ENG

Сблокированный рынок

"Коммерсантъ Санкт-Петербург", Приложение "Дом" выпуск 185 (4725)

Около 15 лет назад в Петербурге начали осваивать новый вид жилого строительства — таунхаусы. Однако широкого развития этот сегмент не получил — дороговизна земли не способствовала развитию малоэтажных комплексов в черте города. Все же небольшие объемы сблокированных коттеджей в городе строятся — преимущественно на окраинах.

Таунхаусы все-таки остаются городским жильем - возведение таких домов актуально в ближайшем пригороде Петербурга, в пределах КАД или не далее чем в 10 км от КАД

Средоточием таунхаусов, отдельно стоящих домов и малоэтажных жилых комплексов были и остаются Коломяги и территория вокруг Суздальских озер. В Коломягах сейчас идет строительство таких жилых комплексов, как "Нормандия" (крупный долгоиграющий проект), "Портофино", в Выборгском районе это "Флагман", "Суздальский этюд". Стоимость одного квадратного метра такого жилья составляет от 70 до 100 тыс. руб. В Курортном районе на побережье Финского залива компания "БТК девелопмент" реализует комплекс таунхаусов бизнес-класса Ollila. Здесь один квадратный метр стоит от 80 тыс. руб.

Любимое место

Коммерческий директор компании Creacon Максим Петухов так объясняет интерес застройщиков таунхаусов к Коломягам: "Считается, что данный район наиболее полно соответствует требованиям этого формата недвижимости. Во-первых, здесь ведется малоэтажная застройка, во-вторых, это тихий и зеленый район города, в-третьих, Коломяги имеют всю необходимую для жизни инфраструктуру. Выборгский район, как и Приморский, также считается пригодным для такой застройки, но проекты в Выборгском районе едва ли можно отнести к городской черте. Скорее, это уже ближайший пригород Санкт-Петербурга".

При этом Максим Петухов считает, что малоэтажные перспективы есть и у Красносельского района. "Но вряд ли в скором времени такие проекты в заметном количестве начнут осваиваться. Во-первых, из-за ограниченности спроса. Таунхаусы в черте города позиционируются в основном как альтернатива квартире, но стоят они дороже трехкомнатного жилья в многоэтажке. Хотя стоимость одного квадратного метра в таунхаусе в некоторых проектах равносильна стоимости одного квадратного метра квартиры — в среднем от 85 тыс. руб., в некоторых проектах эта цена может начинаться от 67-70 тыс. руб., но из-за большого метража (такая цена предлагается для объектов от 200 кв. м) общая сумма получается значительной. Во-вторых, осваивая новые территории, девелоперы стремятся извлечь как можно больше выгоды с каждого квадратного метра, потому многоэтажное строительство наиболее прибыльно", — поясняет он.

Марина Селиванова, руководитель департамента продаж недвижимости ОАО "БТК девелопмент", считает, что таунхаусы целесообразнее всего строить в престижных районах вроде Приморского, Курортного и Выборгского. "Такие объекты должны иметь хорошую транспортную доступность, желательно, чтобы рядом располагалась рекреационная зона, водоем", — говорит она.

Владислав Фадеев, руководитель отдела маркетинга компании GVA Sawyer, считает, что строить таунхаусы можно либо на Крестовском острове, либо в районах, которые формально находятся в черте города, но фактически вынесены за пределы массовой жилой застройки. Например, в Петродворцовом районе, в Колпинском, Пушкинском. "Да, был опыт строительства таунхаусов в Выборгском районе, но сейчас он неприменим в связи с уровнем цен на землю", — припоминает он.

"Большая привлекательность таунхаусов по сравнению с квартирами объясняется стремлением людей жить в более безопасном месте, с однородным социальным окружением, с благоустроенной охраняемой территорией, на которой есть детские площадки, места для отдыха и удобная парковка. Кроме того, жить в таких домах всегда было престижнее, чем в обычной квартире, это своего рода альтернатива городскому жилью в пределах города. В списке основных преимуществ таунхаусов можно выделить их большую площадь (в среднем от 120 кв. м) и удобные планировки, которые позволяют воплотить разные интерьерные решения. Немаловажным моментом является отсутствие соседей снизу и сверху, к тому же в таких домах нет общих лестниц и коридоров. Приятным дополнением к дому служит небольшой придомовой земельный участок, который можно облагородить, применив свои знания ландшафтного дизайна. А главное — здесь никогда не возникнет вопрос, куда же поставить машину, так как в таунхаусах, как правило, есть встроенный гараж или охраняемая стоянка", — добавляет госпожа Селиванова.

Среди недостатков можно отметить плотность застройки, небольшую дворовую территорию, а также тот факт, что земля чаще всего находится в общедолевой собственности. Важно обращать внимание на наличие четкой схемы эксплуатации коммуникаций, ведь в случае ее отсутствия на собственников лягут немалые расходы по содержанию таунхауса.

