ENG

Смазанная карта

Cottage.ru

В Петербурге прошел саммит по малоэтажке. Несколько десятков специалистов – девелоперы, юристы, консультанты – обменялись мнениями по ключевым темам. Похоже, рынок загородного жилья погружается в дымку неопределенности: вагон серьезных вопросов и ни одного внятного сценария дальнейшего развития.

В Петербурге прошел саммит по малоэтажке. Несколько десятков специалистов – девелоперы, юристы, консультанты – обменялись мнениями по ключевым темам. Похоже, рынок загородного жилья погружается в дымку неопределенности: вагон серьезных вопросов и ни одного внятного сценария дальнейшего развития.

Трендим?

На саммите по малоэтажке руководитель отдела маркетинга GVA Sawyer Владислав Фадеев проанализировал влияние макроэкономических процессов на локальные рынки. Для нас процессы, происходящие сейчас в США и еврозоне, обернутся неприятностями. Г-н Фадеев предполагает: снижение доступности капитала для стран с высоким уровнем риска (в том числе – для России); снижение уровня иностранных инвестиций; увеличение госрасходов; снижение реального уровня благосостояния граждан; замедление развития инфраструктурных проектов. «В случае отсутствия резких колебаний (этот сценарий наиболее вероятен), платежеспособное население будет диверсифицировать риски за счет вложения в наиболее надежные проекты. На загородном рынке - в готовые (или почти готовые) проекты, обладающие высокой ликвидностью. Вероятно также сильное расслоение спроса по качеству предлагаемых объектов (возможно даже сильнее, нежели в 2009 году)», - считает эксперт.

Елена Шевелева, заместитель регионального координатора Росбанка в Санкт-Петербурге, сделала сообщение о текущей модели потребления, сравнив изменение объемов средств с объемом выданных гражданам кредитов. В частности, Росбанк в этом году принимал на депозитные счета (в среднем) по 300 млн. рублей в месяц, а выдавал - 1,15 млрд. рублей в месяц. «У нас есть основания полагать, что нестабильность на мировом финансовом и валютном рынках в скором времени окажет прямое влияние на поведение потребителей. Они вновь будут скорее сберегать "на черный день", чем тратить. При этом в случае развития негативного сценария в экономике страны потребление сократится быстрее, чем это было в период предыдущего кризиса. Очевидно, население извлекло урок финансовой грамотности и будет более осторожным в своих крупных тратах»,- сказала Елена Шевелева.

Московский след

Петербургские застройщики привыкли оглядываться на Подмосковье. Принято считать, что процессы в этом регионе на года-два опережают то, что затем начинает сбываться и у нас. А московский региональный рынок уже полгода гудит, обсуждая небывалое предложение: таун-хаус за 550 тысяч, коттедж с участком – за 1,2 миллиона. Это компания MK Group строит поселок «Аусбург» на Дмитровском шоссе, то ли 37-и, то ли в 52-х километрах от столицы. Активная рекламная кампания на «Эхе Москвы» (аудитория, надо сказать, выбрана точно. Именно те люди, у которых бешеных бабок нет, но кое-какие накопления имеются). На форумах – записи: «Любой нормальный человек понимает, что таких цен на рынке быть не может…» Я бы рассматривал эту затею не как проект, а как симптом.

Рынок между тем не то чтобы в шоколаде: «Итоги сентября на рынке загородной недвижимости стали холодным душем. И несмотря на то что количество сделок почти то же, что в сентябре прошлого года, а цены на загородные домовладения снизились совсем незначительно, девелоперы ждут нового кризиса и опасаются, что в ближайшее время интерес покупателей к загородным домам и участкам будет только падать, а цены продолжат снижаться»,- пишет газета «Коммерсантъ».

В Петербурге со спросом – тоже тревожная неясность. На городском квартирном рынке – явный подъем. За третий квартал граждане купили около 740 тыс. кв. м в новостройках. Это рекорд с начала первого кризиса. На вторичном рынке за сентябрь зарегистрировано около 10 тыс. сделок (привычный уровень – 5-7 тыс., и это даже в благополучные годы). Застройщики поднимают цены на 1,5-3% в месяц.

Однако эта благодать загородного сегмента пока никак не коснулась. Главная угроза – кризис перепроизводства. В сегменте организованных коттеджных поселков – около 24 тысяч объектов, объем предложения с начала 2010 года практически удвоился. А спрос – нет: по оценке аналитиков Ассоциации риэлторов СПб и ЛО, рынок поглощает примерно 2,5 тыс. домов и участков за год. При этом чуть ли не каждый месяц в листингах появляется 4-5 новых проектов.

По мнению аналитика Дмитрия Сперанского, процесс «тихого банкротства» уже начался: в десятках проектов сделок в 2011 году нет вообще. Ни одной. Компании закрывают продажи, офисные телефоны не отвечают. (Список утопающих проверим, перепроверим и опубликуем позднее).

Как поведут себя те, кто купил участки в классическом недострое? Будут подавать в суд, скандалить в прессе? Начнут перепродавать несостоявшиеся домовладения по демпинговым ценам? Или понадеются, что «как-нибудь само рассосется»?

Не исключено, что в Петербурге будет реализован столичный сценарий: оживление на городском квартирном рынке будет происходить параллельно со стагнацией на загородном.

Более уверенно чувствуют себя застройщики, которые реализуют комплексные проекты эконом-класса в ближней зоне – то есть непосредственно конкурируют с многоэтажной застройкой. Однако генеральный директор компании «БиГ-Дюрисол» Игорь Голдобин отмечает, что резерва для снижения цен в пригородном сегменте практически нет – из-за высокой (растущей) стоимости материалов и тарифов на перевозки и энергоносители.

В такой ситуации делать прогнозы – занятие заведомо бессмысленное. Мы и не будем.

Автор: Дмитрий Синочкин

Cottage.ru, 01 ноября 2011