м в год, не включая НДС и эксплуатационные расходы. К этому добавляется определенный процент с оборота. Арендаторы помещений – компании, представляющие известные бренды как высоких, так и средних категорий – Armani, Gucci, Hugo Boss, Dolce&Gabbana, Bassetti, Levis Strauss, La Perla, Tod’s, Petit Bateau и др.

Факторами, определяющими привлекательную экономику аутлет-центра, являются адекватная стоимость земельного участка, умеренный бюджет, высокая доходность с арендуемого метра площади за счет комбинированных арендных ставок, привязанных к доходности, высокий коэффициент арендуемой площади.

Чистая текущая доходность (Net Running Yield) таких проектов, рассчитываемая через отношение чистого годового потока с объекта к бюджету на девелопмент проекта, равна 13-14 %.

Внутренняя норма доходности (IRR) при условии привлечения кредита 27-32%.

Грамотное управление

Концепция аутлет-центра предполагает создание приветливой, дружелюбной атмосферы для покупателя и максимально учитывает его потребности. Мы уже упоминали такие факторы, как четко продуманное местоположение, доступность и удобство подъезда. Парковке уделяется особое внимание, по возможности при аутлет-центре создается даже большее количество парковочных мест, чем положено согласно СНИПам. Обязательно учитываются интересы людей с ограниченными возможностями, для которых, в частности, выделяются специальные парковочные места максимально близко к входу в здание.

Необходимое условие успешной работы аутлет-центра – наличие профессиональной управляющей компании, узкоспециализированной в сегменте аутлетов. Залог успеха – это сформировавшиеся связи оператора с прямыми производителями товаров, держателями марок и брендов, его умение правильно позиционировать центр, сегментировать предлагающиеся товары, установить правильные пропорции между продающимися группами товаров, отслеживать вкусы и предпочтения покупателя, вовремя корректировать коллекции, проводить PR акции. В функцию этой же компании входит техническая эксплуатация здания, управление взаимоотношениями с арендаторами, управление финансовыми потоками. В отличие от стокового центра, куда свозятся неупорядоченные остатки коллекций, аутлет-центр предлагает полную линейку размеров каждой категории товара. Товар красиво представлен и упакован, коллекция выдержана по ассортименту сопутствующих товаров, которые также должны обязательно присутствовать. Производители товара, являющиеся держателем бренда, строго отслеживают и отвечают за качество предлагаемого товара. Качество должно быть не ниже, чем в обычных торговых центрах, представляющих данные бренды. Скидка дается на коллекции прошедших сезонов, а также на товары, произведенные специально для аутлетов. Ставки дисконта лежат в пределах 30-50 % в зависимости от сезона и коллекции. Решение о размере дисконта принимается арендатором.

Справка

Сегодня в московском регионе ведется строительство сразу двух аутлет-центров - Fashion House и «Белая Дача». Компания GVA Sawyer выступает девелопером аутлет-центра Fashion House в Московской области. Объект стоимостью 100 млн евро и общей площадью 40 тыс.кв.м. будет возведен в 13 км от Москвы.

скачать в формате PDF

Автор: Вера Сецкая, президент GVA Sawyer

"Современная торговля" №1, Январь 2012