Максимальное расстояние

Яна Долотова, директор направления "Новое строительство" АН "Итака", полагает, что возведение таунхаусов актуально в ближайшем пригороде Петербурга, в пределах КАД или не далее чем в 10 километрах от КАД. Такое жилье подойдет для постоянного проживания (ул. Парашютная, Мистолово, Низино и т. д.). Цена квадратного метра в Курортном районе может достигать и 100 тыс. рублей.

Директор по маркетингу "ЮИТ Дом" Екатерина Гуртовая говорит, что таунхаусы можно строить и в центре города. "Так, ЮИТ реализует проект ЖК "Ориенталь" на Карповке. Средняя цена таунхауса в ЖК "Ориенталь" составляла 30-40 млн рублей. Все пять таунхаусов в жилом комплексе бизнес-класса были реализованы задолго до окончания строительства", — рассказала она.

Анна Корсакова, заместитель генерального директора АН "Балтрос", считает, что таунхаусы вполне могут появляться в проектах комплексного освоения территорий, которые реализуются в пригородных районах Петербурга. "Если говорить об участках в черте города, то для реализации проектов, включающих в себя таунхаусы, наиболее подходящие — приграничные Пушкинский, Красносельский, Курортный, Приморский. Но все-таки более привлекательны приграничные территории в области, в радиусе 10 км от КАД. В любом случае комплексы, включающие малоэтажные дома и таунхаусы, располагаются не далее 30 км от города, ведь это жилье предназначено для постоянного проживания и дорога до Петербурга и обратно не должна занимать много времени. Для строительства таунхаусов земля должна быть не слишком дорогой, участок должен располагаться на территории с хорошей экологией и обладать неплохими видовыми характеристиками".

Кризис все меняет

Участники рынка замечают, что кризис несколько изменил отношение застройщиков и потребителей к таунхаусам. Данный вид жилищного строительства стал смещаться в пригороды и приграничные между Петербургом и Ленобластью территории, к более экономичному предложению.

В настоящее время предложение по таунхаусам насчитывает порядка 15 проектов, выведенных на рынок до кризиса (2007-2009 годы). Более 70% из них представлены в Приморском и Выборгском районах. Наиболее популярный формат предлагаемых комплексов в черте города — это сочетание малоэтажных многоквартирных жилых домов с несколькими зданиями по 4-6 секций таунхаусов.

Так как такие проекты позиционируются в премиум-сегменте (дорогой комфорт и бизнес-класс), то застройщики обеспечивают их соответствующей инженерной и социальной инфраструктурой (на закрытой и охраняемой территории комплексов — детские и спортивные площадки, аптеки, салоны красоты, прачечные, химчистки, фитнес-центры, магазины, обязательно — парковки и элементы ландшафтного дизайна в благоустройстве внутренних дворов).

"За последние два года в черте города не было заявлено ни одного подобного проекта, так как при возрастающей стоимости земли (и ее дефиците) сложно достичь привлекательной экономики проекта. Спрос на такой вид недвижимости очень ограничен, поэтому продажи идут долго и сложно", — говорит Светлана Попова, аналитик ЗАО "БФА-Девелопмент".

По данным консалтингового центра "Петербургская недвижимость", в городе наиболее недорогие предложения на рынке таунхаусов — Kantele (ЦДС) в Курортном районе — от 6,2 млн руб. за 118,9 кв. м, в Красносельском районе в проекте "Константиновское" — от 6,9 млн руб. за 116 кв. м, в основном же предложение в городе достаточно высокое по цене — 10-20 млн руб. и выше.

В пригородной зоне таунхаусы начинаются от 2,38 млн руб. за 56 кв. м в проекте Гатчинского района "Золотые ключи" от компании "Старт Девелопмент".

Генеральный директор ООО "Центр развития проектов "Петербургская недвижимость"" Олег Пашин говорит: "Объем предложения, как и спрос на такие объекты, практически не меняется. Спрос на подобные объекты ограничен, в первую очередь это связано с ценами — до сих пор таунхаусы преимущественно относились к бизнес-классу и выше. Хотя в последнее время у некоторых девелоперов появились планы по строительству доступных таунхаусов за счет уменьшения их площади (до 100 кв. м). Тем не менее основное предложение сконцентрировано в высоком ценовом сегменте, во многом это объясняется высокой стоимостью земли, на которой реализуются подобные проекты. Думаю, подобная ситуация сохранится в ближайшие годы, существенные изменения смогут произойти тогда, когда будет меняться менталитет потребителей в отношении постоянного проживания в пригороде, а также будут решаться проблемы инженерной подготовки территорий на окраине и вокруг города".

Зато на рынке загородной недвижимости сегмент таунхаусов еще на пути к своему расцвету. Но здесь они позиционируются уже в экономклассе. Небольшой таунхаус площадью 80-120 кв. м (с двумя-тремя спальнями) можно купить по цене двухкомнатной квартиры в черте города.

Автор: Олег Привалов

"Коммерсантъ Санкт-Петербург", Приложение "Дом" выпуск 185 (4725), 04 октября 2011