ENG

Подставят ли банки кредитное плечо строителям?

«Отраслевой журнал «Вестник» № 9 (2011)

Кредитование строительной отрасли после кризиса восстанавливается, при этом банки более внимательно подходят к оценке рисков. Спрос на кредиты со стороны строительных организаций сегодня сравнительно велик, однако предпочтение отдается структурам с довольно низкой долговой нагрузкой на бизнес и хорошим качеством залогов. Кроме того, успехом пользуются проекты, которые принимают участие в каких-либо госпрограммах, либо те, в которых гарантом выступает государство. Причем и кредиты на такие проекты в основном предоставляют банки с госучастием.

Не взлетим, так поплаваем

Текущий рыночный год в кредитовании строительных компаний определяется показателями лидера рынка — Сбербанка РФ, который планирует в 2011 г. увеличить портфель кредитования девелоперов на 13-14%. В 2010 году этот показатель у Сбербанка вырос на 11,4%, до 196,9 млрд руб. При этом из всего портфеля примерно одна треть приходится на сделки по рефинансированию. Уровень кредитных ставок представители Сбербанка не озвучивают, но сообщают, что они могут быть как фиксированными, так и плавающими, и для рефинансируемых объектов их размер может варьироваться от 10%, а стоимость проектного финансирования будет уже дороже. О выходе направления из кризиса говорит и тот факт, что финансово-кредитные учреждения готовы вводить новые кредитные продукты для строителей. Пока здесь пионером выступает все тот же Сбербанк, глава которого Герман Греф заявил о новом продукте — кредитовании инфраструктурных проектов. Генеральный директор ЮИТДОН Андрей Шумеев считает, что развитие партнерских программ с надежными банками — это мощный инструмент увеличения продаж объектов жилой недвижимости. В настоящее время многие известные банки стали партнерами застройщиков. Например, концерн ЮИТ имеет совместные программы со Сбербанком, ВТБ24, Нордеа банком, Газпромбанком, Промсвязьбанком, Райффайзен Банком. Каждый банк знает, что при кредитовании строительных объектов велики риски. «Основной проблемой для банка является в большинстве случаев именно отсутствие реальных залогов у заемщика-застройщика, когда имеются только права на строящиеся объекты. Возможность реализации прав с юридической точки зрения вполне реальна, но с практической (экономической) создает риск ликвидности банка», — поясняет управляющий филиалом Газпромбанка в Ростове-на-Дону Ольга Огурцова.

В проектах, где гарантом выступает государство, банки участвуют наиболее охотно. Так, например, Банк Москвы предоставил в текущем году кредитные средства в размере 4,5 млрд руб. компании «Инвестстрой-15» для реализации государственных контрактов, заказчиком которых является Министерство обороны РФ, на строительство жилья для военнослужащих в Краснодаре, Ставрополе, Кореновске (Краснодарский край) и др. Кроме того, банк выдал гарантии на общую сумму 1,1 млрд руб. для обеспечения исполнения государственных контрактов, заключенных с Министерством обороны РФ, по строительству 1560 квартир военного городка №1 в Краснодаре и спортивно-тренировочных комплексов в других регионах. В октябре этого года ЗАО «Инвестстрой-15» получило гарантию от Банка Москвы на 764 млн рублей. Как рассказали в пресс-службе банка, гарантия выдана на исполнение обязательств по договору на выполнение проектно-изыскательных и строительно-монтажных работ в санатории-профилактории в Анапе. Конечно, существуют и банки, в которых риски кредитования предприятий, участвующих в строительстве, минимальны, примером может послужить банк «Кубань Кредит». По словам руководителя департамента кредитования юридических лиц банка Натальи Шеремет, снижение рисков стало возможным благодаря наработанному имиджу заемщиков (партнеров банка). Квартиры востребованы у жителей Краснодарского края и других регионов, хотя в целом нельзя отрицать, что риски в кредитовании строительной отрасли присутствуют — долгосрочность строительства, отсутствие потенциальных покупателей на строительные объекты и т.д.

Деньги на дороги и коммерческую недвижимость

Банки готовы предоставлять кредитные средства на ремонт, реконструкцию либо завершающий этап строительства коммерческой недвижимости, при этом приоритетными являются проекты, связанные с эксплуатацией торговых объектов. Условием предоставления финансирования является наличие достаточной залоговой базы из существующих объектов и взвешенная политика заимствований. «При начале реализации крупного инвестиционного проекта в области коммерческой недвижимости кредитование может носить характер проектного финансирования, где источниками погашения будут являться денежные потоки от реализуемого проекта», — поясняет Ольга Огурцова. Например, сейчас Газпромбанк активно работает с предприятиями отрасли дорожного строительства, которых кредитует на выполнение государственных договоров/контрактов при условии, что заемщик является генеральным подрядчиком. В посткризисный период большинство девелоперов отказались от своих планов развития в регионах. «Однако крупные девелоперские компании чувствовали себя более уверенно, — рассказывает генеральный директор «Эспро Девелопмент» Виталий Антонов. — Например, в разгар кризиса ГК «Эспро» получила первый транш на общую сумму 9,8 млн евро на строительство офисно-складского комплекса «Кулон Югрос» в Минеральных Водах. Деньги были предоставлены Международной финансовой корпорацией (IFC) и Черноморским банком торговли и развития (ЧБТР)».

