ENG

Застройщики и инвесторы побаиваются нового порядка работы с инвестконтрактами

Интерфакс

Многие из них уверены, что новый порядок расторжения инвестконтрактов лишит строителей компенсаций понесенных затрат

Застройщики Москвы и Петербурга готовы работать при новом порядке расторжения органами власти этих субъектов РФ строительных инвестконтрактов, но относятся к нему настороженно. Опрошенные "Интерфакс-Недвижимость" участники рынка признаются, что законодательная инициатива была ожидаема и логична, но вопрос с компенсациями выполненных работ стал для них неприятным сюрпризом.

Напомним, что Госдума во вторник приняла в третьем чтении закон, которым закрепляется порядок расторжения органами власти в одностороннем порядке строительных инвестконтрактов в Москве и Санкт-Петербурге, заключенных до 1 января 2011 года. Соответствующие изменения вносятся в закон "О введении в действие Земельного кодекса РФ" и ряд других законов РФ. В документе говорится, что расторжение в одностороннем порядке допускается в случае существенного нарушения условий договора аренды соответствующего земельного участка или существенного изменения обстоятельств. Нарушением является неисполнение обязательств в срок, а также отсутствие по истечении 5 лет со дня заключения договора разрешения на строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества. Под изменением обстоятельств понимается расторжение иного договора, заключенного с органом власти или органом местного самоуправления в отношении этого земельного участка.

Документ также содержит новую норму, согласно которой собственник объекта незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано до 1 января 2012 года, имеет право приобрести этот участок, который находится государственной или муниципальной собственности и на котором расположен указанный объект, в аренду без проведения торгов. Представитель одной из крупнейших строительных компаний Москвы, занимающихся строительством жилья эконом-класса, на условиях анонимности указывает, что практика одностороннего расторжения инвестконтрактов в столице существовала и раньше, но работала иначе. "Важно понимать, что по существовавшей ранее процедуре застройщику компенсировались уже понесенные затраты. Это одно из условий, имеющих принципиальное значение для игроков рынка", - подчеркивает эксперт.

Его коллега, так же попросивший не называть его имя, добавляет, что условия расторжения стали для него "неприятным сюрпризом": "Теперь никаких выплат за проделанные работы застройщикам можно не ждать". "Я не говорю об упущенной выгоде по площадкам и практике получения этих компенсаций от городский властей. Я говорю о том, что теперь любые выплаты за выполенные работы будут идти со скрипом", - говорит он, добавляя что "многие контракты будут расторгнуты уже в ближайшее время". Один из руководителей компании "Пересвет-Инвест" Алексей Козлов говорит, что трудно сказать, сколько инвестиционных контрактов расторгнут, "но вряд ли будут закрывать активные стройки на завершающих этапах, ведь в данном случае пострадают покупатели".

"В случае если будут пересмотрены инвестконтракты многолетних замороженных проектов, на которых не велось строительство, то это никак не скажется на рынке", - указывает он.

В то же время, по его словам, расторжение инвестиционных контрактов может повлиять в ближайшей перспективе на число новых проектов, ведь в последнее время рынок новостроек Москвы испытывает явный дефицит предложения. "С начала 2010 года их число сократилось на 61 % - в январе 2010 года на рынок было выставлено 307 объектов, осенью 2011 года - 119", - напоминает он. Директор консалтинговой компании "GVA Sawyer Санкт-Петербург" Николай Вечер считает, что законодательная "инициатива вполне понятна и, более того, предсказуема". "Девелоперы в предкризисный период набрали достаточно большие земельные банки "про запас" (многие еще в 2002 - 2003 гг.), при этом сами проекты либо были заморожены, либо вообще никак не развивались", - говорит специалист.

По его словам, в условиях усиливающегося дефицита земельных участков в пределах черты Петербурга такой объем земель, фактически изъятых из оборота, стал слишком большой роскошью. "Правительство Санкт-Петербурга и прежде занималось практикой расторжения "мёртвых" инвестконтрактов, но это не было систематическим. Сейчас, при более чётко прописанных условиях расторжения, это может стать реальным механизмом активного освоения земель", - считает Н.Вечер.

Он уверен, что "права девелопера здесь никак не ущемляются, поскольку эта норма получила статус закона и даёт возможность более энергичным застройщикам заниматься освоением освобождающейся земли".

Предствитель группы компаний СУ 22 Виталий Бахвалов в свою очередь указывает, что в Москве и Санкт-Петербурге "почти нет площадок, где за 5 лет не было бы ничего сделано - так чтобы можно было бы расторгнуть инвестконтракт". А если и есть, то это единичные случаи.

"На мой взгляд, данный закон призван оживить рынок, ведь если инвестконтракт заключен, а никакая работа за 5 лет не проведена - логично отдать его кому-нибудь другому. Но случаев расторжения инвестконтрактов именно вследствие принятия данного закона, думаю, будет очень немного и на рынок недвижимости это не повлияет", - указывает эксперт.

Представитель Cushman&Wakefield Денис Соколов говорит, что правительство реализует обещанные Собянином планы, озвученные еще в прошлом году и это позитивный момент. "Сегодня на рынке Москвы и Питера много замороженных площадок, появившихся в виду неудачной концепции, плохой локации, неправильного финансирования. Для инвесторов нет экономической целесообразности реализовывать эти объекты. Это значит, что они потеряют площади", - заключает он.

Интерфакс, 25 ноября 2011