ENG

Эксперты оценили перспективы рынка коммерческой недвижимости в связи с расширением Москвы

"Эхо Москвы" в Санкт-Петербурге

Грядущее расширение границ Москвы несомненно повлияет на рынок коммерческой недвижимости, однако произойдёт это, по оценкам специалистов, не в ближайшей перспективе. Так, по мнению генерального директора ГК «Экоофис» Андрея Ковалёва, говорить об этом можно будет лет через 10-15-20, сообщает корреспондент ИА REX.

«Я не верю, что расширение границ столицы серьёзно повлияет на рынок коммерческой недвижимости. Понятно, что жильё будет строиться всё более масштабно. Надо создавать рабочие места на прирезанных территориях, чтобы люди не ездили в центр города, ещё больше увеличивая загрузку. Также на этих территориях нужно создавать и производство, и строить офисы и т.п. Но всё равно есть уже сложившаяся структура, поэтому это будет плавный незаметный процесс», — заявил ИА REXэксперт, оценивая перспективы рынка коммерческой недвижимости в связи с анонсированным расширением столицы.

По его словам, переезд офисов за кольцевую линию идёт уже давно, но с расширением Москвы он приобретёт новые масштабы и пойдёт в ускоренном режиме.

Генеральный директор компании Storm Properties Михаил Курнев считает, в ближайшие 5 лет расширение Москвы окажет минимальное влияние на московский рынок жилой и коммерческой недвижимости: «Возможно, будут какие-то локальные вещи, связанные с переименованиями, или какие-то проекты немного задержатся в связи с пересогласованиями. Ещё предстоит большое планирование и исполнение этих планов, прежде чем чиновничий аппарат будет выведен из центра столицы. Строительство должно произойти, прежде чем то, что у нас сейчас нарисовано на бумаге в виде новых границ Москвы, начнёт выглядеть как новая Москва. Бюджет на новую локацию будет настолько значителен, что освоить его будет не так легко и быстро. И возможно, не в той идеалистической форме, в которой нам сейчас рисуется».

Руководитель по работе с клиентами компании ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate Ольга Збруева полагает, что планы по расширению территории Москвы в перспективе ближайших 2-3 лет вряд ли окажут существенное влияние на рынок торговой недвижимости города в старых границах. Вместе с тем, по её оценкам, цены на объекты коммерческой недвижимости в удобных торговых зонах Подмосковья могут начать расти в связи с растущими ожиданиями собственников недвижимости и существующим спросом. Сдерживать же развитие этих территорий, в том числе и торговой недвижимости, будет отсутствие транспортной инфраструктуры.

Президент GVA Sawyer Вера Сецкая обращает внимание, что расширение границ Москвы, бесспорно, повлияет на изменение стоимости земельных участков, а также на функциональное деление территорий в пределах новых границ: «Расширенное строительство дорожной, транспортной и инженерной инфраструктуры здесь даст стимул к развитию целого ряда девелоперских и строительных проектов и компаний. Решение о переносе административных центров за пределы исторически сложившегося центра города также способно оказать воздействие на рынок коммерческой недвижимости. Скорее всего, это повлияет и на общие направления жилищного строительства, и на развитие торговой инфраструктуры».

Причём, по словам Андрея Ковалёва, компании есть чем привлекать на новые территории: «Во-первых, рабочая сила, во-вторых, низкие ставки за счёт удалённости от центра города. Ведь земля дешевле, значит, и строить коммерческую недвижимость дешевле. Предполагаю, что ставка будет более низкая».

Заместитель директора департамента коммерческой недвижимости GVA Sawyer Роман Щербак также уверен, что грядущее расширение границ Москвы повлияет на рынок коммерческой недвижимости, и это влияние будет реализовано в достаточно долгосрочной перспективе. «Работы там хватит надолго, ведь потребность в объектах коммерческой недвижимости, как мне представляется, на „новых“ территориях будет достаточно велика. Так, офисы, например, ведь нужны не только министерствам и ведомствам, которые переедут на территорию новой Москвы, но и компаниям, которые по роду своего бизнеса тесно связаны с этими структурами. Да и многие другие захотят освоить новый качественный офисный фонд, особенно, если эти районы приобретут статус престижных», — подчеркнул эксперт.