«Стимул» для жилищной застройки

В сегменте жилищного строительства небольшим компаниям, не имеющим в портфеле реализованных проектов, кредиты практически недоступны, хотя условия в целом стали гораздо более привлекательными, чем еще год-два назад. На данный момент процентные ставки в зависимости от кредитного продукта колеблются в диапазоне от 10,5 до 21% (см. таблицу Банки-кредиторы строительства). Эксперты прогнозируют, что к 2013-2014 гг. в области возникнет дефицит предложения на первичном рынке жилья эконом-класса, если не решить проблему финансирования строительства нового жилья. Перед строительной отраслью регионов сегодня стоит задача вывести объемы сдачи многоквартирного жилья на докризисный уровень, что составляет, например, в Ростовской области порядка 400-450 тыс. кв. метров в год. Только в этом случае удастся обеспечить растущий спрос населения на квартиры экономкласса. Заданный объем строительства возможно ввести только с помощью более активного привлечения как собственных средств застройщиков, так и кредитных ресурсов. По мнению исполнительного директора ЗАО «Патриот» Игоря Далаксакуашвили, на возведение необходимых площадей нужно около 12-14 млрд рублей привлеченных средств, при этом необходимость в банковском финансировании составляет около 4 млрд рублей.

Для реализации государственной политики по повышению доступности жилья для населения Правительством РФ было создано ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК. — Прим. редакции). Оно решает множество задач, в частности по стимулированию роста строительства жилья. Специальная программа «Стимул» была разработана ОАО «АИЖК» как раз для решения последней задачи. «Мы создали такую схему, чтобы банки финансировали не только строительство, но и покупку жилья, — открывает планы по развитию программы исполнительный директор по жилищному строительству АИЖК Андрей Шелковой. — Кредитной организации это выгодно со всех сторон. С одной стороны, она зарабатывает на процентах от использования привлеченных от нас денежных средств. С другой — обеспечивает реализацию построенного жилья, получая от покупателей определенные дивиденды и в то же время ускоряя возвращение первого кредита». «Если рассматривать весь сегмент жилищного строительства (в том числе и по госпрограммам, как то: «Молодая семья», «Обеспечение жильем военнослужащих»), то программа «Стимул» несет в себе наименьшее количество рисков для кредитора», — поясняет Лариса Сулацкая, управляющая филиалом Ростовский банка «ГЛОБЭКС». «Участие банка в кредитовании застройщиков по программе «Стимул» можно считать перспективным, долгосрочным и интересным направлением деятельности», — сказал начальник управления ипотечного кредитования Росэнергобанка Сергей Мазурик. Его словами, пожалуй, можно выразить общее мнение банков о данной программе.

Банки готовы кредитовать жилищное строительство на этапах, когда уже видны какие-то результаты (хотя и тут риски достаточно высоки). Однако довести объект до такой степени готовности стоит очень больших денег, которых у строителей просто нет. «К основным трудностям можно отнести неготовность инфраструктурных сетей для жилищного строительства, отсутствие или недостаточную мощность уже существующих (электрические сети, водопровод, канализация)», — отметил директор риелторской компании «Титул» Евгений Сосницкий.

Какие схемы финансирования эффективны?

Как показывает практика докризисного этапа роста рынка недвижимости, перспективы развития строительного рынка достаточно высоки, а соответственно, и присутствует перспективность участия банка в кредитовании предприятий строительной отрасли. При реализации своих проектов в сфере жилищно-гражданского строительства строительные организации используют наиболее выгодные и доступные для них схемы финансирования. «По статистике, за первое полугодие 2011 года по Астраханской области инвестиции в жилищное строительство распределились следующим образом: собственные средства застройщиков — 36%, средства долевого участия — 18%, кредиты банков — 12%, бюджетные средства — 6%, — рассказывает директор НП СРО «ОСАО» Равиль Умеров. — Вместе с тем отмечается тенденция роста кредитных заимствований банков, осуществляемых под залог имеющегося имущества и объектов незавершенного строительства». Схемы финансирования, используемые застройщиками при реализации проектов в сфере жилищного строительства, в посткризисный период различны по всему ЮФО, в каждом городе идет развитие по собственному пути. По наблюдениям Евгения Панасенко, в Краснодаре используются следующие схемы: собственное финансирование («Нефтестройиндустрия-Юг», «Теплострой» и т.д.), банковские кредиты («Девелопмент-Юг» и т.д.), долевое строительство в полном объеме не представлено ни в одном из проектов, но оно присутствует у таких компаний, как «ОБД», «Кубанская марка» и др. Самые высокие показатели эффективности из всех возможных вариантов и финансовую ликвидность на протяжении всего срока реализации проекта дает сочетание всех трех вариантов: вложение собственных средств, привлечение заемных средств в виде инвестиционного кредита, привлечение средств дольщиков по договорам долевого участия в строительстве. Такую схему финансирования, в частности, использует ростовский концерн «Единство», сумевший даже в кризисное время привлечь проектное финансирование под проекты коммерческой недвижимости. «Классическая схема привлечения кредитных ресурсов в строительстве — проектное финансирование, — комментирует финансовый директор компании «Эталон-Инвест», член НП СРО «МОС» Елена Смаковская. — Для привлечения проектного финансирования у застройщика должны быть в наличии только права на земельные участки, на которых предполагается строительство, разрешительная, проектная документация и бизнес-план проекта. Как правило, банки осуществляют проектное финансирование до 70% себестоимости проекта».