Специалисты Delta Estate, комментируя перспективы коммерческой недвижимости в связи с расширением столицы, обратили внимание на тот факт, что «новая» Москва расположится на юго-западе в границах Киевского шоссе, Варшавского шоссе и Большого кольца московской железной дороги. «В целом, результаты реализации данного проекта очевидны, это с одной стороны, моментальное увеличение, как минимум в два раза, цен на присоединённые земли. Стоимость нового жилья устремится вверх и в уже строящихся домах рост может составить примерно 15-20%. С другой стороны, это мощный положительный импульс для грандиозного по масштабам строительства жилой и коммерческой недвижимости, для развития инфраструктуры: транспортной, инженерной, социальной. Всё это повлечёт за собой создание большого количества рабочих мест, — отмечают в Delta Estate. — И ещё, в Москве существует острая нехватка земельных участков под новое строительство и данный проект позволит ускорить темпы роста строительства социального жилья».

Предполагается, что для воплощения всех этих задач необходимо, в первую очередь, создать инженерные сети (вода и канализация, свет, газ), далее проложить дороги, потом всё остальное, но инфраструктуру создавать совместно со строительством жилья, а вот к реализации ТЦ можно приступать уже сейчас.

Эксперты считают, что особенно будут востребованы ТРЦ формата до 30 000 кв.м: «На этой территории много посёлков малоэтажного строительства и коттеджей, где проживает население с доходом выше среднего. Сегодня населённые пункты, расположенные в границах этой территории, ощущают нехватку торговых центров, магазинов, гипермаркетов. Традиционно все крупные Торговые центры и рынки расположены вдоль МКАД, в настоящее время действуют ТК МЕГА Теплый стан, Строительный рынок 41-ый км МКАД („Мельница“, м. „Теплый стан“), с другой стороны, Строительный рынок „Каширский двор — 2“ и ТЦ „МЕТРО“ (23 км Киевского шоссе) не вошли в эту торговую зону. Если не рассматривать район „Бутово“, который относится к Москве, то больше ТЦ нет. Огромный дефицит цивилизованных торговых центров испытывает Калужская трасса г. Троицк, пос. Ватутинки, пос. Газопровод с населением свыше 2 000 человек, а также быстрорастущий г. Московский (Киевское шоссе) с населением более 17 000 человек. Вся торговля в этих городах и более мелких посёлках выглядит как рынки 90-х гг. с павильонами и ларьками».

Резюмируя, в Delta Estate ответили на вопрос, насколько новые территории могут быть интересны торговым сетям, стрит-ритейлу: «Традиционно торговые сети предпочитают аренду, причём на стадии строительства. При умело разработанной концепции развития нового города трудностей с поиском потенциальных арендаторов не будет. А вот девелоперы могут столкнуться только с проблемой транспортной инфраструктуры и завышенной стоимости вложений из-за отсутствия коммуникационных сетей. Но главное в реализации всех этих грандиозных планов это грамотный подход к решению экологического вопроса, большая часть этих земель, относится к лесопарковой зоне и важно сохранить это богатство».

Напомним, 17 июня 2011 года на Петербургском международном экономическом форуме президент России Дмитрий Медведев заявил, что в его планах есть вариант увеличения границ Москвы, поскольку она активно развивается и стала центром для бизнеса. «Я думаю, что после увеличения границ Москвы, можно будет говорить о создании столичного федерального округа с переносом туда части административных и столичных функций», — заявил Медведев.

Менее чем через месяц были представлены совместные предложения Правительства Москвы и Правительства Московской области, предусматривающие увеличение площади города на 144 тыс. га (со 107 тыс. до 251 тыс. га), или в 2,35 раза. Уже 18 августа мэр Москвы Сергей Собянин представил журналистам новый вариант расширения Москвы, по которому площадь присоединяемых земель увеличили с 144 до 160 тыс. га и изменили конфигурацию включаемых территорий. Так, новый московский конгломерат захватит участок около МКАД за Киевским шоссе, присоединит подмосковную Щербинку и протянется на юге до Калужской области.

"Эхо Москвы" в Санкт-Петербурге, 31 октября 2011