С коллегами согласен директор НП СРО «ОБИНЖ» Максим Евкин: «Банковские кредиты привлекаются на самых первых этапах строительства под определенный проект. Как правило, банки отдают предпочтение в кредитовании крупным заказчикам-застройщикам либо генеральным подрядчикам, входящим в состав СРО».

«Безусловно, проектное кредитование на данный момент используется в большем объеме, чем в 2009 году, однако все же эта схема строительства не принимает масштабы, которые были до 2008 года. Связано это как с осторожностью девелоперов брать кредиты, так и с настороженностью банков кредитовать проекты, в которых нет 100-процентной уверенности в реализации», — поясняет руководитель представительства GVA Sawyer в ЮФО Евгений Панасенко. В кредитовании девелоперских проектов основная задача банка сейчас сводится к корректной оценке потребностей рынка с точки зрения определения конечного покупателя и его платежеспособности, отмечает Дмитрий Курков, директор департамента проектного финансирования НОМОС-БАНКа. Так, например, НОМОС-БАНК предоставил кредит в сумме 300 млн руб. ООО «Азово-Донская девелоперская компания», которое входит в группу компаний «Азово-Донское пароходство». Финансирование выделено на срок 3,5 года. Компания-заемщик направит средства на строительство второй очереди загородного поселка Старочеркасская Ривьера. «Банки активно работали и работают с девелоперами, особенно учитывая, что, по данным ЦБР, доля рефинансированных кредитов у банков РФ составляла в 2010 году 80%, — поясняет Александр Осин, главный экономист УК «Финам Менеджмент». — При этом банки через свои структуры все чаще сами становятся девелоперами, сокращая число посредников на рынке и повышая тем самым эффективность». «В настоящее время мы наблюдаем выравнивание кредитных ставок и возвращение к докризисному уровню. Что же касается требований банков при рассмотрении проектов, то мягче они пока не стали», — говорит Виталий Антонов. По мнению банков-кредиторов строительной отрасли, для обеспечения динамичного развития данного сегмента необходимы минимизация рисков, соотношение цены и качества, востребованность продукции строительного сектора в целом. Представители Росэнергобанка среди прочих факторов называют и реструктуризацию законодательной базы в области жилищного строительства, облегчение для застройщиков системы разработки и согласования исходно-разрешительной документации проекта.

Как реализуется программа «Стимул» на Юге?

Ростовская область

Площадь возводимого жилья по заключенным СОФам составляет 116,7 тысяч кв. м. По данным министерства строительства, архитектуры и территориального развития Ростовской области на июль этого года, к рассмотрению для последующей аккредитации по ипотечной программе приняты проекты малоэтажных застроек: «Приазовье» (застройщик — ООО «Форпост-1»), поселок Мокрый Батай (собственник земельного участка — Кравцов В.В.), «Орехово», Неклиновский район (застройщик — ООО «Иммельман»).

Волгоградская область

Только в конце пошлого года было подписано соглашение о стимулировании кредитования и строительства жилья экономкласса (в рамках программы «Стимул») между Волгоградской областью и ОАО «АИЖК». По словам главы администрации региона Анатолия Бровко, данное соглашение поможет создать экономические предпосылки для наращивания объемов строительства жилья и ввести в эксплуатацию в 2015 году не менее 1,3 млн кв. метров жилья. Уже в рамках программы «Стимул» реализуется один проект в Дзержинском районе Волгограда, ул. 51-й Гвардейский, 28 (застройщик — ООО «Старт-дом»). В роли банка-партнера выступает ОАО КБ «Стратегия». Дата ввода в эксплуатацию по проектной декларации — 1 октября 2012 года.

Краснодарский край

Общая площадь возводимого жилья в рамках программы «Стимул» составляет 63 тыс. кв. м.

Ставропольский край

Как сообщили в министерстве строительства и архитектуры Ставропольского края, ведется работа по подготовке и защите инвестпроектов строительства жилья эконом-класса в Минрегионе РФ. Уже защищено три заявки на общую сумму более 4 млрд рублей, которые позволят построить более 200 тыс. кв. метров жилья. По одному из проектов уже получено предварительное положительное решение со стороны финансирующего банка-участника программы «Стимул».






Автор: Ирина Мордовцева

«Отраслевой журнал «Вестник» № 9 (2011), 08 ноября 2011